【導(dǎo)讀】置業(yè)特征的詳細(xì)分析，確保項(xiàng)目產(chǎn)品為市場所追捧。銷策略，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高利潤及高形象?！?xiàng)目的營銷思考。——項(xiàng)目價(jià)格定位及回款測算。，以漢族和回族為主。家體委命名為“全國體育先進(jìn)縣”。太和縣歷史悠久，文化淵源流長，素有“椿櫻之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。太和土地肥沃，物產(chǎn)豐富。太和交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。機(jī)場和京九鐵路阜陽編組站僅37公里，形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)。供電、通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全縣，的動(dòng)力和有力的保障。全縣2020年上半年GDP為42億元，同比增長%，增速較上年同期加快。在崗職工人均工資8636元，同比增長%，增速較年計(jì)劃提高。上半年全縣完成財(cái)政收入27820萬元，同比增長%。財(cái)政支出50122萬元，增長。截止到6月底，全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額，是全省第一個(gè)超百億元的縣，機(jī)構(gòu)貸款余額，比年初減少。年同期增4家，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的%。億元的企業(yè)4家，均為肖口工業(yè)小區(qū)企業(yè)。多已進(jìn)入尾盤銷售。11F3300元/㎡；13F3268元/㎡；

　　

【正文】 憑 《 VIP優(yōu)惠申請書 》 按既定規(guī)則等候選房。 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 6——項(xiàng)目盛大開盤活動(dòng) ? 客戶渠道 1—— 市中心展場 項(xiàng)目客戶渠道 —— 簡單、直效、圈層營銷 ? 客戶渠道 2—— 派單及路演 ? 客戶渠道 3—— 周邊村鎮(zhèn)陌拜 ? 客戶渠道 4—— 中銳會會員聯(lián)動(dòng) 利用市中心區(qū)項(xiàng)目接待中心的有利位置持續(xù)蓄客，保證意向客戶不流失。 不定期開展。通過更簡單直效的推廣手段，快速營造項(xiàng)目市場口碑。 不定期開展。針對宣城客戶的群居效應(yīng)，優(yōu)先取得周邊村鎮(zhèn)意見領(lǐng)袖的信賴，為項(xiàng)目的口碑傳播奠定基礎(chǔ)。 充分整合 中銳會 的客戶資源優(yōu)勢，爭取區(qū)域外客戶和太和有關(guān)系的外地客戶，支撐項(xiàng)目高價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 秀展示 ——關(guān)于銷售中心選址 銷售中心是項(xiàng)目品質(zhì)體驗(yàn)的第一站 專業(yè)化、精細(xì)化的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn) 皇家馬車接送至銷售中心 營造與眾不同的客戶購房體驗(yàn) 外國門童以英文問候客戶 營銷思考 2 媒體推廣思路 第一階段 目標(biāo)： 通過企業(yè)品牌奠定項(xiàng)目形象基調(diào)。 項(xiàng)目 VI的全面亮相，建立目標(biāo)客戶對中銳第一城的全面認(rèn)知，為全面蓄客奠基礎(chǔ) 第二階段 目標(biāo)： 項(xiàng)目銷售信息全面釋放，大范圍蓄客 5月 3月 4月 12月 12月 11月 第四階段 目標(biāo)： 持續(xù)傳遞項(xiàng)目銷售信息和項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。 項(xiàng)目營銷策略 主推廣語 推廣手段 活動(dòng)、戶外、圍墻、車體、宣傳頁、客戶會 報(bào)廣、戶外、宣傳頁、短信、網(wǎng)絡(luò)、客戶會 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、宣傳頁、短信、DM直郵、營銷活動(dòng) 戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、宣傳頁、短信、節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、客戶會聯(lián)動(dòng) ?百強(qiáng)中銳 進(jìn)步宣城 ?中銳第一城 鑄就宣城脊梁 ?以國際的視野造城 ?一城一世界 ——56萬平米托斯卡納風(fēng)情小鎮(zhèn) ?世界是世界 歸岸是生活 ?一期托斯卡納樣板空間震撼登場 ?80120平米經(jīng)典戶型全城預(yù)約中 ?4月 5日一期盛大認(rèn)籌 ?絕版創(chuàng)新戶型邀全城品鑒 ?5月 1日一期盛大開盤 階段重點(diǎn)： 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 第一階段：形象導(dǎo)入期（ 10月 1月中） A、推廣展示 —— 載體：戶外廣告牌、工地形象墻、市區(qū)銷售中心包裝、報(bào)紙、短信等。 B、物料籌備 —— 項(xiàng)目 VI系列、樓書、模型、 3D動(dòng)畫、折頁、戶型單 張、海報(bào)、導(dǎo)視系統(tǒng)等。 10月 2020 C、主要節(jié)點(diǎn) —— “中銳會 ” 啟動(dòng)儀式暨中銳第一城產(chǎn)品發(fā)布會 項(xiàng)目銷售中心盛大開放儀式 階段重點(diǎn)： A 、產(chǎn)品核心賣點(diǎn)炒作（報(bào)紙 +短信 +網(wǎng)絡(luò) +DM+戶外等） 第二階段：蓄客期（ 1月中－ 4月初） B 、 客戶渠道 ——陌拜、路演、派單、現(xiàn)場活動(dòng)等全面鋪開 C 、 工程進(jìn)度 ——3月底達(dá)到預(yù)售條件，樣板房對外開放 D 、 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) ——樣板房開放活動(dòng)、客戶認(rèn)籌活動(dòng)、持續(xù)性的客戶會活動(dòng) 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 2020 階段重點(diǎn)： A 、熱銷期強(qiáng)勢推廣輔助（報(bào)紙 +短信 +網(wǎng)絡(luò) +DM+戶外等） ——產(chǎn)品信息、營銷節(jié)點(diǎn)、開盤優(yōu)惠等引爆市場 第三階段：引爆市場期（ 4月－ 5月） B 、 活動(dòng)營銷 ——認(rèn)購送大禮、開盤大抽獎(jiǎng)活動(dòng)、園林開放日活動(dòng) C 、 其他準(zhǔn)備 ——客戶分析、開盤前銷售培訓(xùn)、價(jià)格表、媒體計(jì)劃 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 2020 Q4： 賣多少錢 ?—— 項(xiàng)目 收益測算 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況， “ 市場比較法 ” 最適宜評估本項(xiàng)目的市場價(jià)值。 成本定價(jià)法 收益定價(jià)法 市場定價(jià)法 定價(jià)方法 適合無競爭項(xiàng)目和利潤預(yù)期低的項(xiàng)目 適合投資型物業(yè) 適合片區(qū)競爭充裕的項(xiàng)目 √ 入市價(jià)格推導(dǎo) 選取市場可參考項(xiàng)目對比打分 可比樓盤權(quán)重分配表 項(xiàng)目名稱 晶宮 國際城 百信 新城 盛世華庭 晶宮 世紀(jì)城 百太 世紀(jì)豪景 權(quán) 重 30% 25% 20% 15% 10% 由于 5個(gè)可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目的契合度各有特色，所以，給予每個(gè)項(xiàng)目各自的權(quán)重。 區(qū)位與本項(xiàng)目接近； 物業(yè)類型與本產(chǎn)品相似； 周邊資源與本項(xiàng)目類似； 產(chǎn)品為市場所接受。 選取原則： 入市價(jià)格推導(dǎo) 初步市場價(jià)值合成表（權(quán)重值） 序號 比較項(xiàng)目 市場均價(jià)P(元 /㎡ ) 比值 T 比較均價(jià) (元 /㎡ )P/T=I 樓盤所占比例 W 樓盤權(quán)重價(jià) ==I*W 1 晶宮國際城 3500 3431 35% 1201 2 百信新城 3100 3263 25% 816 3 盛世華庭 3300 3438 20% 688 4 晶官世紀(jì)城 3400 3366 15% 505 5 百太世紀(jì)豪景 2500 2688 5% 134 市場參考價(jià)值 ∑ WT 3344 1. 在項(xiàng)目展示到位的情況下，項(xiàng)目入市價(jià)格會在此基礎(chǔ)上有適當(dāng)溢價(jià)。 2. 考慮到項(xiàng)目所在片區(qū)客戶信心不足，需要在項(xiàng)目銷售時(shí)給到客戶足夠信心 考慮營銷價(jià)值可再適當(dāng)為項(xiàng)目溢價(jià)， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市價(jià)格在 33003400元 /平方米 入市價(jià)格預(yù)判 少批量、多批次，人為制造稀缺感，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值不斷攀升。 項(xiàng)目推售策略 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 資金投入 銷售計(jì)劃 開發(fā)利潤 開盤籌備 正式開盤 持續(xù)強(qiáng)銷 尾盤銷售 2020年 5月 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 項(xiàng)目以均價(jià) 3350元 /平米價(jià)格入市估算 （住宅總可售面積以 7萬平米計(jì)算） 銷售率 回款金額 2020年 6月 30% 2020年 8月 50% 2020年 10月 70% 2020年 12月 80% 2020年 2月 90% 2020年 營銷費(fèi)用構(gòu)成 單價(jià) 總費(fèi)用預(yù)計(jì) 廣告 報(bào)紙 約 2萬元 /次 80萬 短信廣告 5分 /條 40萬 DM直郵 1元 /封 10萬 網(wǎng)絡(luò) 5萬 /半年 5萬 戶外廣告 約 20萬 90萬 電臺、電視 約 5萬 15萬 靜屏、移動(dòng)電視 約 5萬 5萬 物料 模型 20萬 20萬 3D動(dòng)畫 300元 /秒 5萬 印刷物料 20萬 20萬 活動(dòng) 系列活動(dòng) —— 150萬 其他 不可預(yù)見費(fèi) —— 10萬 合計(jì) —— —— 450萬 項(xiàng)目營銷費(fèi)用預(yù)計(jì) 項(xiàng)目按照均價(jià) 3350元 /平米預(yù)計(jì)，項(xiàng)目一期銷售額約 ，營銷費(fèi)約占一期銷售額的 % 項(xiàng)目營銷分解圖 決勝開盤 一鳴驚人 再度熱銷 持續(xù)加推 3月 4月 5月 1月 蓄客 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 持續(xù)蓄客 1112月 前期蓄勢 品牌出街 2月 6月 7月 認(rèn)籌 銷售中心開放 樣板房開放 一批公開發(fā)售 2次推量 3次加推 2020年 8月 推廣強(qiáng)度走勢 項(xiàng)目美譽(yù)度 價(jià)格曲線 開盤 匯報(bào)結(jié)束 謝謝聆聽