【正文】 到最低： 通過對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的充分調(diào)研，對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻糁脴I(yè)特征的詳細(xì)分析，確保項(xiàng)目產(chǎn)品為市場(chǎng)所追捧。曾被國(guó)家體委命名為“全國(guó)體育先進(jìn)縣”。京九鐵路、漯阜鐵路穿境而過，境內(nèi)建有7個(gè)車站； 105國(guó)道、 308省道和南洛高速公路在縣內(nèi)縱橫交織，潁河黃金大道經(jīng)過太和 40多公里，縣城距阜陽 4C級(jí)機(jī)場(chǎng)和京九鐵路阜陽編組站僅 37公里，形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)。 全縣農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1656元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速較年計(jì)劃提高 。截止到 6月底，全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額 ，是全省第一個(gè)超百億元的縣， 比年初增加 ，其中居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，比年初增加 ；全縣金融 機(jī)構(gòu)貸款余額 ，比年初減少 。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。 房地產(chǎn)市場(chǎng)容量不大，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但市場(chǎng)容量有限，市場(chǎng)環(huán)境決定了項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，不能過多開發(fā)而導(dǎo)致產(chǎn)品的滯銷。市場(chǎng)產(chǎn)品主力集中在 80120平米的 23房單位 晶宮國(guó)際城 百信新城 盛世華庭 晶宮世紀(jì)城 百太世紀(jì)豪景 市場(chǎng)特征 2： 從供應(yīng)特征來看，規(guī)模樓盤不在少數(shù)，在售樓盤中多已進(jìn)入尾盤銷售。 太和縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展期，未來升值預(yù)期大，為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。 市場(chǎng)仍以自住需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品供應(yīng)集中在7585平米的 2房、 85110平米的舒適 3房、 120140平米大 3房。 服務(wù)和展示相對(duì)缺失的市場(chǎng)。 商住規(guī)劃用地，中等規(guī)模社區(qū)，小高層建筑為主 項(xiàng)目地塊指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 總用地面積 14118㎡ 建筑面積 77864㎡ 住宅建筑面積 67623㎡ 商業(yè)建筑面積 10040㎡ 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 項(xiàng)目四至 東面：臨長(zhǎng)征路 商業(yè)區(qū) 南面：居民區(qū) 建設(shè)路 西面：職業(yè)高級(jí)中學(xué) 北站 藥監(jiān)局 北面：光明路 藥監(jiān)局 疾控中心 地處太和北大門，地標(biāo)價(jià)值凸現(xiàn) 周邊道路通達(dá)，緊鄰長(zhǎng)征路與明光路，交通十分便利 交通價(jià)值 區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目核心價(jià)值體系梳理 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 居住氛圍不足 存在一定的噪音污染，對(duì)居住安全性存在威脅 景觀價(jià)值 周邊較遠(yuǎn)位置部分景觀資源 配套價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊無強(qiáng)勢(shì)景觀 職業(yè)高級(jí)中學(xué)等教育配套資源 周邊其他市政配套匱乏 周邊商業(yè)氛圍濃厚，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)打造較為有利 流動(dòng)人口多，對(duì)小區(qū)居住舒適度和安全性存在影響 地塊平整，拆遷難度小，可塑行強(qiáng)，易于規(guī)劃設(shè)計(jì) 地塊規(guī)模較小，容積率偏高與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比處于劣勢(shì) 市場(chǎng)背景 1 區(qū)域市場(chǎng)特征 市場(chǎng)背景 2 置業(yè)客戶特征 市場(chǎng)背景 2 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1： 項(xiàng)目所處區(qū)位屬性決定了項(xiàng)目可成為整個(gè)區(qū)域的地標(biāo)性建筑。 利用集中商業(yè)人流牽引，打造集餐飲、娛樂、休閑為一體的精品商業(yè)街，成為項(xiàng)目的核心配套之一。 ? 針對(duì)周邊部分噪音及空氣污染 ? 針對(duì)周邊人流嘈雜 ? 針對(duì)項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)征路、明光路 建筑用材上采用雙層隔音 LOE玻璃，小區(qū)采取空氣凈化系統(tǒng)，打造太和縣首個(gè)科技品質(zhì)居住區(qū)。 2. 大堂地面建議選用倒檔地板磚，大堂主入口墻面可選用大理石石材，營(yíng)造 “ 面子感 ” 。 豐富物業(yè)服務(wù)種類，營(yíng)造項(xiàng)目持續(xù)物業(yè)增值。作為整個(gè)小區(qū)的泛會(huì)所打造。 置業(yè)傾向 ：小區(qū)生活是否便捷 典型客戶 1——城區(qū)首置客戶 典型客戶 2——城區(qū)換房客戶 類別 四口之家 年齡 43歲 稱呼 陳先生 價(jià)格 3000元 /㎡ 現(xiàn)家庭住址 太和縣城關(guān) 職業(yè) TAXI司機(jī) 收入 約 4000元 /月 理想戶型 三室一廳， 120平米左右，換房需求 購(gòu)房首要考慮因素 配套設(shè)施和綠化，渴望高檔社區(qū)生活，遠(yuǎn)離破舊樓群 家鄉(xiāng)情況 太和本地人 個(gè)人情況 目前居住在城關(guān)老住宅樓里。 類別 四口之家 年齡 48歲 稱呼 李先生 價(jià)格 3500元 /㎡ 以內(nèi) 現(xiàn)家庭住址 政府單位建房 職業(yè) 公務(wù)員 收入 —— 理想戶型 三室一廳， 100~120平米左右，換房需求 購(gòu)房首要考慮因素 首選學(xué)區(qū)，置業(yè)后租賣方便，另外配套設(shè)施和綠化也重要，渴望高檔品質(zhì)社區(qū)生活。 3. 購(gòu)房主要看房子的品質(zhì)和區(qū)域環(huán)境。 2. 附近有商業(yè)區(qū)，比如大賣場(chǎng)之類的，生活舒適便捷。 3. 主要還是看價(jià)格和品質(zhì)，產(chǎn)品好的話會(huì)考慮購(gòu)買 典型客戶 3——鎮(zhèn)區(qū)客戶在城區(qū)置業(yè) 中高端客戶 心理特征： “ 傳統(tǒng)向新式過渡 /注重身份與個(gè)性 ” ，存在攀比及群居心理，注重家庭享受 沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式 思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、在全縣 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈 在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物 懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方 豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理，同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性 。 客戶購(gòu)買核心驅(qū)動(dòng)因素： 首次置業(yè)客戶多考慮項(xiàng)目地段，距離工作單位的遠(yuǎn)近，周邊的生活配套等。 對(duì)價(jià)格的接受度： 集中在 30003500元 /平米，優(yōu)先看中項(xiàng)目的區(qū)位及樓盤品質(zhì)。 ?買享受。對(duì)本項(xiàng)目而言，在項(xiàng)目打造上注重對(duì)客戶面子感的營(yíng)造。 主題 ： “ 中銳會(huì)啟動(dòng)儀式 ” 核心： 邀請(qǐng)宣城市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、資深建筑師、項(xiàng)目誠(chéng)意客戶、各種媒體出席。 銷售中心 /項(xiàng)目主入口 /主園林景區(qū)景觀等須在項(xiàng)目銷售前后展示到位，讓客戶眼見為實(shí)。 時(shí)間 ： 2020年 4月 5日 內(nèi)容 ：咨詢登記客戶現(xiàn)場(chǎng)升級(jí)為 VIP貴賓客戶 媒體： 報(bào)紙 +短信 +戶外 +DM 目的 ：對(duì)前期咨詢登記客戶進(jìn)行甄選，試探市場(chǎng)誠(chéng)意度，為開盤時(shí)間、推售體量及價(jià)格表制作提供重要依據(jù)。 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 6——項(xiàng)目盛大開盤活動(dòng) ? 客戶渠道 1—— 市中心展場(chǎng) 項(xiàng)目客戶渠道 —— 簡(jiǎn)單、直效、圈層營(yíng)銷 ? 客戶渠道 2—— 派單及路演 ? 客戶渠道 3—— 周邊村鎮(zhèn)陌拜 ? 客戶渠道 4—— 中銳會(huì)會(huì)員聯(lián)動(dòng) 利用市中心區(qū)項(xiàng)目接待中心的有利位置持續(xù)蓄客，保證意向客戶不流失。針對(duì)宣城客戶的群居效應(yīng)，優(yōu)先取得周邊村鎮(zhèn)意見領(lǐng)袖的信賴，為項(xiàng)目的口碑傳播奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 主推廣語 推廣手段 活動(dòng)、戶外、圍墻、車體、宣傳頁(yè)、客戶會(huì) 報(bào)廣、戶外、宣傳頁(yè)、短信、網(wǎng)絡(luò)、客戶會(huì) 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、宣傳頁(yè)、短信、DM直郵、營(yíng)銷活動(dòng) 戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、宣傳頁(yè)、短信、節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、客戶會(huì)聯(lián)動(dòng) ?百?gòu)?qiáng)中銳 進(jìn)步宣城 ?中銳第一城 鑄就宣城脊梁 ?以國(guó)際的視野造城 ?一城一世界 ——56萬平米托斯卡納風(fēng)情小鎮(zhèn) ?世界是世界 歸岸是生活 ?一期托斯卡納樣板空間震撼登場(chǎng) ?80120平米經(jīng)典戶型全城預(yù)約中 ?4月 5日一期盛大認(rèn)籌 ?絕版創(chuàng)新戶型邀全城品鑒 ?5月 1日一期盛大開盤 階段重點(diǎn)： 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 第一階段：形象導(dǎo)入期（ 10月 1月中） A、推廣展示 —— 載體：戶外廣告牌、工地形象墻、市區(qū)銷售中心包裝、報(bào)紙、短信等。國(guó)際城 百信 區(qū)位與本項(xiàng)目接近； 物業(yè)類型與本產(chǎn)品相似； 周邊資源與本項(xiàng)目類似； 產(chǎn)品為市場(chǎng)所