【導讀】 第一部分項目所在城市概況................................................................3 一、城市基本概況........................................................................3 (一)位置....................................................................................3 (二)交通....................................................................................3 (三)規(guī)模.............................................

　　

【正文】 (五 ) 2020 年一季度樓盤銷售量分析： 09 年一季度樓盤銷售情況： 樓盤名稱 開發(fā)商 銷售量 （套） 物業(yè)類型 均價 （元 /平米） 龍澤園一期 云南曲靖交通房地產(chǎn) 434 多層、小高層住宅 錦湘南郡二期 曲靖麒麟房地產(chǎn) 117 多層、小高層住宅 177 非住宅 瑞和新城瑞華苑 安廈集團金泓房地產(chǎn) 212 多層住宅 71 非住宅 金域藍苑經(jīng)濟適用房 曲靖安廈房地產(chǎn)集團 223 多層住宅 一城山水 曲靖華泰房地產(chǎn) 169 普通住宅 錦湘南郡 曲靖麒麟房地產(chǎn) 114 多層、小高層住宅 鳳凰水榭 曲靖市開發(fā)區(qū)境勝房地產(chǎn) 114 普通住宅 中天嘉園 曲靖紅石房地產(chǎn) 132 非住宅 金麟灣 曲靖敏大房地產(chǎn) 28 別墅 曲靖瀟湘新區(qū)一期 曲靖官房房地產(chǎn) 19 別墅 鼎盛世家 曲靖市安居房地產(chǎn) 1 別墅 “龍澤園”由于地理優(yōu)勢，以 434套的銷 售成績榮登榜首，龍澤園一期以多層為主，配兩棟小高層，整個樓盤品質(zhì)在曲靖市算是比較好，而 元 /平米的均價也是它暢銷的一個重要因素。龍澤園銷售蓄水工作準備充分，基本上在購卡客戶量超出房源量后才開盤，保證了房源在段時間內(nèi)的消化?！板\湘南郡二期”08 年四季度以 886 套的銷售成績位列銷售榜第一位，這個季度由于所剩房源不多，銷售量以 294 套居銷售榜第二。 (六 ) 客戶群體分析： 據(jù)統(tǒng)計， 09 年一季度曲靖本地人購買商品房共計 2721 套，占比 %，省內(nèi)各地州人士購買商品房 192 套，占比 %，外 省市人士購買商品房 360 套，占比 11%。由此看來，曲靖的房地產(chǎn)市場消費群體幾乎都為本地常住人口，還處于內(nèi)部消化階段，對外市場還未成型。 (七 ) 總 結(jié) 從前面對整個房地產(chǎn)市場、住宅售價、物業(yè)類型、樓盤銷售量、客戶群體的分析來看，曲靖房地產(chǎn)市場從 08 年到 09 年上半年基本處于一個較平穩(wěn)的發(fā)展階段，商品房的消化以內(nèi)銷為主。住宅市場占據(jù)整個房地產(chǎn)市場的主體地位，其中以 90144 平米的多層的銷售為主，均價 2020 元 /平米左右。價格因素對住宅銷售量的影響仍然占主導地位，但是由于南市區(qū)陽光花園 .御苑、金麟灣等樓盤的引導，消費者對樓盤整體品 質(zhì)會越來越重視。 三、曲靖市 09年秋季房交會 (一 ) 房交會情況 2020 年曲靖秋季房交會的參展樓盤共 44 個，即將開盤項目以市中心為主，均為高層，均價 24002800 元 /平米。多層分布在城市邊沿地帶，均價 2100 元 /平米。別墅多為已售、在售樓盤，即將開盤的只有兩個而已，均價 31004000 元 /平米。 就曲靖房地產(chǎn)市場以往的銷售情況看，多層比較暢銷，個別品質(zhì)高的樓盤還要通過關系才能買到。而高層項目的銷售周期都比較長，個別項目開盤兩年了還未銷售過半。在出現(xiàn)消費者對高 層項目還未認可的情況下，這次房交會還出現(xiàn)那么多的高 層項目，是因為曲靖市出臺了《曲靖市節(jié)約集約用地管理實施細則》。《細則》鼓勵中心城區(qū)建筑往高層發(fā)展，向空中要地。以后在曲靖市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū) Ⅱ 級以上地塊內(nèi)，原則上不再審批多層住宅。 政府為了鼓勵開發(fā)商開發(fā)高層項目，細則中還有相應的優(yōu)惠政策，對建筑高度大于或等于 100 米以上的建筑， 30 米以上建筑面積部分免收城市基礎設施配套費及其他市、區(qū)級行政事業(yè)性收費；對高度大于或等于 50 米小于 100 米的建筑， 30 米以上建筑面積部分減半收取城市基礎設施配套費及其他市、區(qū)級行政事業(yè)性收費；對于高度小于 50 米的建筑， 30 米以上建筑面 積免繳25%的城市基礎設施配套費及其他市、區(qū)級行政事業(yè)性收費。另外，《細則》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地每宗地的開發(fā)建設時間不得超過 3 年，容積率不得低于 。 所以，這次房交會新亮相的“麒麟嘉城”、“財富中心”、“龍城國際”、“中央酈城”等項目均為高層項目，一些在售項目即將開發(fā)的后期商品也均為高層。這表明，曲靖市將迎來高層住宅時代，高層將稱為市中心的主流，而之前暢銷市場的多層和走俏的別墅供應量將會減少。 (二 ) 參展樓盤情況（詳見附表） 這次參展的樓盤中，最值得關注的樓盤是“麒麟嘉城”。該 項目位于曲靖市南城區(qū)，是曲靖第 一個最大的城市綜合體，由曲靖麒麟房地產(chǎn)鼎力打造。項目占地 900 余畝，分四個功能部分：A 區(qū)規(guī)劃為酒店、寫字樓、高端商業(yè)； B 區(qū)規(guī)劃為專業(yè)市場和酒店式公寓； C 區(qū)是全高層觀景住宅和風情商業(yè)街；中央?yún)^(qū)是公園和商業(yè)廣場。這個項目對曲靖南城區(qū)的房地產(chǎn)市場有著深遠的意義，可以改變南城區(qū)只有居住區(qū)沒有商業(yè)區(qū)，生活配套不齊全的現(xiàn)狀，提升南片區(qū)生活品質(zhì)，另外也將提高片區(qū)競爭力，拉動片區(qū)房價的上漲。目前該項目放量 240 套高層住宅，均價 2400 元 /平米。 另外，由安廈集團開發(fā)的安廈 東辰華都也是比較顯眼的一個新項目。該項目占地 158 畝，有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅，別墅均價 3100 元 /平米、洋房 2300 元 /平米、高層住宅元 /平米。這個項目物業(yè)齊全，供消費者選擇余地大。這個項目的優(yōu)勢在于安廈集團資金雄厚，在曲靖已成功開發(fā)了較有影響的“瑞和新城”，在曲靖房地產(chǎn)市場較有名氣，也有大量的老客戶資源。 位于寥廓山的味源小區(qū)是這次房交會上唯一的首次亮相的純別墅、洋房小區(qū)。該項目由云南省四建下屬房地產(chǎn)公司開發(fā)，部分房屋煙廠團購。 四、曲靖樓市發(fā)展趨勢 (一 ) 物業(yè)類型 從以前的市場供應情況和 09 年秋季房交會參展樓盤情況 看，雖然多層住宅售歡迎，但是隨著政府 對用地的限制，越來越多的項目開發(fā)的產(chǎn)品是高層住宅。據(jù)相關部門負責人介紹，曲靖市即將有 200 萬平米的高層住宅放量市場，這樣看來，多層和別墅將會稱為曲靖市的稀缺產(chǎn)品。 (二 ) 區(qū)域 曲靖市中心的項目規(guī)模均很小，大規(guī)模的項目集中在珠江源大道和南片區(qū)。但是曲靖市高端的樓盤均集中在南片區(qū)，如“金麟灣”、“瀟湘新區(qū)”、“陽光花園”等，還有公務員小區(qū)。而且南片區(qū)的住宅項目多，項目連接成片，儼然曲靖市一個大型居住區(qū)。另外南片區(qū)有曲靖最大的城市綜合體“麒麟嘉城”，集居住、商務、商業(yè)、休閑為一體。南片區(qū)有曲靖的富人區(qū)的稱號，隨著各個項 目的開發(fā)完善，將會稱為曲靖市最適宜居住、最有市場發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。 (三 ) 售價 曲靖市的房價比較穩(wěn)定， 09 年 1 月至 9 月房價基本沒變化，9 月至 11 月珠江源大道區(qū)域部分樓盤和南片區(qū)售價有 100 元 /平米左右的漲幅，其余區(qū)域基本保持不變。從 09 年售價變化來看，曲靖市的房價是將會緩慢上漲的。而南片區(qū)的房價上漲速度和幅度均會高于其余片區(qū)。 五、結(jié)論 曲靖市的住宅供應量雖然比較大，但是由于市場并未飽和，所以仍有發(fā)展空間。就越來越多的高層住宅放量市場來看，多層和別墅項目將會有更大的吸引力。而曲靖的房地產(chǎn)開發(fā)在已成熟的居住區(qū)南片區(qū) 更有發(fā)展?jié)摿Α?