深圳安托山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研判重新定位安托山-定(已修改)
2025-05-25 02:01 本頁(yè)面
【正文】 —— 地業(yè) 〃 安托山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研判 重新定義安托山 開(kāi)發(fā)環(huán)境 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 區(qū)位分析 戶型分析 形象定位 報(bào)告架構(gòu) 【 市場(chǎng)大勢(shì)描述 】 ? 房?jī)r(jià)保持迅速上漲 2022一季度住宅均價(jià) 元 /平米，同比上漲 %；關(guān)內(nèi)價(jià)格達(dá) /㎡ ? 總供應(yīng)下降，供求緊張，市場(chǎng)火爆 2022一季度總供應(yīng)量 平方米，同比下降 %，住宅空置率下降 % ，一季度全市供求比例為 ，特區(qū)內(nèi)供求比為 ? 政策重拳頻出 調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；國(guó)八條、深八條、溫六條 …… 市場(chǎng)持觀望態(tài)度 ? 寶安、龍崗、龍華成熱點(diǎn)片區(qū)，香蜜湖豪宅引人注目 ?結(jié)論：隨著宏觀調(diào)控的實(shí)施，整體市場(chǎng)將趨于冷靜平和，關(guān)內(nèi)供求矛盾難以解決，關(guān)外補(bǔ)充作用更加明顯，本年度內(nèi)房?jī)r(jià)將保持小幅平穩(wěn)上漲 【 福田市場(chǎng)供需 】 ?供應(yīng)量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出 歷年福田供求對(duì)比（萬(wàn)平方米）120881600501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 6 年第一季度批售量 銷(xiāo)售量?區(qū)域優(yōu)勢(shì)強(qiáng)硬，豪宅供應(yīng)大，價(jià)格高企 一季度均價(jià) /平米，同比上漲 % ?區(qū)域未來(lái)土地開(kāi)發(fā)以中小項(xiàng)目為主，大規(guī)模豪宅項(xiàng)目鮮見(jiàn) 【 環(huán)香蜜湖片區(qū)歷年供應(yīng)量 】 香蜜湖歷年供應(yīng)量（萬(wàn)平米） 2405101520253035402022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 6 年1 6 月?2022年，香蜜湖最后的豪宅大戰(zhàn)，未來(lái)供應(yīng)極為有限，向香蜜湖外圍轉(zhuǎn)移 【 2022年底至 2022上半年環(huán)香蜜湖片區(qū)銷(xiāo)售量 】 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售面積（建面） 銷(xiāo)售狀況 中旅國(guó)際公館 2期 2022101 191531 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售 95% 香山美樹(shù)苑 20221022 99600 香蜜湖 1號(hào) 20221025 131000 低調(diào)發(fā)售， 34套別墅 2天售罄 水榭花都 3期 20221029 96532 低調(diào)發(fā)售，一周售罄 香格麗苑 20221210 90554 4個(gè)月售罄 香雅園 2022319 22823 低調(diào)發(fā)售， 2個(gè)月售罄 總計(jì) 632040 ?供求分析：片區(qū)銷(xiāo)售火爆，市場(chǎng)需求旺盛，供需比例失調(diào)，供應(yīng)缺口較大 【 開(kāi)發(fā)環(huán)境 總結(jié) 】 福田供求矛盾突出，豪宅之戰(zhàn)趨于尾聲，高品質(zhì)的中小項(xiàng)目主導(dǎo)市場(chǎng) 香蜜湖成為市場(chǎng)王牌，環(huán)香蜜湖片區(qū)明顯區(qū)分為三大層次，在價(jià)格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和客戶群方面有鮮明的區(qū)分 環(huán)香蜜湖供不應(yīng)求，銷(xiāo)售火爆，核心區(qū)域開(kāi)發(fā)殆盡，外圍區(qū)域?qū)⒋笥锌蔀? 開(kāi)發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 1. 市場(chǎng)劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2022年時(shí)點(diǎn)上，重新定義安托山 戶型分析 形象定位 報(bào)告架構(gòu) 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 【 香蜜湖三大圈層 】 水榭花都 香蜜山 香格麗苑 熙園 香榭里花園 香域中央 中旅國(guó)際公館 香蜜湖 1號(hào) 香蜜湖內(nèi)圈 香蜜湖外圈 緹香茗苑 香逸名園 香 雅園 香蜜湖幅射圈 香山美樹(shù) 香詩(shī)美林 盛景國(guó)際 風(fēng)臨左岸 園博中央 翠海花園二期 新天國(guó)際名苑 【 香蜜湖內(nèi)圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析 】 樓盤(pán) 占地（ ㎡ ） 建面（ ㎡ ） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 售價(jià)（元 /㎡ ） 高層二手房?jī)r(jià) 香榭里花園 1期 49297 160000 199961 8600 1202214000 香榭里花園 2期 49297 67818 20221126 10000 1202214000 水榭花都 1期 （總） 82532 2022718 11000 2022026000 水榭花都 2期 （總） 100000 2022712 14000 2022026000 水榭花都 3期 （總） 99480 20221029 16000 —— 中旅國(guó)際公館一期 55831 122815 202267 9000 1400018000 中旅國(guó)際公館二期 53530 191531 2022101 14000 —— 熙園 143390 2022823 10000 1600019000 香域中央 66904 138550 2022424 10000 1500016000 香蜜湖 1號(hào)（華府） 93544 131000 預(yù)計(jì) 20226 預(yù)計(jì) 30000 —— ?新推盤(pán)售價(jià)約 15000元 /㎡ ，一手樓與二手樓價(jià)格非常接近； ?水榭花都由于自身素質(zhì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為片區(qū)二手樓中價(jià)格尖峰， 接近 2萬(wàn)元 /㎡ ； ?香密湖 1號(hào)高層再次刷新片區(qū)紀(jì)錄，預(yù)計(jì)達(dá) 3萬(wàn)元 /㎡ 。 【 香蜜湖內(nèi)圈：戶型分析 】 樓盤(pán) 總戶數(shù) 三房 面積區(qū)間 套數(shù)比 四房 面積區(qū)間 套數(shù)比 香域中央 710 20 130132 13% 237 167175 52% 52 145149 83 186189 21 153160 47 198209 熙園 689 307 159172 45% 293 183217 43% 中旅國(guó)際公館一期 548 273 116164 50% 212 165185 39% 中旅國(guó)際公館二期 935 190 104106 20% 338 153170 36% 水榭花都 1期 470 117 121129 25% 353 171202 75% 水榭花都 2期 473 81 147166 17% 324 190205 68% 水榭花都 3期 472 82 148165 17% 374 191308 79% 總計(jì) 4297 1143 27% 2261 53% ?區(qū)域以三房、四房、五房供應(yīng)為主； 170㎡ 200㎡ 的四房占供應(yīng)主導(dǎo)位臵 ?戶型區(qū)間較其他區(qū)域?qū)挸?2040㎡ 【 香蜜湖外圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析 】 樓盤(pán) 占地 建面 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià) 二手房?jī)r(jià)格 金地香蜜山 1期 78679 169860 202251 8500 1000013000 金地香蜜山 2期 2022125 8700 1000014000 望郡 20882 100765 2022915 7000 1000011000 香逸名園 9500 60000 202232 6500 950013000 緹香名苑 20365 104417 202253 8500 950011000 香格麗苑 15036 90554 20221210 9800 —— 香雅園 7413 22823 2022319 9800 —— ?新推盤(pán)售價(jià)接近 10000元 /㎡
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