【正文】 現(xiàn)狀為空置地 ，無居民拆遷任務(wù)。該項(xiàng)目所處位置 S215 省道，交通十分便利。 政府、政策的強(qiáng)力支持。 ⑴ 強(qiáng)化精品設(shè)計(jì)：創(chuàng)造具有時代特色的民居模式； ⑵ 提升科技含量：采用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備，倡導(dǎo) 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材設(shè)計(jì)； ⑶ 突出人本思想：規(guī)劃應(yīng)充分滿足人的行為模式和心理需求，建立居房消費(fèi)者的認(rèn)同感及歸屬感，創(chuàng)造多功能而非復(fù)雜化的民居條件； ⑷ 注重環(huán)境質(zhì)量：優(yōu)化項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境，精心營造綠化景觀，合理規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)，完善配套及服務(wù)設(shè)施； ⑸ 追求務(wù)實(shí)作風(fēng)：從維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益出發(fā)，關(guān)注民居消費(fèi)需求，對民居的定位、檔次作多層次的綜合考慮。 ⑶管網(wǎng)布 置 污水管道布置于小區(qū)道路下，埋深控制 ～ 。地塊雨水干管管徑為 D450。功能布局合理、空間利用得當(dāng)、房間面積適中，合理適用。坡屋頂采用青灰色波形瓦，外墻使用高級涂料，部分采用褐色面磚并以淺色挑線分隔。節(jié)能降耗工作是從根本上加快建設(shè)節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的有效途徑。如果只注重在某一環(huán)節(jié)上節(jié)約能 源，而忽略在其他環(huán)節(jié)上節(jié)約能源，勢必事倍功半，達(dá)不到能源節(jié)約的預(yù)期目的。本項(xiàng)目節(jié)約型經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的構(gòu)建是一個系統(tǒng)工程，提倡建設(shè)低能耗、低排放的生產(chǎn)與生活過程，嚴(yán)格限制能源過度消耗，避免自然生態(tài)環(huán)境的發(fā)展模式受到負(fù)面影響。 ⑵ 條式建筑的體型系數(shù)小于 ，滿足節(jié)能要求。陽臺門及落地窗開口較大部位，全部采用雙玻，門窗下部填充聚苯乙烯保溫板。 項(xiàng)目抗震設(shè)計(jì) 根據(jù) GB500112001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》附錄 A該地區(qū)無構(gòu)造斷裂帶通過，亦無其他不良地質(zhì)現(xiàn)象，故屬穩(wěn)定的建筑場地。 （三）污染物的治理 各建筑單體的底層及樓層生活污水分別直接排至室外，經(jīng)室外相對集中設(shè)置的化糞池初步處理 、 餐飲污水經(jīng)隔油池處理后，由管網(wǎng)收集流注入 CHWBJ 地理式污水處理設(shè)置進(jìn)行處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)排出。 （一）水消防系統(tǒng) 消防給水與生活供水合用一套管網(wǎng)，由給水管網(wǎng)供水，消防干管管徑 DN100，沿項(xiàng)目 區(qū)主干道設(shè)置室外消火栓。 （二）滅火器設(shè)置 根據(jù)本項(xiàng)目所建 安置房不同部位、不同火災(zāi)危險級別，設(shè)置手提式磷酸銨鹽滅火器或手提式“ 1211”滅火器。 （二）資金籌措設(shè)想 本項(xiàng)目總投資 估算 為 3178 萬元，建設(shè)資金籌措可考慮以下 3 種方案中的一種： 自籌 80%，申請銀行貸款 20%。 十二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目分為前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段。 （三） 項(xiàng)目建設(shè)管理 本項(xiàng)目承辦單位為 廣德縣東晨置業(yè)有限 公司 ，該公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，本項(xiàng)目竣工后由廣德縣東晨置業(yè)有限公司按規(guī)定交付給物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理。 總 經(jīng) 理 工 程 部 策 劃 部 財(cái) 務(wù) 部 銷 售 部 保 障 部 副 經(jīng) 理 副 經(jīng) 理 十四、 項(xiàng)目 投資成本和 收益分析 （一） 開發(fā) 成本 估算 土地 費(fèi)用 ： 603 萬元 （ 契稅：按土地出讓金的 4%計(jì)算 ，其他補(bǔ)償費(fèi)：按實(shí)際發(fā)生列支） 前期工程費(fèi) ： 44 萬元 前期工程費(fèi)包括： 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、景觀設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)、臨時水電、測量放線、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、三通一平費(fèi)等等。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)。 招投標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)。項(xiàng)目總體布局、套型結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)落 落大方、和諧統(tǒng)一，社區(qū)建筑風(fēng)格特色突出、視覺感覺好，綠地率 ≮ 35%， 綠化覆蓋率高，環(huán)境布局優(yōu)美，區(qū)位群體效果明顯、適用。 依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入、銷售成本計(jì)算均假設(shè)采用現(xiàn)時的價格水平，在計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮 其它價格 因素對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的影響。 項(xiàng)目建成后，住宅和商業(yè)用房，全部按市場價出售。 ⑶ 項(xiàng)目利潤估算 銷售時發(fā)生的稅收及費(fèi)用 按 %計(jì) ，所得稅在項(xiàng)目平衡后按盈利所得的 25%計(jì)提。 十 五 、結(jié)論 與建議 （一）結(jié) 論 本項(xiàng)目符合廣德社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求，符合當(dāng)前推進(jìn)城市化進(jìn)程的發(fā)展方向 。 為使投資能在短期內(nèi)很快收回，項(xiàng)目單位可著手采取以下措施：一是縮短項(xiàng)目建設(shè)工期，促使建設(shè)項(xiàng)目盡快竣工交付使用，早見效益；二是加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)理，提高工程質(zhì)量，減少返工率； 三 是加強(qiáng)運(yùn)營管理，降低經(jīng)營成本。因此，項(xiàng)目開發(fā)切實(shí)可行。本項(xiàng)目的 投資利潤率 為 %；投資利稅率%。 ⑵ 項(xiàng)目銷售收益估算 根據(jù)對同類物業(yè)價格及銷售情況，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競爭對手和市場需求等多方因素的分析，住宅初步價格定位為 1800 元／ ㎡ ，部分商業(yè) 用房初步定價為 4000 元／ ㎡ 。 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收益分析 本項(xiàng)目中包括 商品 住宅、商業(yè)用房以及 配套設(shè)施 等公建項(xiàng)目。 建設(shè)期貸款利息按年利率 %計(jì)。 工程保險費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)。 不可預(yù)見費(fèi)： 42 萬元 其它規(guī)費(fèi)： 44 萬元 其它規(guī)費(fèi)包括：市政支管線分?jǐn)?、?蟻防治費(fèi)、墻改基金費(fèi)、避雷審查費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等。 廣德縣東晨置業(yè)有限公司因工程建設(shè)需要，可適時增減機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目建設(shè)時間計(jì)劃為 2 年 ，詳見 建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度安 排線條圖 建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度安排 線條圖 年份 月份 進(jìn)度 2020 年 2020 年 12 35 612 17 810 1112 項(xiàng)目申報(bào)、立項(xiàng) 工程招標(biāo)、設(shè)計(jì) 土地整理 建筑施工、土建 配套設(shè)施、附屬工程 驗(yàn)收、交付使用 十三、項(xiàng)目的組織與管理 （一） 工程設(shè)計(jì) 管理 為確保工程質(zhì)量，提高工程效益，項(xiàng)目單位將按照高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高起點(diǎn)的要求，嚴(yán)格遵守國家有關(guān)規(guī)定，選擇資質(zhì)較高、實(shí)力較強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)良好、費(fèi)用合理的設(shè)計(jì)部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 自籌 50%，尋求合資方出資 30%。 十 一 、投資估算與資金籌措