【正文】 面的專家證。圖紙雖然沒有 缺陷但發(fā)包人把工程的容積率改變了如可以建五層的房屋改成六層了這種情況很多。 缺陷但發(fā)包人把工程的容積率改變了如可以建五層的房屋改成六層了這種情況很多。 改變設(shè)計后房屋由五層變成六層并不僅僅是在原來的根底上加建一層 改變設(shè)計后房屋由五層變成六層并不僅僅是在原來的根底上加建一層要改變承載力才 能加建一層必須從整體上改變設(shè)計。發(fā)包人變更設(shè)計的時候工程已經(jīng)開工了 能加建一層必須從整體上改變設(shè)計。發(fā)包人變更設(shè)計的時候工程已經(jīng)開工了所以在 這種情況下施工質(zhì)量存在問題發(fā)包人是有過錯的。還有一種情況是因為行情變化發(fā) 這種情況下施工質(zhì)量存在問題發(fā)包人是有過錯的。還有一種情況是因為行情變化發(fā) 包人改變了工程的性質(zhì)比方說商品房不好賣了寫字樓熱銷 包人改變了工程的性質(zhì)比方說商品房不好賣了寫字樓熱銷這時工程根底已經(jīng)完 成發(fā)包人要把商品房改成寫字樓房屋的空間要改變用水用電包括整體構(gòu)造全要改變 發(fā)包人要把商品房改成寫字樓房屋的空間要改變用水用電包括整體構(gòu)造全要改變 導(dǎo)致設(shè)計缺陷。這種缺陷應(yīng)當由發(fā)包人承當主要責任或全部責任。 導(dǎo)致設(shè)計缺陷。這種缺陷應(yīng)當由發(fā)包人承當主要責任或全部責任。第二種情況是提供或指 定購置的建筑材料等不符合強迫性。從建筑目前情況來看 定購置的建筑材料等不符合強迫性。從建筑目前情況來看發(fā)包人發(fā)包的時候往 往附加兩個條件一個是指定分包； 往附加兩個條件一個是指定分包；第二個是主要的建筑材料由發(fā)包人直接購置或指定廠 商。這兩項對發(fā)包方來講是表達其權(quán)利的部對施工人來講是其利潤空間大的部。從 這兩項對發(fā)包方來講是表達其權(quán)利的部對施工人來講是其利潤空間大的部。 法律規(guī)定來看是允許發(fā)包人購置材料或指定購材的但不允許發(fā)包人指定分包 法律規(guī)定來看是允許發(fā)包人購置材料或指定購材的但不允許發(fā)包人指定分包應(yīng)當由 材料或指定購材的 施工的總承包人指定分包。因為施工的總承包人要對分包工程承當連帶責任 施工的總承包人指定分包。因為施工的總承包人要對分包工程承當連帶責任既然有這種 責任就應(yīng)該給予相應(yīng)的權(quán)利。發(fā)包人提供的建筑材料不符合強迫性 責任就應(yīng)該給予相應(yīng)的權(quán)利。發(fā)包人提供的建筑材料不符合強迫性既違背法律規(guī)定 也是造成質(zhì)量平安的重大隱患。這種情況下發(fā)包人對工程質(zhì)量缺陷承當責任。 也是造成質(zhì)量平安的重大隱患。這種情況下發(fā)包人對工程質(zhì)量缺陷承當責任。第三種情況 是發(fā)包人直接指定分包。這是行政法規(guī)?建筑工程質(zhì)量理?明制止的。 是發(fā)包人直接指定分包。這是行政法規(guī)?建筑工程質(zhì)量理?明制止的。 第十三條講的是擅自使用的責任問題。目前很多建筑工程沒有經(jīng)過開工驗收 第十三條講的是擅自使用的責任問題。目前很多建筑工程沒有經(jīng)過開工驗收 發(fā)包人就擅自使用而且這種情況有蔓延擴大的。發(fā)包人為不等建筑工程驗收合 發(fā)包人就擅自使用而且這種情況有蔓延擴大的。發(fā)包人為不等建筑工程驗收合 格后再使用呢？這是與經(jīng)濟利益聯(lián)絡(luò)在一起的。前年辦過一個湖北的案子 格后再使用呢？這是與經(jīng)濟利益聯(lián)絡(luò)在一起的。前年辦過一個湖北的案子合同明確約定 要簡易開業(yè)三年后再驗收驗收合格后再支付工程款。這種形式對發(fā)包人最合算 要簡易開業(yè)三年后再驗收驗收合格后再支付工程款。這種形式對發(fā)包人最合算因為工 程價款支付一般是驗收合格后由施工乙方提供開工結(jié)算給甲方審價 程價款支付一般是驗收合格后由施工乙方提供開工結(jié)算給甲方審價雙方到達合 意后再支付工程款。驗收前提不具備就是支付工程款的條件不具備 意后再支付工程款。驗收前提不具備就是支付工程款的條件不具備它可以到達拖延支 付工程款的目的。甲方先使用的間算簡易開業(yè)時間這三年甲方可以先把錢賺了 付工程款的目的。甲方先使用的間算簡易開業(yè)時間這三年甲方可以先把錢賺了賺 來的錢再支付工程款從的角度來講對甲方最合算。發(fā)包人就擅自使用 來的錢再支付工程款從的角度來講對甲方最合算。發(fā)包人就擅自使用又以使 用部質(zhì)量不符合約定為理由主張權(quán)利的為不支持呢？?合同法??建筑法? 用部質(zhì)量不符合約定為理由主張權(quán)利的為不支持呢？?合同法??建筑法? ？?合同法 、 建筑法 都明確規(guī)定建筑工程未經(jīng)歷收不得交付使用是一個強迫性規(guī)定。用了就 都明確規(guī)定建筑工程未經(jīng)歷收不得交付使用是一個強迫性規(guī)定。用了就擅自使用 說明主觀上存在過錯法律后果就是發(fā)包人對擅自使用部的質(zhì)量承當責任 說明主觀上存在過錯法律后果就是發(fā)包人對擅自使用部的質(zhì)量承當責任承包人不再 承當責任。但對于地基和構(gòu)造還是由承包人承當責任。這也是?合同法??建筑法? 、 建筑法 承當責任。但對于地基和構(gòu)造還是由承包人承當責任。這也是?合同法??建筑法?規(guī)定 的工程使用的前提必須工程整體平安要求質(zhì)檢部門必須到現(xiàn)場檢驗一般的工程合理 工程使用的前提必須工程整體平安要求質(zhì)檢部門必須到現(xiàn)場檢驗 使用的年限在 80 到 100 年。 第十四條講的是當事人對實際開工日有爭議的確定一個擬制的時間點。 第十四條講的是當事人對實際開工日有爭議的確定一個擬制的時間點。首先 講講實際開工日有法律意義。實際開工日與工是聯(lián)絡(luò)在一起的 講講實際開工日有法律意義。實際開工日與工是聯(lián)絡(luò)在一起的不按就存在 工是聯(lián)絡(luò)在一起的 工延誤的違約責任；還與支付工程價款的起算時間點聯(lián)絡(luò)在一起； 工延誤的違約責任；還與支付工程價款的起算時間點聯(lián)絡(luò)在一起；再一個是與拖欠工程 款的違約責任計算利息的時間點聯(lián)絡(luò)在一起的。所以這是一個重要的時間點。 款的違約責任計算利息的時間點聯(lián)絡(luò)在一起的。所以這是一個重要的時間點。但在適用 法律的時候各級的適用不一致有必要進展統(tǒng)一。第十四條規(guī)定 法律的時候各級的適用不一致有必要進展統(tǒng)一。第十四條規(guī)定當事人對建 筑工程的實際開工日有爭議的按照以下情形分別處理： 筑工程的實際開工日有爭議的按照以下情形分別處理：第一種是建筑工程經(jīng)開工驗收 合格的以開工驗收合格之日為開工日。從文字表述來看不會有歧義 合格的以開工驗收合格之日為開工日。從文字表述來看不會有歧義但這一條在適用 過程中問題很多問題集中在開工驗收合格之日是哪一天？大家都知道 過程中問題很多問題集中在開工驗收合格之日是哪一天？大家都知道建筑工程的開工 時間很好算因為開工要領(lǐng)取開工答應(yīng)證領(lǐng)取開工答應(yīng)證有七個法定條件 時間很好算因為開工要領(lǐng)取開工答應(yīng)證領(lǐng)取開工答應(yīng)證有七個法定條件開工答應(yīng)證 上記載著開工日實際開工日與記載的不一致的也很好認定。 上記載著開工日實際開工日與記載的不一致的也很好認定。但哪天是開工日 呢？從國外的情況來看國外是發(fā)開工答應(yīng)證記載著開工日是很明確的。 呢？從國外的情況來看國外是發(fā)開工答應(yīng)證記載著開工日是很明確的。從我國 的情況來看 年前開工日也是明確的 的情況來看在 2002 年前開工日也是明確的當時的開工驗收方式是由質(zhì)量監(jiān)視理站 到現(xiàn)場進展驗收召集承發(fā)包雙方當事人對工程工程進展分項驗收、綜合打分等。 到現(xiàn)場進展驗收召集承發(fā)包雙方當事人對工程工程進展分項驗收、綜合打分等。以質(zhì)檢 站在綜合驗收評定表上簽章的時間作為工程驗收合格時間。 站在綜合驗收評定表上簽章的時間作為工程驗收合格時間。2002 年以后建立部對驗收方式 進展改革改為由承、發(fā)包雙方當事人為主體的自行驗收方式 進展改革改為由承、發(fā)包雙方當事人為主體的自行驗收方式驗收持續(xù)在工程的整個施 收方式 工過程中。比方正負零完成以后承包人通過簽證的方式交給發(fā)包人駐工地代表 工過程中。比方正負零完成以后承包人通過簽證的方式交給發(fā)包人駐工地代表駐工地 代表簽署。發(fā)包人有異議的雙方進展協(xié)商提出整改 代表簽署。發(fā)包人有異議的雙方進展協(xié)商提出整改爭議再大的找有關(guān)部門 進展鑒定。工程最終完工的時候由承包人、發(fā)包人、設(shè)計和監(jiān)理這四個在上面簽章 進展鑒定。工程最終完工的時候由承包人、發(fā)包人、設(shè)計和監(jiān)理這四個在上面簽章 這四方認可然后送質(zhì)檢部門蓋章送工程部門進展備案。按照如今的流程 這四方認可然后送質(zhì)檢部門蓋章送工程部門進展備案。按照如今的流程哪個時 間點算工程驗收合格之日呢？就產(chǎn)生了不同的觀點 間點算工程驗收合格之日呢？就產(chǎn)生了不同的觀點一種觀點認為以四方在工程驗收聯(lián)議 單上簽字的時間為驗收合格之日。 單上簽字的時間為驗收合格之日。第二種觀點認為以質(zhì)檢站在四方認為合格的書面上 簽署并蓋章的時候為驗收合格之日。 簽署并蓋章的時候為驗收合格之日。第三種觀點認為以送工程理部門備案的時 的時候為驗收合格之日 間為合格之日。第四種觀點認為以施工乙方向甲方移交施工資料的時間為驗收合格之日。 間為合格之日。第四種觀點認為以施工乙方向甲方移交施工資料的時間為驗收合格之日。 我個人認為如今沒有形成主導(dǎo)性的觀點 我個人認為如今沒有形成主導(dǎo)性的觀點還是應(yīng)當以四方簽署的時候為驗收合格之 日。很多人不同意我這種觀點認為質(zhì)檢站是行使部行政理職能的事業(yè)只有它 很多人不同意我這種觀點認為質(zhì)檢站是行使部行政理職能的事業(yè) 認可工程質(zhì)量才代表公權(quán)利認可了工程質(zhì)量質(zhì)檢站還沒有簽章 認可工程質(zhì)量才代表公權(quán)利認可了工程質(zhì)量質(zhì)檢站還沒有簽章只有當事人自行的 以此作為工程質(zhì)量合格的根據(jù)是沒有法律根據(jù)的。這種觀點也有一定的道理。 以此作為工程質(zhì)量合格的根據(jù)是沒有法律根據(jù)的。這種觀點也有一定的道理。 第二種情況是承包人已經(jīng)提交開工驗收發(fā)包人拖延驗收的 第二種情況是承包人已經(jīng)提交開工驗收發(fā)包人拖延驗收的以承包人提交開工驗收 之日為開工日。當前的建筑發(fā)包人拖欠工程款主要有兩個手段 之日為開工日。當前的建筑發(fā)包人拖欠工程款主要有兩個手段一個是拖延 不驗收就是說結(jié)算的條件不成就。第二個是驗收合格后 不驗收就是說結(jié)算的條件不成就。第二個是驗收合格后施工人向發(fā)包人提交工程結(jié)算 以后發(fā)包人拖著不審價。針對這種情況就以承包人提交驗收之日為開工日 以后發(fā)包人拖著不審價。針對這種情況就以承包人提交驗收之日為開工日 作為對發(fā)包人的處分手段。第三種情況是建筑工程未經(jīng)開工驗收發(fā)包人擅自使用的 作為對發(fā)包人的處分手段。第三種情況是建筑工程未經(jīng)開工驗收發(fā)包人擅自使用的以 轉(zhuǎn)移占有建筑工程之日為開工日。工程沒驗收 轉(zhuǎn)移占有建筑工程之日為開工日。工程沒驗收發(fā)包方擅自使用就意味著他有條件受益 或者實際已經(jīng)開場受益了這種情況就以轉(zhuǎn)移占有工程之日為驗收合格日。 或者實際已經(jīng)開場受益了這種情況就以轉(zhuǎn)移占有工程之日為驗收合格日。轉(zhuǎn)移占有是 民法物權(quán)上的概念 要指標的物轉(zhuǎn)移和風險轉(zhuǎn)移即建筑工程的控制權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 民法物權(quán)上的概念主要指標的物轉(zhuǎn)移和風險轉(zhuǎn)移即建筑工程的控制權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 第十五條建筑工程開工前當事人對工程質(zhì)量有爭議工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的 第十五條建筑工程開工前當事人對工程質(zhì)量有爭議工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的 鑒定間為順延工間。在施工過程中發(fā)包人認為工程不合格承包人認為沒問題 鑒定間為順延工間。在施工過程中發(fā)包人認為工程不合格承包人認為沒問題 雙方有爭議共同找質(zhì)量檢測機構(gòu)進展檢測檢測有間這個間必然會延誤工 雙方有爭議共同找質(zhì)量檢測機構(gòu)進展檢測檢測有間這個間必然會延誤工延 間算誰的？這個順延的概念和拖延是對應(yīng)的。假如鑒定合格這個間由發(fā)包人承當 間算誰的？這個順延的概念和拖延是對應(yīng)的。假如鑒定合格這個間由發(fā)包人承當 算順延工間；假如鑒定不合格這個間就算是拖延間 算順延工間；假如鑒定不合格這個間就算是拖延間由承包人對這個間承當 拖延工的違約責任。 拖延工的違約責任。 〔五〕工程價款的結(jié)算 結(jié)算這一部也是解釋的核心內(nèi)容。 結(jié)算這一部也是解釋的核心內(nèi)容。 第十六條是結(jié)算工程價款的條款。 第十六條是結(jié)算工程價款的條款。第一款講當事人對工程計價或計價有 約定的按照約定結(jié)算工程價款。需要說明的是是計價是計價？ 約定的按照約定結(jié)算工程價款。需要說明的是是計價是計價？首先 講計價。 日公布的部門規(guī)章? 講計價。建立部 2001 年 11 月 5 日公布的部門規(guī)章?城根底設(shè)施和民用房屋計價 理? 規(guī)定的有三種。第一種是固定價。就是包的一口價。 規(guī)定的有三種 理? 規(guī)定的有三種。第一種是固定價。就是包的一口價。固定價包括總價固 定和單價固定兩種。比方建某個樓 這是總價固定；建這個樓 定和單價固定兩種。比方建某個樓總價為 170 萬這是總價固定；建這個樓本錢在 170 萬左右是單價固定。除了總價跟單價固定外還允許小額浮動 到 180 萬左右是單價固定。除了總價跟單價固定外還允許小額浮動比方某個樓總價是 萬固定 萬元以內(nèi)上下浮動 這仍然是固定價。 170 萬固定但合同約定隨著工程量的增減允許在 10 萬元以內(nèi)上下浮動這仍然是固定價。 萬元以下的小額工程因為小額工程對大體的價格是可以的。 固定價合適于 500 萬元以下的小額工程因為小額工程對大體的價格是可以的。第二 種是本錢加酬金。利潤是一個比例不是一個定數(shù)是隨著本錢變化而變化的。 種是本錢加酬金。利潤是一個比例不是一個定數(shù)是隨著本錢變化而變化的。比方說利 3它不是定數(shù)在結(jié)算的時候算出利潤 潤是建筑工程總造價的 3它不是定數(shù)在結(jié)算的時候算出利潤叫本錢加酬金的計算方 法。這種方式適用于翻建改建舊工程。第三種計價叫可調(diào)價。就是工程價款的總數(shù)是 這種方式適用于翻建改建舊工程。第三種計價叫可調(diào)價。 不確定的但計算工程價款的因素是確定的或者說它的是確定的。 不確定的但計算工程價款的因素是確定的或者說它的是確定的。比方說施工圖加 加簽證施工圖上有大體的結(jié)算由當事人委托中介機構(gòu)審定； 加簽證施工圖上有大體的結(jié)算由當事人委托中介機構(gòu)審定；有的是加簽 上有大體的 證工程最終結(jié)算以雙方認可的中介機構(gòu)的審價為準；有的還規(guī)定了很多其它方式。可調(diào) 工程最終結(jié)算以雙方認可的中介機構(gòu)的審價為準；有的還規(guī)定了很多其它方式。 價的總數(shù)是看不出來的但是確定價格的因素是確定的。 價的總數(shù)是看不出來的但是確定價格的因素是確定的?？烧{(diào)價從目前情況來看是適用最 廣的一種。 廣的一種。 計價也有三種：一種叫工程定額的計價。按照不同的地區(qū)、 計價也有三種：一種叫工程定額的計價。按照不同的地區(qū)、不同的時間 段、甚至按照企業(yè)不同的所有制性質(zhì)劃分不同的取費定額比方蘭州和東營、上海、廣州 甚至按照企業(yè)不同的所有制性質(zhì)劃分不同的取費定額比方蘭州和東營、上海、 的定額是完全不一樣的。 的定額是完全不一樣的。定額是由建立部下屬的建立工程質(zhì)量理總站與各的分站 編制的。定額的性質(zhì)是一個任意性當事人可以選擇約定。 編制的。定額的性質(zhì)是一個任意性當事人可以選擇約定。如 2001 年訂立的合同可以 擇約定 年的定額 定額。 定額是的 選用 2