【正文】 率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復費用法等。（10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。（12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。簡答（1）資產(chǎn)評估應按照什么樣的步驟進行？資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應按以下步驟進行：①資產(chǎn)評估項目的接洽；②組建資產(chǎn)評估項目小組；③擬定資產(chǎn)評估的工作方案；④收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料；⑤待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘；⑥資產(chǎn)評估的評估假設(shè)條件、價值類型及評估標準分析；⑦選擇評估方法并進行估算；⑧編寫資產(chǎn)評估報告；⑨與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)（4）如何確定折現(xiàn)率？折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。②資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。將資產(chǎn)的期望回報率表示為：資產(chǎn)期望回報率 = 無風險利率 + 資產(chǎn)市場風險補償 β = 無風險利率 +（資產(chǎn)平均回報率所得稅邊際稅率） 負債比第四章 房地產(chǎn)價格評估（2）房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產(chǎn)權(quán)利。（4）基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。（6）樓面地價是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。第五章無形資產(chǎn)評估2）商譽通常是指一個企業(yè)預期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的價值。這種價值的預期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。簡答（3）自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本由哪些要素構(gòu)成？自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本包括研究、開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入（包括直接投入和間接投入），以及所投入資本應取得的正常報酬。無形資產(chǎn)的成本分析中一般應包括材料成本、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤及企業(yè)家獎勵等方面要素。第六章金融資產(chǎn)（1）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有權(quán)?？梢园凑蘸霞s的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán)。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（1年以內(nèi)）和資本市場的融資工具。簡答（3）簡述金融資產(chǎn)的評估特點。①是對投資資本的評估。投資者之所以在金融市場上購買股票、債券，多數(shù)情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購買行為。從這個意義上講，金融資產(chǎn)投資的評估實際上是對投資資本的評估。②是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。投資者購買股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應的投資收益，一是取決于投資的數(shù)量，二是取決于投資風險，而投資風險在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力和償債能力。（4）普通股評估的常見四種模型是什么？普通股價值評估通常按其股息收益趨勢分為固定紅利模型、紅利增長模型、分段式模型、隨機模型四種方法。對于企業(yè)經(jīng)營比較穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時期內(nèi)紅利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評估，應采用固定紅利模型。紅利增長模型用于成長型企業(yè)股票評估。該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒有把剩余權(quán)益全部用作股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴大企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東獲得的紅利呈逐漸增長趨勢。分段式模型是先按照評估目的把股票收益期分為兩段，一段是能夠被客觀地預測的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營周期；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預測的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀預測。幾何隨機模型引入了股利增長的隨機概念。第八章企業(yè)價值評估（1）企業(yè)的價值，是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和。（3）企業(yè)的投資價值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去無息流動負債價值，或等于權(quán)益價值加上付息債務價值。（4）企業(yè)權(quán)益價值代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負債價值。（5）協(xié)同作用是指目標企業(yè)所擁有的特殊資源，通過與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得目標企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨立經(jīng)營所具有的價值。簡答（3）加和法評估企業(yè)價值有哪些不足？這種方法仍然存在兩個主要的缺點：一是難以判斷調(diào)整后的賬面價值是否較為準確地反映了市場價值；二是調(diào)整過程沒有考慮那些有價值，但在資產(chǎn)負債表中卻沒有反映的資產(chǎn)項目，如企業(yè)的組織資本。由于賬面價值調(diào)整法忽略了組織資本價值，因而該種方法尤其不適用于一般具有較大組織資本價值的高科技企業(yè)和服務性企業(yè)。對于賬面價值和市場價值差異不大的水、電等公共設(shè)施經(jīng)營類企業(yè)，或組織資本價值很小的企業(yè)則較為適用。（5）現(xiàn)金流量預測應遵循什么原則？①銷售預測是現(xiàn)金流量預測的最關(guān)鍵步驟，銷售預測的不同將導致企業(yè)價值估算的巨大差異。②銷售預測應該與企業(yè)及其所在行業(yè)的歷史狀況相符合。③銷售預測和銷售所依賴的某些項目的預測應該具有內(nèi)在的邏輯一致性。④現(xiàn)金流量預測中反映的通貨膨脹率要和折現(xiàn)率中隱含的相同。⑤利用敏感性分析找出那些對現(xiàn)金流量預測影響最大的假設(shè)如銷售增長率的假設(shè)，并對這些假設(shè)的合理性進行嚴格的檢驗。⑥將收益法價值評估結(jié)論與通過其他評估方法得到的價值結(jié)論進行比較，如果二者大相徑庭，就需要對較為敏感的關(guān)鍵性假設(shè)的可靠性作嚴格的論證。⑦預測現(xiàn)金流量除了需要對財務理論有深刻的理解，還需要對企業(yè)有深入的判斷。第十章資產(chǎn)評估報告（1）指評估機構(gòu)按照評估工作制度有關(guān)規(guī)定在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報告，它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。簡答（2）資產(chǎn)評估報告對資產(chǎn)評估的委托者有什么用途?1）根據(jù)評估目的，作為資產(chǎn)業(yè)務的作價基礎(chǔ)。2）作為企業(yè)進行會計記錄或調(diào)整賬項的依據(jù)。3）作為履行委托協(xié)議和支付評估費用的主要依據(jù)。4）作為有關(guān)當事人因資產(chǎn)評估糾紛向糾紛調(diào)處部門申請調(diào)處的申訴資料之一。（3）資產(chǎn)評估報告的作用主要體現(xiàn)在哪些方面？1）為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見；2）反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況及有關(guān)方面責任的依據(jù)；3）管理部門對評估機構(gòu)的業(yè)務開展情況進行監(jiān)督和管理的重要依據(jù)；4）建立評估檔案資料的重要信息來源。