【正文】 『 安華 ?金色華府 』 項目營銷定位報告 安華金色華府項目團隊 謹呈：太和縣安華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商初判： 有理想、有追求、第一次開發(fā) 項目初判： 城市邊緣、小規(guī)模、高容積率、商住社區(qū) 開發(fā)目標： “ 短、平、快 ” ，整體開發(fā)以風險控制為主 銷售目標： 在風險可控的基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目的利潤最大化 對本項目的理解和認識 將市場風險降到最低： 通過對當?shù)厥袌龅某浞终{(diào)研，對當?shù)乜蛻糁脴I(yè)特征的詳細分析，確保項目產(chǎn)品為市場所追捧。 保證高利潤 /高形象： 充分整合華信行專業(yè)經(jīng)驗，制定最有效的營銷策略，確保項目實現(xiàn)高利潤及高形象。 我們能夠做到的 本次溝通解決如下四大問題： Q1：賣什么？ —— 項目價值點分析及形象定位 Q2：賣給誰 ?—— 項目目標客戶定位 Q3：怎么賣？ —— 項目的營銷思考 Q4：賣多少錢？ —— 項目價格定位及回款測算 Q1：賣什么？ —— 項目價值點分析及形象定位 分析維度 1 太和城市特征 印象 太和 歷史名城 “ 小 ” 城市、 “ 慢 ” 城市、 “ 封閉 ” 城市 醫(yī)藥大城 農(nóng)業(yè)大縣 宜居城市 文化名城 體育大縣 城市概述 太和縣位于安徽省西北部，地處 黃淮平原腹地，位于阜陽、亳州兩 市之間，面積 1822平方公里，人口，以漢族和回族為主。曾被國家體委命名為“全國體育先進縣”。 太和縣歷史悠久，文化淵源流長，素有“椿櫻之鄉(xiāng)”之美譽。 太和土地肥沃，物產(chǎn)豐富。農(nóng)業(yè)種植呈糧、經(jīng)、飼三元結(jié)構(gòu)，糧食作物以小麥、大豆、玉米、高梁、紅芋等為主， 太和交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。京九鐵路、漯阜鐵路穿境而過，境內(nèi)建有7個車站； 105國道、 308省道和南洛高速公路在縣內(nèi)縱橫交織，潁河黃金大道經(jīng)過太和 40多公里，縣城距阜陽 4C級機場和京九鐵路阜陽編組站僅 37公里，形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)。 城市建設(shè)日新月異，城市功能不斷完善， 六縱六橫 的道路框架使城區(qū)面積擴展到 12平方公里，常住人口增加到 15萬。供電、通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全縣，設(shè)施先進完備，為經(jīng)濟發(fā)展提供了強勁的動力和有力的保障。 區(qū)位交通 全縣 2020年上半年 GDP為 42億元，同比增長 %，增速較上年同期加快 。 全縣農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1656元，比上年同期增長 %，增速較年計劃提高 。 在崗職工人均工資 8636元，同比增長 %，增速較年計劃提高 。 上半年全縣完成財政收入 27820萬元，同比增長 %。財政支出 50122萬元，增長 %。截止到 6月底，全縣金融機構(gòu)存款余額 ，是全省第一個超百億元的縣， 比年初增加 ，其中居民儲蓄存款余額 ，比年初增加 ；全縣金融 機構(gòu)貸款余額 ，比年初減少 。工業(yè)總產(chǎn)值超 5000萬元的企業(yè) 12家。比去 年同期增 4家，累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的 %。上半年產(chǎn)值超 億元的企業(yè) 4家，均為肖口工業(yè)小區(qū)企業(yè)。消費品市場繁榮活躍。上半年，我縣消費品市場 較為活躍，整體上呈現(xiàn)出較快的發(fā)展態(tài)勢，全縣社會消費品零售額完成 ，穩(wěn)居全 省縣級第一，同比增長 %，增速較年計劃提高 。固定資產(chǎn)投資增長加快， 上半年全社會固定資產(chǎn)投資保持快速增長的勢頭，共完成投資 7億元，同比增長 55%；增速 較年計劃提高 10個百分點。 經(jīng)濟狀況 房地產(chǎn)特征 房產(chǎn)市場處在穩(wěn)定上升的階段 隨著政府招商引資工作的加強，外來資本的進入，每年經(jīng)濟增長速度雖然較快，未來幾年內(nèi)會處于相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢。 房地產(chǎn)市場容量不大，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但市場容量有限，市場環(huán)境決定了項目的開發(fā)進度，不能過多開發(fā)而導致產(chǎn)品的滯銷。 房產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化 全縣城的開發(fā)樓盤并不多，整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，從規(guī)劃到建筑、從園林到戶型，每個樓盤基本為兵營式排列、建筑外觀上幾乎一樣、無非是顏色的替換。 人群生活方式?jīng)Q定產(chǎn)品基本原則 太和縣居民生活水平雖然在逐年提高，但總體上仍然處于較低的水平，對于房產(chǎn)購買習慣于積蓄購房、對戶型要求以實用為主，面積約 100平方米三房單位接受度最高，習慣臥室朝南；對景觀園林要求并不高。 價值觀引導決定產(chǎn)品可塑空間 由于整體房地產(chǎn)市場屬于初級階段，當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的價值觀仍然處在很低的水平，只是簡單的滿足居住功能，需要我們?nèi)ヒ龑?，把全新的理念傳達給消費者，告訴他們更深層次的居住感受，舒適度、身份感、尺度感、環(huán)境感 …… 圍繞我們要打造的產(chǎn)品去一一引導教育，延伸出可塑的產(chǎn)品空間，來贏得更多的客戶 分析維度 2 太和市場現(xiàn)狀 市場特征 1： 從供應特征來看，規(guī)模樓盤不在少數(shù)，在售樓盤中多已進入尾盤銷售。市場產(chǎn)品主力集中在 80120平米的 23房單位 晶宮國際城 百信新城 盛世華庭 晶宮世紀城 百太世紀豪景 市場特征 2： 從供應特征來看，規(guī)模樓盤不在少數(shù)，在售樓盤中多已進入尾盤銷售。市場產(chǎn)品主力集中在 80120平米的 23房單位 項目名稱 建筑面積 總戶數(shù) 開發(fā)周期 主力戶型 產(chǎn)品類型 價格 晶宮 國際城 20萬㎡ 約 800戶 目前在售一期單位 80135㎡ 大二房、小三房、大三房 均價 3500元 /㎡ 百信新城 3萬㎡ 約 260戶 一期 10月 10日開盤，正在銷售階段 90120㎡ 三房二廳 均價 3100元 /㎡ 盛世華庭 18萬㎡ 約 1272戶 一期四段已開盤一個月 ，目前進入尾盤銷售階段 100130㎡ 三房二廳 均價 3300元 /㎡ 晶宮 世紀城 15萬㎡ 約 600戶 上年年底開盤，多層已售罄，部分已交房 90120㎡ 二房二廳、 三房二廳 均價 3400元 /㎡ 百太世紀豪景 2萬㎡ 約 196戶 目前已進入尾盤銷 售階段 80110㎡ 三房二廳 均價 2500元 /㎡ —— 非完全統(tǒng)計，僅選擇市場典型項目做參考 代表樓盤 1：晶宮國際城 規(guī)劃形態(tài)及用途： 多層、高層、商業(yè)及少量 雙庭院聯(lián)排別墅 總建筑面積 (㎡ ) ： 約 20萬㎡ 建筑樓層 (層 ) ： 多層（ 6）、高層（ 25） 面積范圍 (㎡ ) ： 83— 136㎡ 主力面積 (㎡ ) ： 109㎡ 單價范圍 (元 /㎡ ) ： 1— 2F復式 4500元 /㎡ ； 3F 3500元 /㎡ ； 4F 3300元 /㎡ ； 5F 3100元 /㎡ ； 6F 3100元 /㎡ 送閣樓； 平均單價 (元 /㎡ ) ： 3500元 /㎡ 總價范圍 (萬元 ) ： 29萬 —— 50萬 主力總價 (萬元 ) ： 38萬 總戶數(shù) (戶 ) ： 約 800戶 可售戶數(shù) (戶 ) ： 一期可銷 售出戶數(shù) (戶 ) ： 約 80戶 代表樓盤 2：百信新城 規(guī)劃形態(tài)及用途 ：高層、商業(yè)綜合 總建筑面積 (㎡ ) ： 約 3萬㎡ 建筑樓層 (層 ) ： 高層（ 17） 面積范圍 (㎡ ) ： 99—120㎡ 主力面積 (㎡ ) ： 106㎡ 單價范圍 (元 /㎡ ) ： 9F 3200元 /㎡ ； 11F 3300元 /㎡ ； 13F 3268元 /㎡ ； 平均單價 (元 /㎡ ) ： 3100元 /㎡ 總價范圍 (萬元 ) ： 30萬 ——40萬 主力總價 (萬元 ) ： 35萬 總戶數(shù) (戶 ) ： 約 260戶 售出戶數(shù) (戶 ) ： 約 80戶 代表樓盤 3：盛世華庭 規(guī)劃形態(tài)及用途： 商鋪 多層住宅 總建筑面積 (㎡ ) ： 約 18萬㎡ 建筑樓層 (