【正文】 戶至現(xiàn)場(chǎng)繳納 10000元誠(chéng)意金， 領(lǐng)取 VIP卡及簽署 《 優(yōu)惠申請(qǐng)書(shū) 》 ，即可在選房當(dāng)天擁有選房資格，同時(shí)可免費(fèi)獲贈(zèng)購(gòu)房大禮包?，F(xiàn)場(chǎng)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)高要求，營(yíng)造客戶口碑 媒體種類 主要受眾 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 主要作用 契合度 報(bào)紙 行政企事業(yè)單 位 權(quán)威，形象大氣；可保 存，時(shí)效長(zhǎng) 價(jià)格高 形象、促銷 ★ ★ 電視 全民 表現(xiàn)形式生動(dòng)多樣；受 眾群廣泛 價(jià)格高；信息無(wú)法重復(fù) 形象、促銷 ★ 廣播 全民 成本低廉；信息量大 關(guān)注率低；無(wú)法重復(fù) 促銷 ★ 海報(bào)、夾報(bào) 市區(qū) 成本低廉 可能引發(fā)無(wú)意向受眾厭煩， 有損形象 促銷 ★ ★★ 戶外 過(guò)往人群 形象大氣；時(shí)效長(zhǎng) 受眾不固定，覆蓋面不高 形象 ★ ★ ★ ★ 車身 市區(qū) 時(shí)效長(zhǎng) 受眾不固定，覆蓋面不高 形象 ★ ★ ★ 短信 直接促銷客戶 成本低廉；針對(duì)性強(qiáng) 可能引發(fā)無(wú)意向受眾厭煩， 有損形象 促銷 ★ ★ ★ ★ 公交車報(bào)站系統(tǒng) 市區(qū) 成本低，客戶范圍廣泛 內(nèi)容發(fā)揮余地小，形式單一 形象 ★ ★ ★ 網(wǎng)絡(luò) 年輕白領(lǐng) 成本低廉；時(shí)效長(zhǎng) —— 形象、促銷 ★ ★ ★ 媒體選擇 —— 大范圍、多渠道、組合拳 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 1——售樓處開(kāi)放日活動(dòng) 時(shí)間： 2020年 1月 1日 媒體： 報(bào)紙（軟硬結(jié)合） +短信 +戶外 +網(wǎng)絡(luò) 主題： 營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放 全新展示項(xiàng)目形象，給客戶眼前一亮的震撼效果 包裝： 營(yíng)銷中心功能分區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)模型、展板、吊旗、 3D動(dòng)畫(huà)、電話、空調(diào)等必須提前到位。 內(nèi)容： 通過(guò)對(duì) 托斯卡納 生活方式的營(yíng)造，形成建筑與本地客戶的共鳴， 2本樓書(shū)： 形象樓書(shū)： 《 城市 “ 頂級(jí) ” 高度生活主張 》 規(guī)劃稿 初稿 定稿 印制完成 11月 1日 11月 5日 11月 8日 11月 15日 產(chǎn)品樓書(shū)： 《 安華 〃 金色華府產(chǎn)品書(shū)冊(cè) 》 內(nèi)容： 從設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品細(xì)節(jié)，物業(yè)服務(wù)等方面項(xiàng)目闡述項(xiàng)目的品質(zhì)住宅形象，樹(shù)立太和第一品質(zhì)社區(qū)的客戶認(rèn)知。 ?買前景。 注重自身的居住的舒適性，能夠在社區(qū)里享受悠閑的生活。 太和置業(yè)客戶特征描述 太和置業(yè)客戶的置業(yè)心理特征 ?買實(shí)用。換房客戶看中未來(lái)升值空間，樓盤(pán)品質(zhì)，教育配套等，部分為小孩買房。 重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式 思想守舊、頑固、愛(ài)面子講排場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對(duì)價(jià)格有一些敏感 責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感度 小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感 財(cái)富層面 價(jià)值層面 舊式 轉(zhuǎn)型 新式 高 中 低 目標(biāo)客戶分析 2 客戶來(lái)源區(qū)域： 太和置業(yè)客戶以縣城原住居民為主，隨著城市化進(jìn)程，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶比例開(kāi)始不斷增加，呈現(xiàn)聚合趨勢(shì)。 類別 一對(duì)夫 妻 年齡 40歲左右 性別 購(gòu)買意向 100㎡ 左右三房 價(jià)格要求 30003500元 /㎡ 左右 購(gòu)買用途 現(xiàn)在住太和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，兒子在上高中，怕以后房?jī)r(jià)會(huì)上漲，想給自己兒子買一套。 稱呼 陳先生 年齡 55— 60歲左右 職業(yè) 生意人 價(jià)格 3000元 /㎡ 家庭地址 太和縣趙廟鎮(zhèn) 職業(yè) 在太和做生意，開(kāi)飯店 家鄉(xiāng)情況 現(xiàn)在他們鎮(zhèn) 25— 35周歲的人都在外面打工或做生意，在外面打工如果掙到錢的人有一部分會(huì)選擇在城區(qū)購(gòu)買一套自己的房子；在這邊做生意的人幾乎都會(huì)選擇在城區(qū)購(gòu)買一套房。 家鄉(xiāng)情況 太和本地人 個(gè)人情況 家中也有兩套房子，但都是老房子，對(duì)房子有更多的精神需求，渴望住進(jìn)美觀舒適品質(zhì)好的房子。 置業(yè)傾向 1. 買房主要看位置然后是價(jià)格。 可考慮部分樓棟設(shè)計(jì)夾層，夾層可作為會(huì)所使用（夾層是不計(jì)容積率，將來(lái)作為會(huì)所可實(shí)現(xiàn)贏利?。? Q2：賣給誰(shuí) ?—— 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 從一組客戶訪談?wù)f起 …… 為準(zhǔn)確把握太和置業(yè)客戶的特征，針對(duì)太和置業(yè)客戶進(jìn)行一輪深度調(diào)查 商業(yè)區(qū)個(gè)體 8批 晶宮大廈附近工作人員 5批 片區(qū)原住居民 5批 晶宮國(guó)際城，百信新城，盛世華庭等樓盤(pán)銷售人員 10批 調(diào)查對(duì)象： 調(diào)查形式： 調(diào)查問(wèn)題： 客戶置業(yè)目標(biāo)區(qū)域 客戶置業(yè)目的 置業(yè)客戶面積需求 置業(yè)客戶關(guān)注因素 一對(duì)一訪談 樣本數(shù)量： 約 30個(gè) 類別 兩口之家 年齡 夫 28歲妻 26歲 稱呼 唐先生 接受價(jià)格 3200元 /平米 現(xiàn)家庭住址 單位公房 職業(yè) 夫醫(yī)生妻護(hù)士 收入 合計(jì)約 5000元 \月 理想戶型 三室一廳， 90㎡ 100㎡ ，首次置業(yè) 購(gòu)房考慮因素 交通便捷為首選，生活購(gòu)物方便為第二選擇 個(gè)人情況 夫?yàn)橥饪漆t(yī)生，妻為護(hù)士。 ? 考慮成本投入和客戶需求，建議智能化設(shè)施主要以安全防衛(wèi)系統(tǒng)為主 ? 安全防范系統(tǒng) ： ? 小區(qū)出入口控制 ? 門禁一卡通 ? 周界紅外報(bào)警 ? 樓宇對(duì)講和防盜門 ? 不停車管理系統(tǒng) 智能化系統(tǒng) 打造太和最有安全感的社區(qū) 蘇埠路 皖西大道 經(jīng)五路 6 F 6 F 6 F 18 F 1會(huì)所 集健身、美容、餐飲、棋牌娛樂(lè)、親子教育等于一體 會(huì)所面積建議不小于 800平米。 物業(yè)管理 素質(zhì) 細(xì)節(jié) 成熟 尊貴 信賴 專業(yè) 讓服務(wù)成為項(xiàng)目核心差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一 聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。 通過(guò)品牌化的物管服務(wù)和智能化安全保障系統(tǒng)的采用，打造太和最具安全性社區(qū)。 可將項(xiàng)目會(huì)所及幼兒園等配套設(shè)施與項(xiàng)目的商業(yè)布局相結(jié)合。 周邊工業(yè)園區(qū) 35F 國(guó)際汽車城 本項(xiàng)目 地處太和北大門； 周邊以工業(yè)園廠房為主， 無(wú)高層建筑； 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)限高 100米，具有打造地標(biāo)的條件； 高層布局同時(shí)增加了項(xiàng)目的通透性和景觀視野。 此即為項(xiàng)目日后營(yíng)銷的突破口。從銷售情況來(lái)看，面積段在 75110平米之間的 2房、 3房產(chǎn)品最為首置客戶接受； 120140平米的大 3房為換房客首選。 相對(duì)封閉市場(chǎng)。市場(chǎng)產(chǎn)品主力集中在 80120平米的 23房單位 項(xiàng)目名稱 建筑面積 總戶數(shù) 開(kāi)發(fā)周期 主力戶型 產(chǎn)品類型 價(jià)格 晶宮 房產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化 全縣城的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)并不多，整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，從規(guī)劃到建筑、從園林到戶型，每個(gè)樓盤(pán)基本為兵營(yíng)式排列、建筑外觀上幾乎一樣、無(wú)非是顏色的替換。上半年，我縣消費(fèi)品市場(chǎng) 較為活躍，整體上呈現(xiàn)出較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售額完成 ，穩(wěn)居全 省縣級(jí)第一，同比增長(zhǎng) %，增速較年計(jì)劃提高 。工業(yè)總產(chǎn)值超 5000萬(wàn)元的企業(yè) 12家。 在崗職工人均工資 8636元，同比增長(zhǎng) %，增速較年計(jì)劃提高 。 城市建設(shè)日新月異，城市功能不斷完善， 六縱六橫 的道路框架使城區(qū)面積擴(kuò)展到 12平方公里，常住人口增加到 15萬(wàn)。 太和縣歷史悠久，文化淵源流長(zhǎng)，素有“椿櫻之鄉(xiāng)”之美譽(yù)?！?安華 ?金色華府 』 項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告 安華金色華府項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 謹(jǐn)呈：太和縣安華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)商初判： 有理想、有追求、第一次開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目初判： 城市邊緣、小規(guī)模、高容積率、商住社區(qū) 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： “ 短、平、快 ” ，整體開(kāi)發(fā)以風(fēng)險(xiǎn)控制為主 銷售目標(biāo)： 在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化 對(duì)本項(xiàng)目的理解和認(rèn)識(shí) 將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降