【正文】 工程質量缺陷的鑒定其性質、嚴重程度和原因及其責任承擔是質量事故鑒定的第一階段在第一階段鑒定完畢后還應鑒定質量缺陷的整改方案以及費用。應特別注意第一、第二階段的鑒定應具有相應的鑒定資質無相應資質的不得鑒定。工程質量鑒定的提起鑒定確實定、費用的預繳、對鑒定結的質證以及重新提起鑒定等內容可參考其他章節(jié)。四、建立工程造價法律根據(jù)：建立工程造價貫穿于工程建立全過程的各個階段即工程前的可行性研究階段、勘察設計階段、階段、建筑施工階段、開工結決〕算階段、質量保修階段。同時工程造價還與工程建筑設計方案、施工方案、施工工藝、及工程質量有親聯(lián)絡。為明確在建立工程造價法律事務的內容、程序特根據(jù)?建筑法?、?合同法?、?法?、?建筑工程質量理?等法律法規(guī)及建立行政主部門有關規(guī)定制定本參考。適用范圍：在為建立工程提供全過程或階段性效勞中涉及工程造價事宜的法律問題。在工程造價糾紛的訴訟或仲裁案件時也可參考本指引。工程造價含義 工程造價系根據(jù)定額規(guī)定和雙方合同約定的工程價格。它由工程本錢價直接本錢與間接本錢〕、利潤酬金〕、稅金等組成。通常情況下施工圖、標底、報價及開工結算均由本錢、稅金、利潤構成。一〕、建立工程前可行性研究階段涉及工程造價的法律事務 建立對建立工程可行性研究的主要內容為：工程所在地法律法規(guī)及規(guī)章政策、工程技術證、經(jīng)濟評價、總估算、效益與風險等內容。工程造價是建立工程可行性研究中估算部的重要組成內容?？尚行匝芯康膬热菁熬幹浦黧w的合法性1〕建立自行編制可行性研究時就工程造價部應注重審查其編制根據(jù)的可靠性、有效性、合法性。2〕建立委托咨詢編制可行性的對咨詢編制的可行性著重審查：；、規(guī)劃、定額等有關主部門的現(xiàn)行規(guī)定與要求?？尚行匝芯繉徟绦? 建立工程可行性研究根據(jù)規(guī)模、渠道、主體按不同程序、不同級別、不同權限經(jīng)相應的審批部門批準才具有相應法律效力。主要報送審批程序：1〕上級主部門的審批；2〕地方建立行政主部門的審批；3〕或開展改革規(guī)劃部門的審批或備案。二〕、建立工程設計階段工程造價的法律事務 建立工程設計階段是建立控制建立工程造價的關鍵環(huán)節(jié)、設計方案、設計所采用的施工、材料、設備的選品選型等均與工程造價有親的聯(lián)絡。根據(jù)設計的不同階段即初步設計擴大設計〕、施工圖設計階段相對應的構成工程造價的“兩算〞即概算和。針對不同的兩個設計階段指導當事人審查相對應工程造價的“兩算〞。初步設計階段的概算審查1〕設計及設計人員的資質資格；2〕初步設計涉及工程造價的技術措施方案的經(jīng)濟性、實用性；3〕所設計的建筑物外觀、構造、功能的經(jīng)濟合理性；4〕選用的設備、設施與房屋構造的相稱性、合理性；5〕概算編制的根據(jù)及其合法性；6〕概算與估算的銜接與吻合及差異的調整。施工圖設計階段的審查除前述概算審查外〕1〕施工圖設計及其說明的施工、施工工藝在滿足平安性可靠性等其他功能的前提下是否符合經(jīng)濟、實用的原那么；2〕編制的根據(jù)是否符合及行政主部門的現(xiàn)行規(guī)定；3〕與概算、估算的銜接或一致性假設有超概算或估算的要分析原因并提出調整的。特別是財政的工程需要追加資金的應按審批程序轄范圍及時申請報批或修正設計方案以縮小建立規(guī)模減少工程量及工程造價。三〕、施工招階段工程造價理的法律事務 招活動是發(fā)包人與承包人通過競爭公平、公正挑選承包人及承攬工程的交易活動。依法通過招程序承、發(fā)包工程是確保工程質量、控制工程造價的重要措施。在招過程中根據(jù)?建筑法?、?招法?及?合同法?等相關規(guī)定對招中涉及工程造價的標底、商務標、技術標、施工組織設計等內容進展審查。對標底的審查1〕標底編制的根據(jù)及其合法性標底不得低于本錢價；2〕施工圖組的三要素：工程量計算規(guī)那么單價組成根據(jù)定額價、價、中準價〕費率適用及合理性；3〕價的下浮率幅度中標價不得低于本錢價的測定。對中商務標的審查1〕施工范圍與的一致性工程量相對應的定額子目有無疏漏；2〕合同價款組成方式即單價合同、固定總價合同、本錢加酬金合同。假設采用固定總價合同那么應約定造價調整方式和條件、本錢價的含義或；3〕涉及增加工程造價或核減工程造價經(jīng)濟簽證的程序、權限、時效；4〕工程造價開工結算的程序、根據(jù)、時效；5〕涉及節(jié)約工程造價的施工的優(yōu)化及合理化建議的審核、認定程序、獎勵。6〕質量獎計算確認的程序。對中技術標的審查1〕涉及工程造價的施工技術措施方案；2〕技術；3〕節(jié)造價的施工的根據(jù)；4〕材料、設備、設施選用的根據(jù)。對施工組織設計方案的審查1〕編制施工組織設計方案的根據(jù)；2〕勞動力進場、各工種配置的原那么比率及根據(jù)；3〕機械設備配制的合理性根據(jù)；4〕施工現(xiàn)場布置的合理性。四〕、建筑施工階段工程造價的法律事務 建立工程在施工階段的各環(huán)節(jié)各工序過程中經(jīng)常涉及工程造價的變化即施工圖的變更會導致造價的增加或減少；施工方案、施工、施工工藝的變化導致工程造價的變化；建筑材料、設備、設施的變化或行情的漲、跌引發(fā)工程造價的變化；施工質量、工也會引起造價的變化。根據(jù)施工現(xiàn)場實際情況依法為當事人適時提供提示審查其主要內容為：施工圖會審 施工圖紙是明確施工范圍、施工內容、施工明確所使用的建材、設備的品牌、規(guī)格的工程技術施工前建立應組織相關進展圖紙會審。1〕會審時間及組織參與會審的主體：開工前一個月由建立召集主持由設計、監(jiān)理、造價咨詢、施工參加。2〕施工圖會審的內容：發(fā)現(xiàn)施工圖紙有錯誤的經(jīng)設計院核實予以糾正；圖紙有不妥或遺漏的予以修改完善；對施工使用新材料或替代材料節(jié)約造價有合理化建議的予以證確認；對圖紙、施工有不明確的予以澄清；需增加或減少子目的予以調整；前述種種均涉及工程造價。為此相關應根據(jù)施工圖變化情況提出必要的造價增減根據(jù)合同約定的程序或方案予以調整。開工條件審查 建立工程開工前有大量準備工作包括建立經(jīng)法定的報建、從業(yè)容許等手續(xù)技術、施工場地等條件的具備提示當事人審查或簽發(fā)開工是否符合開工條件主要審查以下內容：1〕開工的法定手續(xù)的完備及約定條件的成就即報建手續(xù)及施工容許證的獲得；2〕施工技術條件的齊備即坐標、水準點、地下線資料等的齊備；3〕施工場地、用水、用電等符合 “三通一平〞的條件。施工過程中履行合同審查 建筑施工過程的特點是時間長、變化多、涉及面廣據(jù)此在施工過程中會形成大量的書面變更資料雙方協(xié)商一致的變更是合同的組成部是結算工程造價的根據(jù)。1〕對工程聯(lián)絡單、技術核定單的審查① 施工內容變更的認定；② 工程量及工、質量設計變更等內容的簽證主體、程序、權限等的審查；③ 工程量增減變化的量化及計算方式的審查。2〕合同約定的工程形象進度及完成工程量的審查① 形象進度節(jié)點與支付進度款的；② 已完工程量的核對；③ 已完工程質量的核檢。3〕隱蔽工程中間〕驗收及其資料審查① 組織參加驗收的主體及其職責；② 驗收的程序及；③ 工程資料的齊全包括材料的消費容許證、合格證、測試憑證、混凝土強度、配合比等資料〕。影響工延長原因的審查1〕設計變更引起工程量增加；2〕建立要求的工程量增加；3〕因理不善施工前后工序脫節(jié)互相影響；4〕自然災害等不可抗力。不可抗力的審查1〕不可遇見、不可防止、不能抑制的不可抗力的認定；2〕阻止或預防不擴大損失措施的采??；3〕不可抗力發(fā)生后程序及時效。工程開工驗收審查 施工完成了合同約定的施工任務即工程開工應向建立申報開工驗收幫助審查以下事項：1〕組織、參加驗收主體的不同職責；2〕驗收的程序、時效不及時驗收或不驗收的后果；3〕驗收及國標、企標、合同約定〕；4〕質量缺陷責任的認定及返修費用的承擔；5〕工程資料的匯總、整理并按有關部門要求裝訂成冊；6〕向有關部門做好開工驗收備案工作。五〕、開工結決〕算階段的法律事務 工程開工通過驗收合格后建立、施工對工程總造價要進展結算以確定最終造價及工程尾款金額。建立、施工各自均須對工程造價進展財務以檢查工程的效益。提示或協(xié)助當事人著重對工程開工結算造價進展審查或者對審價出具的審價進展審核。對工程開工結算的審查1〕開工結算時效有合同約定的按約定沒有約定的按建立部2001〕107規(guī)定的時間結算。2〕開工結算根據(jù) 工程量計算根據(jù)：施工圖紙及其說明、現(xiàn)場簽證、施工合同、施工組織設計方案、招報價書等涉及工程造價的其他資料。 定額適用根據(jù)：定額單價、費用、費率〕的適用三大材含量及用量確實定材差、人工費差價調整根據(jù)等。合同有約定的按約定沒有約定的按施工間的定額根據(jù)當時的信息價調整材料、人工差價定額無子目的按價。3〕 現(xiàn)場簽證效力的審查按照合同約定的簽證時效、程序、權限審查簽證的效力。〕1〕審價、鑒定及員資質、資格的審查；2〕審價的根據(jù)、最終造價組成根據(jù)的審查；3〕工程量計算、費用取定、費率適用的審查。六〕、質量保修階段工程造價的法律事務 工程開工通過驗收交付建立使用后施工按照法律規(guī)定及合同約定應履行質量保修義務。保修間仍涉及相關造價即費用。提供法律效勞可從以下方面審查相關內容：保修合同或特定條款的審查1〕質量保修金比例或金額的設定；2〕質量保修起止限的約定；3〕保修或返修的程序。質量保修屆滿保證金的處理1〕質量返修責任認定及費用承擔；2〕扣罰保修金的、程序；3〕返還保修金的時間預留保修金利息的免除或計取。質量返修責任或費用爭議解決方式、途徑七〕、涉及工程造價訴訟案件的法律效勞 在建筑工程承發(fā)包合同糾紛訴訟案件的審理過程中往往涉及工程造價糾紛對未經(jīng)雙方確認的開工結算或對中途解除承包合同而未經(jīng)清算的工程款項根據(jù)當事人的申請往往委托審價機構進展審價鑒定并依審價鑒定作為判案根據(jù)。此類專業(yè)案件應從以下環(huán)節(jié)提出法律。審價鑒定的申請1〕根據(jù)證據(jù)規(guī)那么的規(guī)定負有舉證責任的一方在舉證限屆滿前應對主張的工程造價提出審價鑒定申請。2〕主張工程價款一方有證據(jù)證明工程價款已被對方確認或合同約定確實定工程價款條件已成就的不必申請鑒定。對該價款有異議方提出鑒定申請。3〕經(jīng)招程序確定的工程造價不必委托鑒定。4〕經(jīng)有資質的造價機構審定的工程造價并已被雙方確認另一方不得以財政審計為由重新申請鑒定。審價費用的預付 鑒定費一般由申請鑒定方預付。雙方均要求鑒定的雙方各半預付。審價的選定 雙方協(xié)商選定鑒定協(xié)商不成由人民委托。對審價鑒定初稿的異議 按審價鑒定程序鑒定經(jīng)與雙方核對工程量或自行計算工程量后向委托人出具鑒定初稿。協(xié)助當事人對鑒定初稿從以下幾方面審查提出異議：1〕審價鑒定員的資質及資格；2〕工程量計算的費用、費率適用的根據(jù)；3〕材料費、人工費差價調整及根據(jù)；4〕審定造價組成的根據(jù)。對審價鑒定的質證可從以下幾個方面對鑒定提出質證和異議： 1〕審價鑒定的程序是否合法；2〕審價鑒定的范圍；3〕審價鑒定的、程序及其根據(jù)；4〕施工圖的工程量與開工圖工程量的差異及調整根據(jù)。申請重新鑒定 根據(jù)人民?民事訴訟證據(jù)的假設干規(guī)定?第二十七、二十八條的規(guī)定對鑒定可申請重新鑒定的以下情況：1〕鑒定機構或鑒定人員不具備相關的鑒定資格的；2〕鑒定程序嚴重的；3〕鑒定結明顯根據(jù)缺乏的；4〕經(jīng)過質證認定不能作為證據(jù)使用的其他情形；5〕一方當事人自行委托有關部門作出的鑒定結另一方當事人有證據(jù)足以反駁、的。 對有缺陷的鑒定結可以通過補充鑒定、重新質證或者補充質證等解決的不予重新鑒定。第二部 商品房買賣相關法律問題一、新建商品房買賣 目的和根據(jù)為依法維護新建商品房買賣即銷售包括預售、現(xiàn)售〕雙方當事人、第三人的合法權益進步承辦商品房買賣業(yè)務效勞質量根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?、?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?、?城商品房預售理?、?城房地產(chǎn)轉讓理規(guī)定?、?商品房銷售理?及其他有關規(guī)定制定本章供本新建商品房買賣業(yè)務作參考。 概念界定本章所涉的以下詞語的定義分別為：1〕商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開工驗收合格的商品房給買受人并由買受人支付房價款的行為。這就是說商品房要現(xiàn)售必須已開工驗收合格獲得開工驗收合格證明這是對商品房現(xiàn)售的根本要求。(2)商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預先給買受人并由買受人支付定金或者房價款的行為。 (3)商品房預售容許證是指商品房符合預售條件后經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房地產(chǎn)開發(fā)主部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進展商品房預售的書面證明。 (4)返本銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。建立部?商品房銷售理?明制止這種銷售方式。(5)售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定限內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建立部?商品房銷售理?規(guī)定未開工的商品房不得售后包租。(6)面積又稱暫測面積、合同約定面積是指在商品房預售中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質的測繪部門根據(jù)設計圖紙計算出來的預售商品房面積。(7)實測面積又可稱產(chǎn)權登記面積是指預售商品房開工驗收后經(jīng)有資質的測繪機構實地測量房地產(chǎn)行政主部門確認登記的房屋面積。(8)面積誤差比是指實測面積產(chǎn)權登記面積〕與面積合同約定面積〕發(fā)生誤差的比例詳細是：產(chǎn)權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝—————————————１００％ 合同約定面積(9)套內建筑面積成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內臺建筑面積三部組成。套內使用面積包括：a、臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和；b、躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c、不包括在構造面積內的煙囪、通風道、道井均計入使用面積；d、內墻面裝修厚度計入使用面積。套內墻體面積新建住宅各套單元〕內使用空間周圍的圍護或承重墻體有公共墻和非公共墻兩種。其中套單元〕與套單元