【正文】 實際上是：若建設單位與交易中心串通照樣可以辦出產(chǎn)權(quán)證；法律并未規(guī)定，只有辦出產(chǎn)權(quán)證才能轉(zhuǎn)讓。該施工單位認為，只要竣工資料不移交，建設單位無法在建管局備案，不備案就辦不出產(chǎn)權(quán)證，辦不出產(chǎn)權(quán)證就無法轉(zhuǎn)讓。但是施工人申請強制執(zhí)行后，未得執(zhí)行。當然只有以生活消費為目的購買住宅的購房人才是消費者，對于以投資為目的的購房人，并不是消費者，他所購買的商鋪、寫字樓是不能對抗施工人的工程優(yōu)先受償權(quán)的。二、不予支持工程優(yōu)先受償權(quán)的情形：建設工程的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移或已被法院生效法律文書確定轉(zhuǎn)移的；建設工程已經(jīng)出售給交納了全部或者大部份購房款的消費者的；　 工程優(yōu)先受償權(quán)是優(yōu)先于所涉工程上的抵押權(quán)和其他一般債權(quán)，卻不能優(yōu)先于物權(quán)和具有物權(quán)期待權(quán)的購房人的權(quán)利行使。當然承包人也可以仲裁書為依據(jù)申請人民法院強制執(zhí)行。承包人提出將建設工程依法拍賣以實現(xiàn)其工程價款債權(quán)的申請以后，在程序上應當如何操作，《合同法》第286條未作規(guī)定，審判實踐中也有分歧。 (3)申請拍賣。除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，用折價所得償付工程價款。(2)關(guān)于催告的方式問題，催告到期工程款的通知，宜采取書面形式，其基本內(nèi)容包括：要求付款義務人(發(fā)包人)付款的依據(jù)、付款的金額、最后付款期限等內(nèi)容?！痹谑褂眠@個合同文本的前提下，催告的合理期限應為56天。該條具體規(guī)定：“發(fā)包人收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算價款，承包人可以催告發(fā)包人支付結(jié)算價款。催告的“合理期限”的確定問題，a. 有約定的應從其約定。、具體的行使程序：催告——協(xié)議折價或申請拍賣（訴訟）（1）催告：必須履行的法定義務。因此，我們要注意，一旦6個月的時間即到，而工程價款尚未確定的話，我們就要考慮發(fā)包人有沒有承擔責任的能力，如果沒有的話，就要及時提起訴訟，要求行使工程優(yōu)先受償權(quán)。因此，在合同簽約時，就應注意這個付款時間問題。除斥期間為法定不變期間，不能適用訴訟時效有關(guān)中止、中斷或延長的規(guī)定。當出現(xiàn)“爛尾”樓整體拍賣時，承包人應從拍賣所得財產(chǎn)中優(yōu)先受償，當有新的開發(fā)商接盤“爛尾”工程時，接盤人在向承包人支付原發(fā)包人拖欠的工程價款后方可受讓項目。此時，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商以“爛尾”工程折價，或者達成延期付款和竣工的合意，以便繼續(xù)履行變更后的施工合同。在這種情況下，從《合同法》第286條及相關(guān)司法解釋的立法目的出發(fā)，應認定建設工程已經(jīng)竣工，承包人可以要求發(fā)包人支付工程價款，工程竣工交付使用的時間即為工程價款優(yōu)先受償權(quán)的起算時間。（1）關(guān)于起算時間A、建設工程正?？⒐で闆r下：建設工程竣工之日理解“竣工”的含義，竣工交付使用不等于竣工驗收合格，兩者既可能同時進行，也可能分別進行。無論擔保物權(quán)還是債權(quán)的行使都要受到一定期限的限制，但是《合同法》第286條并沒有明確這一點，為此，《批復》第4條規(guī)定：“建設工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算?！? 權(quán)利行使期限 《合同法》第286條規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)的是“建設工程價款”，而按照一般人的通常理解，損害賠償金并不屬于“價款”之列。 裝飾裝修合同的承包人是否具有工程優(yōu)先受償權(quán)？只能在建筑物因裝飾裝修而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償，同時發(fā)包人必須是該建筑物的所有人。根據(jù)合同相對性原理，只有總承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，分包人不能主張該優(yōu)先權(quán)。權(quán)利行使主體 建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體僅指建設工程施工合同的承包人，不包括建設工程勘察、設計合同的承包人。這兩個法律規(guī)定，對解決建筑業(yè)工程款巨額拖欠現(xiàn)象具有重要的現(xiàn)實意義?！痹摍?quán)利的行使優(yōu)先于所涉工程上的抵押權(quán)及其他普通債權(quán)。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。 因此，對于出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，施工單位得到建設單位的維修通知后，不能不分責任而盲目予以修復，在維修之前，還是要搞清原因、分清責任，當然也不能如該案例中的施工單位一樣，對于建設單位的維修通知置之不理，最終訴之公堂?！痉治觥繉嶋H修復費用287萬元，僅支持了109萬元，原因在于：（1）雙方過錯；（2）修復方案不合理。鑒定機構(gòu)經(jīng)過鑒定后出具了鑒定報告，報告除對上述三個問題給出鑒定結(jié)論外，還提出了合理的加固方案并作了估算155萬元。【審理】審理過程中，施工單位提出圍護結(jié)構(gòu)質(zhì)量沒有問題，當時實施的加固方案也不合理、不經(jīng)濟。加固發(fā)生費用287萬元。但是，終因施工企業(yè)遺留的隱患造成局部地方位移超過50mm，致使**機械廠房屋開裂。據(jù)此，房產(chǎn)公司要求施工企業(yè)進行加固，因施工企業(yè)考慮根據(jù)合同約定難以獲得加固費用，故不愿意實施加固并撤離施工現(xiàn)場?！景l(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題】開挖前中，房產(chǎn)公司認為由施工單位委托設計并施工的圍護結(jié)構(gòu)存在安全隱患，遂組織專家進行論證?！韭募s】施工企業(yè)委托某大學進行了圍護結(jié)構(gòu)的設計，設計方案經(jīng)過政府主管部門評審，并經(jīng)過房產(chǎn)公司、監(jiān)理單位批準。【案例3】某房產(chǎn)公司與施工企業(yè)之間的圍護結(jié)構(gòu)質(zhì)量糾紛案件【簽約】1994年9月21日，某施工企業(yè)與房產(chǎn)公司簽訂《**花園基坑圍護及樁基工程施工承包合同》。因此，發(fā)生質(zhì)量問題，首先，發(fā)包人需要履行通知保修義務，其次，施工企業(yè)需要在約定時間進行保修。施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。 第八條規(guī)定：承包人具有下列情形之一，發(fā)包人請求解除建設工程施工合同的，應予支持：（三）已經(jīng)完成的建設工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復的；因此，對于在施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，施工人必須予以重視，及時履行保修義務，否則，發(fā)包人有權(quán)自行予以修復，產(chǎn)生的費用由施工單位予以承擔；并且對于工程質(zhì)量不合格的工程，發(fā)包人可以從工程款中抵扣可能產(chǎn)生的維修費用；工程質(zhì)量不合格的，且拒絕修復的，發(fā)包人還有權(quán)解除合同。（三）關(guān)于保修的法律規(guī)定《司法解釋》建設單位提前使用的，從實際使用之日起計算保修期。施工單位應當及時申請竣工驗收，對竣工驗收不合格或有缺陷的項目應當負責返修。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的不得使用。隱蔽工程在隱蔽前必須通知建設單位和質(zhì)檢機構(gòu)做好隱蔽工程驗收記錄。（2）施工人員必須嚴格按照設計圖紙和標準施工，認為有必要修改的必須與設計結(jié)合，提出意見和建議，由設計單位確定是否修改和如何修改。在施工過程中，現(xiàn)場項目經(jīng)理部需要就工期、質(zhì)量標準、付款方式、結(jié)算方式、違約條款等重要條款與發(fā)包人達成補充協(xié)議、會議紀要或者應發(fā)包人要求出具書面承諾函時，應嚴格按照承包人內(nèi)部的合同評審程序進行合同審核，及時將有關(guān)函件在簽字蓋章前送交承包人總部各部門進行審查，并報承包人高層領(lǐng)導同意，從而最大限度規(guī)避公司經(jīng)營風險。這些補充協(xié)議、會議紀要或承諾同樣構(gòu)成了施工合同的重要組成部分，公司及項目部應充分認識到補充協(xié)議或者會議紀要的重要性。5）慎重訂立補充協(xié)議或會議紀要。b、公證送達。（注意：函件一式兩份，要蓋騎縫章；寄信憑證中寫明函件主要內(nèi)容；保存寄件發(fā)票和郵局發(fā)件憑證；索要回執(zhí)并保存；發(fā)往地址為收件人的工商注冊地址。其中，在工程簽證和索賠工作中應堅持一下原則：（1）提高和強化及時簽證、依約索賠的意識和自覺性，把簽證和索賠作為工程管理的日常工作和提高效益的最有效手段； （2）建立嚴格的文檔記錄和資料保管制度，配置專門人員，加強專業(yè)的和有針對性的簽證和索賠管理； （3）明確項目經(jīng)理的管理責任，杜絕該簽證而未簽、該索賠而不索賠的現(xiàn)象； （4）注意合同約定的簽證和索賠的期限和程序，凡是應該在施工過程中提出的均應及時提出； （5）強化證據(jù)意識，依約及時有效地向建設單位發(fā)送書面報告并保留簽收證據(jù)，如：已完工程量報告、工程設計變更報告、價格調(diào)整報告、工期順延報告等。若索賠事件持續(xù)發(fā)生，施工單位應持續(xù)索賠；索賠事件消失后，應綜合進行索賠。 （3） 必須依賴于證據(jù)，主張一方負有舉證的義務。其法律特征如下： （1）是單方法律行為，是雙方意思表示不一致的結(jié)果，表現(xiàn)為單方主張權(quán)利。是雙方對施工實際變化的相互確認，只要簽字即視為認可，不必對具體的調(diào)整內(nèi)容再行審查。如進行合同審價，審價部門對簽證不作另行審查