柏墊東晨商貿(mào)中心建設(shè)項目建議書東晨置業(yè)-資料下載頁
2025-05-09 10:16本頁面
【導讀】本項目編制遵循：掌握環(huán)境要素，充分體現(xiàn)當?shù)剜l(xiāng)土特色，充分表達自然生態(tài)這一人類生活方式的趨。設(shè)計先進實用，實施方案可靠，投資節(jié)省，環(huán)保高效，生態(tài)良性循環(huán)的原則。精心研究設(shè)計與實施的技術(shù)方案，引進。實到實處，為居民辦好事、辦實事。點達到高標準、高水平。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)。雅的現(xiàn)代商住區(qū)。合兼顧，滿足居民在知識經(jīng)濟時代的全新需求。通過社區(qū)的營運，將可持續(xù)發(fā)展的指導思想貫徹。益的協(xié)調(diào)關(guān)系，注重建筑空間與景觀相協(xié)調(diào)的有機統(tǒng)一。料，降低投資成本，促進建筑節(jié)能效益和經(jīng)濟效益雙贏。2020年03月完成勘察設(shè)計工作。柏墊鎮(zhèn)位于廣德縣南部山區(qū)。鄉(xiāng)接壤，西與楊灘鄉(xiāng)相交，北及東北與誓節(jié)及桃州兩鎮(zhèn)相連。“柏墊鎮(zhèn)”以鎮(zhèn)政府所在地“柏墊”命名。柏墊鎮(zhèn)現(xiàn)轄14個行政村，418個村民小組，1個居民委員會，5個居民小組。2020起，該規(guī)劃已付諸實施。設(shè)項目之后，在柏墊鎮(zhèn)政務新區(qū)擬建的又一個開發(fā)建設(shè)項目，
【正文】 配套設(shè)施、附屬工程 驗收、交付使用 十三、項目的組織與管理 （一） 工程設(shè)計 管理 為確保工程質(zhì)量，提高工程效益，項目單位將按照高標準、高質(zhì)量、高起點的要求，嚴格遵守國家有關(guān)規(guī)定，選擇資質(zhì)較高、實力較強、經(jīng)驗豐富、信譽良好、費用合理的設(shè)計部門進行規(guī)劃設(shè)計。 （ 二） 工程 招投標管理 嚴格按照工程基本建設(shè)程序， 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及國家其它有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，實現(xiàn)招投標工作“ 依法行政、長效管理 ” 的工作目標， 認真執(zhí)行招 投 標管理的法律法規(guī)，面向社會公開招標，選定過硬的施工隊伍，并加強質(zhì)量管理，嚴格計量支付，確保工程按質(zhì)按量如期完成。 （三） 項目建設(shè)管理 本項目承辦單位為 廣德縣東晨置業(yè)有限 公司 ，該公司實行總經(jīng)理負責制，建立完善的組織機構(gòu)和健全的規(guī)章制度，本項目竣工后由廣德縣東晨置業(yè)有限公司按規(guī)定交付給物業(yè)管理機構(gòu)管理。 為確保項目建設(shè)的順利進行， 廣德縣東晨置業(yè)有限公司 成立 總經(jīng)理領(lǐng)導下的相應管理機構(gòu) ，負責組織本項目 實施 。 廣德縣東晨置業(yè)有限公司因工程建設(shè)需要，可適時增減機構(gòu)。 組織機構(gòu)詳見管理機構(gòu)圖。 總 經(jīng) 理 工 程 部 策 劃 部 財 務 部 銷 售 部 保 障 部 副 經(jīng) 理 副 經(jīng) 理 十四、 項目 投資成本和 收益分析 （一） 開發(fā) 成本 估算 土地 費用 ： 603 萬元 （ 契稅：按土地出讓金的 4%計算 ，其他補償費：按實際發(fā)生列支） 前期工程費 ： 44 萬元 前期工程費包括： 規(guī)劃設(shè)計 、景觀設(shè)計、勘探費、臨時水電、測量放線、規(guī)劃技術(shù)服務費、三通一平費等等。 房屋開發(fā)費 ： 1833萬元 a、建安工程費： 1552 萬元 b、附屬工程費： 108 萬元 c、室外工程費： 173 萬元 其它費用： 32 萬元 其它費用包括：其中：城建檔案、施工圖預算費、其他雜費、招標管理費、 總承包管理費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、 標底編制費等。 不可預見費： 42 萬元 其它規(guī)費： 44 萬元 其它規(guī)費包括：市政支管線分攤、白 蟻防治費、墻改基金費、避雷審查費、城市建設(shè)配套費等。 開發(fā)費用 380 萬元 ⑴ 財務費用： 160 萬元（包括銀行貸款） ⑵ 管理費用： 90 萬元 ⑶ 銷售費用： 130 萬元 小計： 1+2+3+… +7=2978萬元 （ 二 ） 啟動流動資金： 200 萬元 總 投資 Σ： （一） +（二） =3178萬元 （三） 其他費用 比照 以下標準計算 電增容貼費為 600 元 /KVA。 勘察設(shè)計費按工程費用的 %計。 工程監(jiān)理費按工程費用的 %。 工程保險費按工程費用的 %計。 開辦費（建設(shè)單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費用）按總投資的 %計。 招投標費按工程費用的 %計。 基本預備費為工程費與其他費用之和的 10%計。 建設(shè)期貸款利息按年利率 %計。 （四） 項目收益 分析 社會效果分析 本項目對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模作為初步規(guī)劃方案，商品住房 （擬定 100 戶 ） 套型根據(jù)農(nóng)村住居條件和實際相 結(jié)合， 商貿(mào)門面 （擬定 99 間） 根據(jù)該鎮(zhèn)發(fā)展實際配置布局，占地面積為 畝 即 ， 總 建筑面積為 15161m2，建筑密度 ≯ 32%，容積率 ≯ 。項目總體布局、套型結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計落 落大方、和諧統(tǒng)一，社區(qū)建筑風格特色突出、視覺感覺好，綠地率 ≮ 35%， 綠化覆蓋率高，環(huán)境布局優(yōu)美，區(qū)位群體效果明顯、適用。該項目建成后，將大大改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境 和商貿(mào)發(fā)展環(huán)境，將產(chǎn)生很好的社會效益。 項目開發(fā)經(jīng)營收益分析 本項目中包括 商品 住宅、商業(yè)用房以及 配套設(shè)施 等公建項目。 商品住宅、商業(yè)用房均 采用銷售形式。 依照投資項目財務評價的慣例，在進行項目銷售收入、銷售成本計算均假設(shè)采用現(xiàn)時的價格水平，在計算期內(nèi)保持不變，不考慮 其它價格 因素對項目財務評價指標的影響。項目的定價按照實際可行性進行預測，并基于對廣德 城區(qū)樓盤價格調(diào)研和比較，采用市場比較法進行修正，以此進行項目的開發(fā)經(jīng)營收益分析。 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定項目銷售計劃。 ⑴ 銷售周期分析 本項目銷售期初步安排 10個月，從 2020年 05 月開始， 至 2020 年 02 月。 項目建成后，住宅和商業(yè)用房，全部按市場價出售。房產(chǎn)銷售采取預售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。 ⑵ 項目銷售收益估算 根據(jù)對同類物業(yè)價格及銷售情況，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等多方因素的分析，住宅初步價格定位為 1800 元／ ㎡ ，部分商業(yè) 用房初步定價為 4000 元／ ㎡ 。總銷售收入預計為 萬元。 ⑶ 項目利潤估算 銷售時發(fā)生的稅收及費用 按 %計 ，所得稅在項目平衡后按盈利所得的 25%計提。 根據(jù)測算，項目全部投資實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元 ；銷售時發(fā)生的稅收及費用 165 萬元；所得稅 萬元； 凈利潤為 萬元 。本項目的 投資利潤率 為 %；投資利稅率%。 項目靜態(tài)投資回收期 （年）。 十 五 、結(jié)論 與建議 （一）結(jié) 論 本項目符合廣德社會經(jīng)濟發(fā)展的總體要求，符合當前推進城市化進程的發(fā)展方向 。從項目的成本、效益指 標分析可以看出，本項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益良好，社會效益明顯，項目建設(shè)完 全能達到預期目的。因此，項目開發(fā)切實可行。 （二）建 議 廣德縣東晨置業(yè)有限公司 為實施本項目做了大量準備工作，建議政府主管部門和相關(guān)單位給予支持，使該項目盡快組織實施。 為使投資能在短期內(nèi)很快收回，項目單位可著手采取以下措施：一是縮短項目建設(shè)工期，促使建設(shè)項目盡快竣工交付使用，早見效益；二是加強工程質(zhì)量監(jiān)理，提高工程質(zhì)量，減少返工率； 三 是加強運營管理，降低經(jīng)營成本。 二〇一〇年三月
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