【正文】 （3）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用主要體現(xiàn)在哪些方面？1）為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見；2）反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)；3）管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行監(jiān)督和管理的重要依據(jù)；4）建立評(píng)估檔案資料的重要信息來源。3）作為履行委托協(xié)議和支付評(píng)估費(fèi)用的主要依據(jù)。簡答（2）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的委托者有什么用途?1）根據(jù)評(píng)估目的，作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的作價(jià)基礎(chǔ)。⑦預(yù)測現(xiàn)金流量除了需要對(duì)財(cái)務(wù)理論有深刻的理解，還需要對(duì)企業(yè)有深入的判斷。⑤利用敏感性分析找出那些對(duì)現(xiàn)金流量預(yù)測影響最大的假設(shè)如銷售增長率的假設(shè)，并對(duì)這些假設(shè)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)。③銷售預(yù)測和銷售所依賴的某些項(xiàng)目的預(yù)測應(yīng)該具有內(nèi)在的邏輯一致性。（5）現(xiàn)金流量預(yù)測應(yīng)遵循什么原則？①銷售預(yù)測是現(xiàn)金流量預(yù)測的最關(guān)鍵步驟，銷售預(yù)測的不同將導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值估算的巨大差異。由于賬面價(jià)值調(diào)整法忽略了組織資本價(jià)值，因而該種方法尤其不適用于一般具有較大組織資本價(jià)值的高科技企業(yè)和服務(wù)性企業(yè)。（5）協(xié)同作用是指目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源，通過與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得目標(biāo)企業(yè)被收購后的價(jià)值超過收購前獨(dú)立經(jīng)營所具有的價(jià)值。（3）企業(yè)的投資價(jià)值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去無息流動(dòng)負(fù)債價(jià)值，或等于權(quán)益價(jià)值加上付息債務(wù)價(jià)值。幾何隨機(jī)模型引入了股利增長的隨機(jī)概念。該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒有把剩余權(quán)益全部用作股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東獲得的紅利呈逐漸增長趨勢(shì)。對(duì)于企業(yè)經(jīng)營比較穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時(shí)期內(nèi)紅利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評(píng)估，應(yīng)采用固定紅利模型。投資者購買股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應(yīng)的投資收益，一是取決于投資的數(shù)量，二是取決于投資風(fēng)險(xiǎn)，而投資風(fēng)險(xiǎn)在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力和償債能力。從這個(gè)意義上講，金融資產(chǎn)投資的評(píng)估實(shí)際上是對(duì)投資資本的評(píng)估。①是對(duì)投資資本的評(píng)估。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（1年以內(nèi)）和資本市場的融資工具。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對(duì)未來收入的合法所有權(quán)。無形資產(chǎn)的成本分析中一般應(yīng)包括材料成本、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤及企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)等方面要素。這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于經(jīng)營效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。（6）樓面地價(jià)是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：資產(chǎn)期望回報(bào)率 = 無風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 β = 無風(fēng)險(xiǎn)利率 +（資產(chǎn)平均回報(bào)率所得稅邊際稅率） 負(fù)債比第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估（2）房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。②資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。簡答（1）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：①資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的接洽；②組建資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組；③擬定資產(chǎn)評(píng)估的工作方案；④收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料；⑤待評(píng)估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘；⑥資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)分析；⑦選擇評(píng)估方法并進(jìn)行估算；⑧編寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；⑨與委托方辦理提交報(bào)告和評(píng)估費(fèi)用清算等手續(xù)（4）如何確定折現(xiàn)率？折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本，或者說是資本成本。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)的異同,并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。（7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭、政治動(dòng)蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。（3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法（1）復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售?，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。(2)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假設(shè)。評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體。（3）市場價(jià)值：一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。（2）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。4 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告完成后，必須報(bào)送財(cái)政部門核準(zhǔn)或報(bào)送有關(guān)部門備案 5 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告要嚴(yán)格遵守國家有關(guān)保密的規(guī)定 6 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容與格式要遵守國家的有關(guān)規(guī)定 7 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須依據(jù)客觀、公正、實(shí)事求是的原則撰寫，如實(shí)撰寫反映資產(chǎn)評(píng)估工作的情況 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)參考 2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是考核資產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量的依據(jù)，是評(píng)估人員工作質(zhì)量和素質(zhì)的反映 3 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要依據(jù) 4 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容 1 評(píng)估報(bào)告書封面及目錄2 評(píng)估報(bào)告書摘要 3 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文 4 備查文件 資產(chǎn)評(píng)估程序：是資產(chǎn)評(píng)估工作的各個(gè)具體步驟及由邏輯關(guān)系所決定的排列程序第五篇：資產(chǎn)評(píng)估名詞解釋及簡答第一章導(dǎo)論（1）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程。企業(yè)價(jià)值評(píng)估：是對(duì)企業(yè)法人單位和其正常投資報(bào)酬率更高的超額收益的能力。資源：主要指自然資源，即那些自然界存在的、能被用來產(chǎn)生使用價(jià)值或影響勞動(dòng)生產(chǎn)率的天然物質(zhì)財(cái)富，如土地、礦藏、草原