【正文】 在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹摍?quán)利的行使優(yōu)先于所涉工程上的抵押權(quán)及其他普通債權(quán)。最高人民法院出臺(tái)了法釋（2002）16號批復(fù)，該批復(fù)對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的具體行使問題做了進(jìn)一步解釋。這兩個(gè)法律規(guī)定，對解決建筑業(yè)工程款巨額拖欠現(xiàn)象具有重要的現(xiàn)實(shí)意義?，F(xiàn)具體介紹如下，以便我們在工作中充分使用這一權(quán)利，以保護(hù)施工人的切身利益。權(quán)利行使主體 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體僅指建設(shè)工程施工合同的承包人，不包括建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人。根據(jù)合同相對性原理，只有總承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，分包人不能主張?jiān)搩?yōu)先權(quán)。 裝飾裝修合同的承包人是否具有工程優(yōu)先受償權(quán)？只能在建筑物因裝飾裝修而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償，同時(shí)發(fā)包人必須是該建筑物的所有人。 受償范圍 享有優(yōu)先受償權(quán)的工程款應(yīng)當(dāng)包括承包人為建設(shè)工程支付的勞務(wù)報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，但對于承包人依合同向發(fā)包人主張的損害賠償（賠償金、違約金等）則不應(yīng)包括在內(nèi)。 《合同法》第286條規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)的是“建設(shè)工程價(jià)款”，而按照一般人的通常理解，損害賠償金并不屬于“價(jià)款”之列。，建設(shè)工程價(jià)款包括三部分：“成本(直接成本、間接成本)、利潤(酬金)和稅金?！? 權(quán)利行使期限 承包人的優(yōu)先受償權(quán)雖然具有擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)，但在本質(zhì)上仍屬于債權(quán)。無論擔(dān)保物權(quán)還是債權(quán)的行使都要受到一定期限的限制，但是《合同法》第286條并沒有明確這一點(diǎn)，為此，《批復(fù)》第4條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算?！边@一司法解釋規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的起算時(shí)間和最終期限。（1）關(guān)于起算時(shí)間A、建設(shè)工程正常竣工情況下：建設(shè)工程竣工之日理解“竣工”的含義，竣工交付使用不等于竣工驗(yàn)收合格，兩者既可能同時(shí)進(jìn)行，也可能分別進(jìn)行。在有些情況下，建設(shè)工程竣工交付使用后，承包人也按國家有關(guān)規(guī)定向發(fā)包人提供了完整的竣工資料和竣工驗(yàn)收報(bào)告，但發(fā)包人為了拖延支付工程款，遲遲不組織竣工驗(yàn)收，或者遲遲不與承包人進(jìn)行工程結(jié)算。在這種情況下，從《合同法》第286條及相關(guān)司法解釋的立法目的出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定建設(shè)工程已經(jīng)竣工，承包人可以要求發(fā)包人支付工程價(jià)款，工程竣工交付使用的時(shí)間即為工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間。 B、建設(shè)工程無法正?？⒐で闆r下：建設(shè)工程合同約定的竣工之日。此時(shí)，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商以“爛尾”工程折價(jià)，或者達(dá)成延期付款和竣工的合意，以便繼續(xù)履行變更后的施工合同。如果承、發(fā)包雙方不愿協(xié)商或協(xié)商不成，承包人可以在工程約定的竣工之日起六個(gè)月內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，但承包人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，有待于建設(shè)項(xiàng)目的接盤、轉(zhuǎn)讓或重新啟動(dòng)。當(dāng)出現(xiàn)“爛尾”樓整體拍賣時(shí)，承包人應(yīng)從拍賣所得財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先受償，當(dāng)有新的開發(fā)商接盤“爛尾”工程時(shí)，接盤人在向承包人支付原發(fā)包人拖欠的工程價(jià)款后方可受讓項(xiàng)目。 （2）權(quán)利行使期限的性質(zhì)《批復(fù)》第4條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月”，這里的六個(gè)月期限，應(yīng)為除斥期間。除斥期間為法定不變期間，不能適用訴訟時(shí)效有關(guān)中止、中斷或延長的規(guī)定。我們要注意：A、如果承、發(fā)包雙方在合同中約定，除按進(jìn)度支付部分工程款外，余款于工程竣工六個(gè)月后支付，這種約定就有可能造成承包人難以及時(shí)行使優(yōu)先受償權(quán)。因此，在合同簽約時(shí)，就應(yīng)注意這個(gè)付款時(shí)間問題。B、在結(jié)算過程中延誤優(yōu)先權(quán)的行使，導(dǎo)致因優(yōu)先權(quán)的喪失而無法獲得清償或全部清償。因此，我們要注意，一旦6個(gè)月的時(shí)間即到，而工程價(jià)款尚未確定的話，我們就要考慮發(fā)包人有沒有承擔(dān)責(zé)任的能力，如果沒有的話，就要及時(shí)提起訴訟，要求行使工程優(yōu)先受償權(quán)。 權(quán)利行使方式 《合同法》第286條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式有二種：一是與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，二是申請人民法院將該工程依法拍賣。、具體的行使程序：催告——協(xié)議折價(jià)或申請拍賣（訴訟）（1）催告：必須履行的法定義務(wù)。發(fā)包人未按照合同約定支付工程價(jià)款的，承包人只有首先催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，如發(fā)包人逾期不支付的，承包人才可以行使優(yōu)先受償權(quán)。催告的“合理期限”的確定問題，a. 有約定的應(yīng)從其約定。比如，雙方采用的是第二版的《建設(shè)工程施工合同示范文本》，則該合同通用條款第三十三條“竣工結(jié)算”對此合理期限有相應(yīng)的、明確的約定。該條具體規(guī)定：“發(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，承包人可以催告發(fā)包人支付結(jié)算價(jià)款。發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后56天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹谑褂眠@個(gè)合同文本的前提下，催告的合理期限應(yīng)為56天。b. 沒有約定的，由于法律亦未作具體規(guī)定，此時(shí)可參照擔(dān)保法關(guān)于留置權(quán)行使中的確定寬限期的規(guī)定，將催告的“合理期限”確定為兩個(gè)月以上。(2)關(guān)于催告的方式問題，催告到期工程款的通知，宜采取書面形式，其基本內(nèi)容包括：要求付款義務(wù)人(發(fā)包人)付款的依據(jù)、付款的金額、最后付款期限等內(nèi)容。(2)協(xié)議折價(jià):并非必經(jīng)程序。，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，用折價(jià)所得償付工程價(jià)款。當(dāng)然，如果發(fā)包人與承包人惡意串通，虛構(gòu)發(fā)包人未按約支付工程價(jià)款的事實(shí)，并進(jìn)而由承包人主張其優(yōu)先于發(fā)包人的其他債權(quán)人受償，從而達(dá)到架空債權(quán)人的一般債權(quán)的目的，其他債權(quán)人可通過行使撤銷權(quán)來保護(hù)自己的合法權(quán)益。 (3)申請拍賣。承包人不同意以建設(shè)工程協(xié)議折價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，或者承包人與發(fā)包人達(dá)不成建設(shè)工程折價(jià)協(xié)議的，按照《合同法》第286條的規(guī)定，承包人可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。承包人提出將建設(shè)工程依法拍賣以實(shí)現(xiàn)其工程價(jià)款債權(quán)的申請以后，在程序上應(yīng)當(dāng)如何操作，《合同法》第286條未作規(guī)定，審判實(shí)踐中也有分歧。目前法院審判實(shí)際的做法是，承包人向人民法院起訴，獲得生效判決或者調(diào)解書后，向人民法院申請執(zhí)行。當(dāng)然承包人也可以仲裁書為依據(jù)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。事實(shí)上，迄今為止，人民法院在司法實(shí)踐中適用《合同法》第286條的實(shí)例，大多數(shù)都是發(fā)生在審理程序中的。二、不予支持工程優(yōu)先受償權(quán)的情形：建設(shè)工程的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移或已被法院生效法律文書確定轉(zhuǎn)移的；建設(shè)工程已經(jīng)出售給交納了全部或者大部份購房款的消費(fèi)者的；　 工程優(yōu)先受償權(quán)是優(yōu)先于所涉工程上的抵押權(quán)和其他一般債權(quán)，卻不能優(yōu)先于物權(quán)和具有物權(quán)期待權(quán)的購房人的權(quán)利行使。對于已經(jīng)支付了全部或大部分購房款的買房人所購買的房屋，雖然該房屋尚未辦理過戶手續(xù)，但是為滿足人民基本生活的需要，為維護(hù)交易安全和社會(huì)的穩(wěn)定性，法律規(guī)定施工人的工程優(yōu)先受償權(quán)并不涉及該以出售的房屋。當(dāng)然只有以生活消費(fèi)為目的購買住宅的購房人才是消費(fèi)者，對于以投資為目的的購房人，并不是消費(fèi)者，他所購買的商鋪、寫字樓是不能對抗施工人的工程優(yōu)先受償權(quán)的。 標(biāo)的物為不宜不宜折價(jià)、拍賣的學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)辦公樓、道路、橋梁等公益建筑工程的；承包人放棄優(yōu)先權(quán)承諾有效；三、如何規(guī)避建設(shè)單位通過轉(zhuǎn)讓建筑工程所有權(quán)而逃避債務(wù)問題？——起訴（工程款、優(yōu)先權(quán)）同時(shí)查封所涉工程 【案例】某廠房執(zhí)行糾紛案 法院支持了施工人全部訴訟請求，由建設(shè)單位支付全部工程欠款350萬元及利息；同時(shí)就廠房工程折價(jià)、拍賣價(jià)款在350萬元的范圍內(nèi)具有優(yōu)先受償權(quán)。但是施工人申請強(qiáng)制執(zhí)行后，未得執(zhí)行。原來，在訴訟期間，建設(shè)單位將廠房以60%的市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了案外人A,案外人A又以市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了B，而建設(shè)單位和A都沒有履行能力。該施工單位認(rèn)為，只要竣工資料不移交，建設(shè)單位無法在建管局備案，不備案就辦不出產(chǎn)權(quán)證，辦不出產(chǎn)權(quán)證就無法轉(zhuǎn)讓。因此，無須申請保全查封。實(shí)際上是：若建設(shè)單位與交易中心串通照樣可以辦出產(chǎn)權(quán)證；法律并未規(guī)定，只有辦出產(chǎn)權(quán)證才能轉(zhuǎn)讓?！景咐磕尘频旯こ糖房畎?5 / 2