【正文】 配是一個(gè)系統(tǒng)工程，既要保證各個(gè)任務(wù)得到合適的資源，又要努力實(shí)現(xiàn)資源總量最少、使用平衡（即要使得所有任務(wù)都分配到了所有的資源，而所有的資源也得到了充分的利用。通過編制資源計(jì)劃可以清楚的知道需要使用何種類型的資源以及工作分解結(jié)構(gòu)中每一項(xiàng)工作需要的資源數(shù)量，而將各種資源的數(shù)量、取得方式、使用時(shí)間等匯總起來，就得到了資源計(jì)劃。216。 成本估算方法的優(yōu)缺點(diǎn)及應(yīng)用范圍：1 詳細(xì)估算法（工程估算法）：應(yīng)用于再采購，生產(chǎn)開發(fā)。優(yōu)點(diǎn)是最準(zhǔn)確、最詳細(xì)的技術(shù)，為未來項(xiàng)目變化估算提供最好的估算基礎(chǔ)。缺點(diǎn)是需要詳細(xì)的項(xiàng)目和生產(chǎn)定義，耗時(shí)而且較昂貴，以工程為基礎(chǔ)可能忽略系統(tǒng)整合成本；2 參數(shù)模型法：應(yīng)用于生產(chǎn)開發(fā)。優(yōu)點(diǎn)是應(yīng)用簡單，成本低，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)可以提供期望值和預(yù)期范圍，在詳細(xì)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目計(jì)劃之前可以用于設(shè)備或系統(tǒng)。缺點(diǎn)是需要建立參數(shù)成本關(guān)系，具體系統(tǒng)或系統(tǒng)硬件功能的頻度有限，依賴于數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量，受有限的數(shù)據(jù)和獨(dú)立變量的影響。3 類比法：應(yīng)用于再采購，生產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃。優(yōu)點(diǎn)是相對簡單，成本低，強(qiáng)調(diào)增量項(xiàng)目和生產(chǎn)變化，相似系統(tǒng)的準(zhǔn)確性高。缺點(diǎn)是要求類似的生產(chǎn)和項(xiàng)目數(shù)據(jù)，只限于穩(wěn)定的技術(shù)，電子應(yīng)用范圍狹窄，可能只限于相同公司的系統(tǒng)和設(shè)備。4專家估計(jì)法：應(yīng)用于所有的項(xiàng)目階段。優(yōu)點(diǎn)是當(dāng)數(shù)據(jù)不足、參數(shù)成本關(guān)系和項(xiàng)目生產(chǎn)定義不足時(shí)也可以應(yīng)用。缺點(diǎn)是容易產(chǎn)生偏見，產(chǎn)品和項(xiàng)目的復(fù)雜性增加會降低估算的精度，主要的估算不是定量。216。 論述工程項(xiàng)目成本預(yù)算的編制內(nèi)容和方法：1 成本預(yù)算總額的確定：批準(zhǔn)的項(xiàng)目成本總估算成為項(xiàng)目成本預(yù)算總額，在項(xiàng)目成本管理中采用目標(biāo)成本管理的方法設(shè)置目標(biāo)成本，并以此作為成本預(yù)算，在確定目標(biāo)成本時(shí)需要預(yù)測項(xiàng)目成本降低額，可能途徑有：1)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高組織水平；2）加強(qiáng)技術(shù)管理，提高項(xiàng)目質(zhì)量；3）加強(qiáng)勞動(dòng)工資管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；4）加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備管理，提高機(jī)械使用率；5）加強(qiáng)材料管理，節(jié)約材料費(fèi)用；6）加強(qiáng)費(fèi)用管理，節(jié)約管理費(fèi)用。目標(biāo)成本的確定方法有4種：目標(biāo)利潤法；技術(shù)進(jìn)步法；按實(shí)計(jì)算法；歷史資料法。2 項(xiàng)目成本的分解：1）按項(xiàng)目成本要素分解成本目標(biāo)；2）按項(xiàng)目組成分解成本目標(biāo)；3）按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃分解；4）綜合分解。3 項(xiàng)目成本預(yù)算的調(diào)整：1）初步調(diào)整；2）綜合調(diào)整；3）提案調(diào)整。4 成本預(yù)算結(jié)果：1）成本預(yù)算單和預(yù)算表，預(yù)算單上內(nèi)容有：勞動(dòng)力、分包商和顧問、專用設(shè)備和工具、原材料。2）成本基準(zhǔn)計(jì)劃。216。 項(xiàng)目成本會計(jì)核算的要求：1 正確劃分各種費(fèi)用支出界限：1）正確劃分資本性支出和收益性支出的界限；2）正確劃分各種成本、費(fèi)用的界限：a劃清項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用；b劃清本期和下期項(xiàng)目成本的界限；c劃清不同成本核算對象之間的成本界限；d劃清未完和已完項(xiàng)目成本的界限。2 加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的基礎(chǔ)工作：1）建立各種財(cái)產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、轉(zhuǎn)移、報(bào)廢、清查、盤點(diǎn)、索賠制度；2）建立、健全與成本核算有關(guān)的各項(xiàng)原始記錄和工作量統(tǒng)計(jì)制度；3）制定或修訂工時(shí)、材料、費(fèi)用等各項(xiàng)內(nèi)部消耗定額以及材料、結(jié)構(gòu)件、作業(yè)、勞務(wù)的內(nèi)部結(jié)算價(jià)格；4）完善各種計(jì)量檢測設(shè)施，嚴(yán)格計(jì)量檢驗(yàn)制度，使項(xiàng)目成本核算具有可靠的基礎(chǔ)；5）項(xiàng)目成本核算必須有帳有據(jù)。單選項(xiàng)目實(shí)施成本一般占總成本的90％左右； 2 項(xiàng)目范圍時(shí)項(xiàng)目成本最組要的影響因素； 3 詢價(jià)時(shí)成本估算的基礎(chǔ)；項(xiàng)目成本估算是項(xiàng)目成本管理的起點(diǎn)；學(xué)習(xí)率的計(jì)算：一個(gè)公司運(yùn)行在85％的學(xué)習(xí)曲線上，若生產(chǎn)第一件產(chǎn)品的時(shí)間為300小時(shí)，則生產(chǎn)第100件產(chǎn)品所需的時(shí)間第五篇：目標(biāo)成本管理流程目標(biāo)成本（直接成本）管理流程和指引 （工程類直接成本）：對應(yīng)保集集團(tuán)成本科目一至六，包括土地獲得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和其他開發(fā)成本。 設(shè)計(jì)限額是目標(biāo)成本組成內(nèi)容，同時(shí)也是設(shè)計(jì)條線和設(shè)計(jì)院《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的成本控制標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)控和外控設(shè)計(jì)限額的指標(biāo)應(yīng)統(tǒng)一。 主導(dǎo)部門：地產(chǎn)集團(tuán)成本合約部參與部門：財(cái)務(wù)條線、設(shè)計(jì)條線、工程條線、營銷條線 / 財(cái)務(wù)部 牽頭項(xiàng)目預(yù)算和總成本編制； （工程類直接成本）工作；1)城市公司/項(xiàng)目公司成本部未成立前，集團(tuán)負(fù)責(zé)可研/土地階段目標(biāo)成本（直接成本）編制；2)審核各階段目標(biāo)成本（工程類直接成本），包括擴(kuò)初階段、方案階段和施工圖階段；；施工圖設(shè)計(jì)限額備案； 1)負(fù)責(zé)編制可研、土地、方案、擴(kuò)初、施工圖目標(biāo)成本（工程類直接成本）；2)負(fù)責(zé)編制方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)限額；3)監(jiān)督目標(biāo)成本（工程類）執(zhí)行情況。組織將目標(biāo)成本（工程類）分解到各責(zé)任部門。、設(shè)計(jì)部 1)負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)類費(fèi)用管理；2)提供規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。3)執(zhí)行部門責(zé)任成本。 1)負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建類費(fèi)用管理。2)執(zhí)行部門責(zé)任成本。 1)負(fù)責(zé)售樓處、樣板房裝修定位和軟裝管理。2)執(zhí)行部門責(zé)任成本。 ，以目標(biāo)成本管理為主線，以成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)為支撐，以構(gòu)建專業(yè)有效的成本管理體系為目標(biāo)，提高公司成本管控能力。，不得自行增加或刪改一至三級科目。確需修改時(shí)，經(jīng)與集團(tuán)成本合約部溝通確定后執(zhí)行。現(xiàn)行成本科目參見《保集房地產(chǎn)開發(fā)全成本科目》。、合約分判架構(gòu)建立、合同界面劃分時(shí)，應(yīng)盡可能與標(biāo)準(zhǔn)成本科目保持一致。（直接成本）權(quán)責(zé)、流程 符號說明：、土地階段（拿地后）： 1)城市公司/項(xiàng)目公司營銷部提出產(chǎn)品定位建議，設(shè)計(jì)條線組織概念方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行多方案比選時(shí)，集團(tuán)成本合約部/成本部配合進(jìn)行多方案的成本測算。2)成本條線負(fù)責(zé)工程類投資成本測算，財(cái)務(wù)條線負(fù)責(zé)非工程類投資成本測算，由財(cái)務(wù)條線/投資部負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目估算/預(yù)算，報(bào)地產(chǎn)運(yùn)營副總裁、地產(chǎn)總裁審批同意。1)完成時(shí)間：方案階段目標(biāo)成本測算應(yīng)在內(nèi)部方案設(shè)計(jì)評審確認(rèn)后15日天內(nèi)完成編制、提交地產(chǎn)集團(tuán)評審；擴(kuò)初階段目標(biāo)成本在初步設(shè)計(jì)內(nèi)部評審?fù)瓿珊?5日天內(nèi)完成編制、提交地產(chǎn)集團(tuán)評審；施工圖階段目標(biāo)成本在施工圖預(yù)算編制完成后15天內(nèi)完成編制、提交地產(chǎn)集團(tuán)。2)成果文件：方案階段目標(biāo)成本為城市/項(xiàng)目公司的項(xiàng)目考核成本；如部分城市有擴(kuò)初報(bào)批，則擴(kuò)初階段目標(biāo)成本作為考核成本。項(xiàng)目的考核成本為集團(tuán)項(xiàng)目預(yù)算組成部分。集團(tuán)紅文批準(zhǔn)后，成本條線將整個(gè)項(xiàng)目的考核目標(biāo)成本錄入ERP，作為月度動(dòng)態(tài)成本比對的依據(jù)。3)編制審批流程：成本部完成編制目標(biāo)成本直接成本后，上報(bào)集團(tuán)成本合約部審核；集團(tuán)成本合約部完成審核、出具審核意見后，成果提交城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部（集團(tuán)財(cái)務(wù)備案）。編制成果由城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)條線匯總，通過城市/項(xiàng)目公司各部門評審和副總、總經(jīng)理同意，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)各部門審批評審、調(diào)整，由運(yùn)營副總裁、地產(chǎn)總裁審批同意后下發(fā)執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)算。（直接成本）指引 ： 1)目的與作用： 對目標(biāo)公司所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性進(jìn)行核實(shí)，更加充分地了解標(biāo)的企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況、經(jīng)營狀態(tài)、法律狀態(tài)等；發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，判斷風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、程度以及對轉(zhuǎn)讓活動(dòng)可能帶來的影響和后果，最大限度防范和降低受讓過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛的產(chǎn)生；2)成本人員盡責(zé)調(diào)查的工作程序： ：合同臺帳（含無合同費(fèi)用）；工程結(jié)算臺帳（工程結(jié)算書、審定單、審價(jià)報(bào)告）；施工過程中變更、簽證、索賠等資料；項(xiàng)目總圖（區(qū)分完工與未完工）、施工圖、竣工圖；土地拆遷、地下管線、市政配套、場地標(biāo)高、土壤情況、地勘報(bào)告等資料；已完工程和在建工程進(jìn)度表、開竣工日期；已交房工程保修期結(jié)算情況；大配套與小配套容量及交費(fèi)情況；紅線內(nèi)配建絨線外代建和市政項(xiàng)目等資料和說明；甲方現(xiàn)場臨建及臨時(shí)設(shè)施情況；是否存在未取證先施工等被罰款等情況。以上除提供書面資料外，盡量索取電子版資料，合同臺賬按我司目標(biāo)成本六大類科目整理，以便測算該項(xiàng)目的直接成本。：通過與目標(biāo)企業(yè)的管理人員、特別是核心管理人員面對面談話來搜集信息資料，引導(dǎo)式交流，旁敲側(cè)擊，多提相關(guān)問題，以獲取更多信息，是了解企業(yè)情況、尋找調(diào)查線索和佐證調(diào)查資料的有效手段。：成本調(diào)查需進(jìn)行重要性排序，在有限的時(shí)間內(nèi)，要抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵。研究重大、異常事項(xiàng)的內(nèi)容、發(fā)生的原因和對后續(xù)投資產(chǎn)生的各種影響。從合同臺帳、結(jié)算臺帳、支付臺帳等采集基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，三帳合一，測算項(xiàng)目的開發(fā)成本，估算未結(jié)算項(xiàng)目的造價(jià)，摸清工程已支付情況；分析數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，是否有數(shù)據(jù)異常和偽造虛假行為。：分析合同的合同形式、計(jì)價(jià)模式、付款方式、工程結(jié)算等重要條款，也要關(guān)注合同的風(fēng)險(xiǎn)，如變更、索賠、工期延誤、保修期的責(zé)任等等。重點(diǎn)比較備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的差異。建筑行業(yè)存在大量的“黑白合同”和“陰陽合同”，備案合同符合法律，但有時(shí)沒有可執(zhí)行性。而“補(bǔ)充協(xié)議”更具操作性。合同當(dāng)事人一旦發(fā)生法律糾紛，法官判案以備案合同為準(zhǔn)，其他私下簽訂的未經(jīng)備案的補(bǔ)充協(xié)議可能無效，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有矛盾和沖突時(shí)，備案合同更具法律效力。調(diào)查補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有沒有沖突，是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)等。：地塊情況調(diào)查為查找其歷史變遷和以前的用途等情況，拆遷、三通一平是否完成，原基地是否設(shè)過廠，土壤是否受到污染，污染程度，是否需要換土和土壤修復(fù)處理，而這些對項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)、銷售及維護(hù)影響極大；周邊環(huán)境對工程成本與銷售產(chǎn)生影響，調(diào)查項(xiàng)目附近是否有鐵路或高速公路、化工廠、垃圾場等，有沒有噪音污染，如有，則采取隔音措施，必然增加造價(jià)；地質(zhì)成本主要根據(jù)地勘報(bào)告資料，根據(jù)靜力觸探測試數(shù)據(jù)分析土層分布、根據(jù)剪切波速度劃分本項(xiàng)目場地土類型和建筑場地類別，確定抗震措施、根據(jù)河浜分布平面，估算河浜處理費(fèi)用。(成本方面)：報(bào)告應(yīng)無任何重大遺漏，無任何應(yīng)披露而未披露信息，無誤導(dǎo)性陳述，反映盡職調(diào)查中獲得的信息和發(fā)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)，對影響購買價(jià)格的諸項(xiàng)因素進(jìn)行分析，對交易框架提出建議。報(bào)告應(yīng)對所有已收到的書面資料和電子文檔列出清單。并根據(jù)集團(tuán)相關(guān)成本資料分類和整理歸檔。 目標(biāo)成本編制范圍和依據(jù)：1)目標(biāo)成本的編制前提條件需設(shè)計(jì)條線提供項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，工程條線提供項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和市政配套情況，營銷條線提供項(xiàng)目定位等。2)以上項(xiàng)目定位和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)包括但不限于外立面裝飾標(biāo)準(zhǔn)、外立面門窗標(biāo)準(zhǔn)、公共部位精裝修標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（如有）、入戶門標(biāo)準(zhǔn)、電梯配置標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電系統(tǒng)配置標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀標(biāo)準(zhǔn)等。3)成本條線依據(jù)以上資料，同時(shí)根據(jù)保集設(shè)計(jì)限額等，編制目標(biāo)成本（直接成本）、合約規(guī)劃和成本支付計(jì)劃。（可研和土地階段暫不編制合約規(guī)劃） 目標(biāo)成本報(bào)表組成目標(biāo)成本表格分為《主表》、《建安成本測算表》和《合約規(guī)劃表》：1)《主表》需體現(xiàn)六大類目標(biāo)成本總價(jià)、各物業(yè)形態(tài)成本總價(jià)、建筑面積單方指標(biāo)、可售面積指標(biāo)和成本支付計(jì)劃。2)《建安成本測算表》為各物業(yè)類型單體建筑安裝工程的分部分項(xiàng)成本明細(xì)。3)物業(yè)類型列項(xiàng)：所有可售物業(yè)形態(tài)均需列項(xiàng)，普通車庫和人防車庫單獨(dú)列項(xiàng)、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的可售商業(yè)（銷售期按售樓處使用）按物業(yè)形態(tài)列項(xiàng)；公建配套用房（不可售的會所、物業(yè)管理用房等）不單列物業(yè)形態(tài)，4)不可預(yù)計(jì)費(fèi)用僅列支“總包建安工程費(fèi)”變更成本，按技術(shù)核定、設(shè)計(jì)變更1%%計(jì)算，%（計(jì)算基數(shù)不含分包和甲供）?！皾q價(jià)預(yù)備費(fèi)”暫按0。5)成本分?jǐn)偅汗嫘詴?、不可售售樓處、跨期受益的樣板房?yīng)在期與期間分?jǐn)?，不同期間按可售面積比例計(jì)算分?jǐn)偟某杀?。整個(gè)地塊后期需建造的公建配套用房如學(xué)校，在各期成本中應(yīng)體現(xiàn)，按照分?jǐn)傇瓌t計(jì)算成本。 《設(shè)計(jì)限額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)02》版本執(zhí)行 ： 設(shè)計(jì)限額由城市/項(xiàng)目公司成本部編制，設(shè)計(jì)部參與，經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)成本合約部審核、設(shè)計(jì)管理部參與，報(bào)運(yùn)營副總裁審批同意后，作為方案/擴(kuò)初階段成本控制的依據(jù)和下達(dá)方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)單位《設(shè)計(jì)任務(wù)書》附件。：單體布置、戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、立面設(shè)計(jì)、地下車庫布置（包括地下室面積和人防面積、地下車庫的柱網(wǎng)布置、層高設(shè)計(jì)、含鋼量控制、消防分區(qū)布置、地下車庫與地面交通組織的關(guān)系，特別是地下車庫與消防道路、消防登高面、景觀覆土、水景布置、綜合管線布置、獨(dú)立地庫與單體建筑地下車庫的標(biāo)高與間距控制等）、道路系統(tǒng)布置的綜合平衡。：基礎(chǔ)選型、支護(hù)形式、土方平衡、單體結(jié)構(gòu)選型、防水做法、保溫做法、墻積比控制、窗積比控制等，以及定位與方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)的進(jìn)一步落實(shí)。：材料封樣、材料替換、含鋼量控制、砼含量控制、標(biāo)高控制、室外工程設(shè)計(jì)控制、綜合管線走向控制等。 .《目標(biāo)成本（方案/擴(kuò)初版）》下達(dá)后，城市公司成本部組織各部門進(jìn)行采購策劃和合約規(guī)劃，并將目標(biāo)成本分解到合約規(guī)劃。見【采購策劃作業(yè)指引】【合約規(guī)劃作業(yè)指引】。（考核版）下達(dá)后，由成本部牽頭，將目標(biāo)成本（直接成本）按部門進(jìn)行責(zé)任分解，形成責(zé)任目標(biāo)成本表，經(jīng)公司內(nèi)部討論、總經(jīng)理審核通過，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)成本合約部備案。