【正文】 。就越來越多的高層住宅放量市場來看，多層和別墅項目將會有更大的吸引力。而南片區(qū)的房價上漲速度和幅度均會高于其余片區(qū)。 (三 ) 售價 曲靖市的房價比較穩(wěn)定， 09 年 1 月至 9 月房價基本沒變化，9 月至 11 月珠江源大道區(qū)域部分樓盤和南片區(qū)售價有 100 元 /平米左右的漲幅，其余區(qū)域基本保持不變。另外南片區(qū)有曲靖最大的城市綜合體“麒麟嘉城”，集居住、商務、商業(yè)、休閑為一體。但是曲靖市高端的樓盤均集中在南片區(qū)，如“金麟灣”、“瀟湘新區(qū)”、“陽光花園”等，還有公務員小區(qū)。據(jù)相關部門負責人介紹，曲靖市即將有 200 萬平米的高層住宅放量市場，這樣看來，多層和別墅將會稱為曲靖市的稀缺產(chǎn)品。該項目由云南省四建下屬房地產(chǎn)公司開發(fā)，部分房屋煙廠團購。這個項目的優(yōu)勢在于安廈集團資金雄厚，在曲靖已成功開發(fā)了較有影響的“瑞和新城”，在曲靖房地產(chǎn)市場較有名氣，也有大量的老客戶資源。該項目占地 158 畝，有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅，別墅均價 3100 元 /平米、洋房 2300 元 /平米、高層住宅元 /平米。 另外，由安廈集團開發(fā)的安廈 這個項目對曲靖南城區(qū)的房地產(chǎn)市場有著深遠的意義，可以改變南城區(qū)只有居住區(qū)沒有商業(yè)區(qū)，生活配套不齊全的現(xiàn)狀，提升南片區(qū)生活品質(zhì)，另外也將提高片區(qū)競爭力，拉動片區(qū)房價的上漲。該 項目位于曲靖市南城區(qū)，是曲靖第 一個最大的城市綜合體，由曲靖麒麟房地產(chǎn)鼎力打造。這表明，曲靖市將迎來高層住宅時代，高層將稱為市中心的主流，而之前暢銷市場的多層和走俏的別墅供應量將會減少。另外，《細則》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地每宗地的開發(fā)建設時間不得超過 3 年，容積率不得低于 。以后在曲靖市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū) Ⅱ 級以上地塊內(nèi)，原則上不再審批多層住宅。在出現(xiàn)消費者對高 層項目還未認可的情況下，這次房交會還出現(xiàn)那么多的高 層項目，是因為曲靖市出臺了《曲靖市節(jié)約集約用地管理實施細則》。 就曲靖房地產(chǎn)市場以往的銷售情況看，多層比較暢銷，個別品質(zhì)高的樓盤還要通過關系才能買到。多層分布在城市邊沿地帶，均價 2100 元 /平米。價格因素對住宅銷售量的影響仍然占主導地位，但是由于南市區(qū)陽光花園 .御苑、金麟灣等樓盤的引導，消費者對樓盤整體品 質(zhì)會越來越重視。 (七 ) 總 結(jié) 從前面對整個房地產(chǎn)市場、住宅售價、物業(yè)類型、樓盤銷售量、客戶群體的分析來看，曲靖房地產(chǎn)市場從 08 年到 09 年上半年基本處于一個較平穩(wěn)的發(fā)展階段，商品房的消化以內(nèi)銷為主。 (六 ) 客戶群體分析： 據(jù)統(tǒng)計， 09 年一季度曲靖本地人購買商品房共計 2721 套，占比 %，省內(nèi)各地州人士購買商品房 192 套，占比 %，外 省市人士購買商品房 360 套，占比 11%。龍澤園銷售蓄水工作準備充分，基本上在購卡客戶量超出房源量后才開盤，保證了房源在段時間內(nèi)的消化。商業(yè)用房銷售量占總銷售量的%，與 08 年四季度的 %相比略有提升。其余面積套型的住宅成交量占比都在 10%以下。 09 年 1 月至 3 月出現(xiàn)一個較長時間的持續(xù)回升期，此后 5月份市場均價又迅速回落至 2020元 /平米，雖然 6 月份又有所上升，但曲靖市的住宅均價在今后一段時間內(nèi)都會保持在 2020 元 /平米的水平，不會有較大的波動。 (三 ) 住宅銷售價格分析 住宅月度均價走勢圖： 由價格走勢圖可知，曲靖市商品房市場的住宅均價自 2020年 2 月以來，均價穩(wěn)定在 2020 元 /平米左右。 年上半年商品房市場成交情況對照表： 09 年上半年 08 年下半年 08 年上半年 環(huán)比上漲 同比上漲 新建 住宅 套數(shù)（套） 5399 4982 5647 % % 面積（萬平米） % % 金額（億元） % % 均價（元 /平米） % % 套數(shù)（套） 1308 1379 1295 % % 面積（萬平米） % % 新建 非住宅 金額（億元） % % 均價（元 /平米） % % 新建 商品房 合計 套數(shù)（套） 6707 6361 6942 % % 面積（萬平米） % % 金額（億元） % % 均價（元 /平米） % % 從價格與銷售量的關系看，自 08 年一季度以來到 09 年一季度，曲靖各季度銷量保持在 27003000 套之間，成交面積和成交均價之間呈明顯的反比聯(lián)動關系，均價高則成交面積總量小，均價低則成交面積總量大。 年 1 季度商品房交易情況表： 09年 1季度 08年 4季度 08年 1季度 環(huán)比上漲 同比上漲 成交量（套） 3274 3577 3150 % % 面積（萬平米） % % 金額（億元） % % 均價（元 /平米） % % 就上半年累計而言，共成交 6707 套，交易面積 萬平米，成交金額 億元，成交均價 元 /平米 ,住宅類成交均價 2104 元 /平米，成交套數(shù)環(huán)比增長 %，成交均價環(huán)比上漲 %。與 08 年四季度相比，除成交均價上漲了 %外，其他各項指標都是下跌，其中成交面積跌幅最大 ，為 %，成交量下跌 %。與 08 年上半年的空置面積 萬平米相比，同比增加了 倍。房屋竣工面積同比上漲 %。累計上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比上漲%。投資方面，一季度完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中房地產(chǎn)投資 億元，與去年同期相比固定資產(chǎn)投資增加 %，而房地產(chǎn)投資同比增長僅 %，增長速度明顯放緩。 100 平米以下的產(chǎn)品通常被認為功能不全，認可度還很低，小戶型樓盤也比價少。目前在售樓盤中，幾乎所有樓盤的主力戶型都在 100140 平米之間，像這種以中大戶型為主的樓盤，在 80%以上。 曲靖市房地產(chǎn)市場上的暢銷面積是 100140 平米，其中又以120140 平米為主。并且這些統(tǒng)建統(tǒng)購房多為別墅項目，雖說稱為別墅卻缺少別墅的品質(zhì)，售價又低與市場上銷售的普通住宅差別不大，對市場售 價造成很大的沖擊，對市場產(chǎn)品的供給也產(chǎn)生一定的影響。直到現(xiàn)在仍基本保持這個水平。 第三部分：市場分析 一、曲靖房地產(chǎn)市場特點 曲靖的商品房起步晚，已售和在售樓盤以磚混結(jié)構(gòu)多層為主，鮮見高層樓盤。 會澤縣 面積 6077 平方千米，人口 92 萬。 師宗縣 面積 2858 平方千米，人口 36 萬。 富源縣 面積 3348 平方千米，人口 72 萬。 馬龍縣 面積 1751 平方千米，人口 19 萬。 麒麟?yún)^(qū) 面積 1442 平方千米，人口 65 萬。 五、 行政區(qū) 域 劃 分 2020 年，曲靖市轄 1 個市轄區(qū)、 7 個縣，代管 1 個縣級市。 2020 年，中心城區(qū)麒麟城區(qū)建成面積 平方公里，比 10 年前擴大了