【導(dǎo)讀】策復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究，能有效防范和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。本文作者在實(shí)地調(diào)研房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)境進(jìn)行了宏觀、中觀、微觀的分析。結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)明確了目標(biāo)客戶。確定性展開(kāi)深入分析。

　　

【正文】 大的市場(chǎng)與客戶面前展現(xiàn)本物業(yè)獨(dú)特的 魅力和優(yōu)勢(shì)。 利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 是指利率的變化給房地產(chǎn) 項(xiàng)目 投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性 ，由于金融市 場(chǎng)上利率的 波動(dòng) ，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在籌措資金時(shí)可能蒙受的損失。主要表現(xiàn)為 開(kāi)發(fā)商在不合理的時(shí)間或用不合理的方式 進(jìn)行資金的籌集 ，從而付出更多的利息，以致于 蒙受損失。 調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的 重 要手段之一。政府可以 通過(guò)調(diào)整利率來(lái) 調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金 的 投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。 利率 的 調(diào)升會(huì) 對(duì)房地產(chǎn) 投資產(chǎn)生兩 個(gè) 方面的影響： 第一， 導(dǎo)致房地產(chǎn) 實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利 率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值； 第二，利率調(diào)升 會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率 調(diào)升 還會(huì) 抑制房地產(chǎn) 市場(chǎng)上的需求量， 導(dǎo)致房地產(chǎn) 價(jià)格下降 ，從而造成經(jīng)濟(jì)損失 。 資金鏈風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)資金鏈?zhǔn)侵妇S系房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)所需 的基本循環(huán)資金鏈條 ， 即現(xiàn)金—— 資產(chǎn) —— 現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程。企業(yè) 若要維持運(yùn)轉(zhuǎn)，則 必須保持 15 這個(gè)循環(huán) 不斷運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)企業(yè)資金 的 使用 效率下降，資金周轉(zhuǎn)減速，嚴(yán)重影響企業(yè) 的 正常運(yùn)行 ， 甚至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)倒閉 ， 就是所謂的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。 資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)流暢對(duì) 房地產(chǎn) 的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，在我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在銀行貸款和上市融資等 支持下自有資金充裕。然而 由于地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張過(guò)度， 銀根緊縮導(dǎo)致地產(chǎn)貸款減少等原因 ， 資金鏈風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。 在自有資金方面。去年是房地產(chǎn)行業(yè)的夏天 ,開(kāi)發(fā)商獲得 了巨額收入，但所得資金大都用 于買(mǎi)地，手中實(shí)際的資金并不寬裕。 在銀行方面，最近銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)基本上宣告了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的末路。 4 月 16 日，銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行嚴(yán)格 檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用和財(cái)務(wù)情況，對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款實(shí)行名單式管理，禁止開(kāi)發(fā)商用土地做抵押品。 證監(jiān)會(huì)在審核房地產(chǎn)企業(yè) 首次公開(kāi)發(fā)行 股票 與再融資的過(guò)程中，新增 了國(guó) 土資源部 出具意見(jiàn)的環(huán)節(jié)。如此多的限制使得資金鏈本來(lái)就緊張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們更加 捉襟見(jiàn)肘。 第四章 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分 析 16 第四章 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析 政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略 政府的政策對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè)的影響是全局性的， 政策風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)開(kāi)發(fā)商 而言至關(guān)重要，直接關(guān)系到 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的成功與否。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策 的變化，及時(shí)避免因政策原因而導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)成本上升，租售價(jià)格下降和 租售困難等，避免實(shí)際投資損失。 為盡可能的避免政策風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注重以下三個(gè)方面：第一 ，履行自己的社會(huì)責(zé)任，主動(dòng)與地 方政府、各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)厝罕姷雀愫藐P(guān)系 ，爭(zhēng)取獲得他們對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的理解、支持和幫助，從而 減少來(lái)自各個(gè)層面的干擾 ，同時(shí)獲得最新 相關(guān)政策信息，確保項(xiàng)目 能夠順利進(jìn)行。第二，調(diào)查當(dāng)?shù)厝罕姷男枨?，走訪城市規(guī)劃、通訊、電力、市政、文物管理等有關(guān)部門(mén)， 獲得他們對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn) 。了解地塊的自然屬性和使用屬性，根據(jù)地塊具體情況來(lái)制定相應(yīng)對(duì)策。第三 ，妥善處理征地、拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題，講原則性 和 靈活性，防止矛盾 的 激化。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略 房地產(chǎn) 市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。主要受本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 狀況、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度等多方面因素 的 影響。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不完善，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須謹(jǐn)慎 對(duì)待的重要風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化不僅 給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。 首先， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 進(jìn)行調(diào) 查， 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)能夠了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求 、 對(duì)現(xiàn)有 住房的意見(jiàn)，以 確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位，確保開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，搞好項(xiàng)目 投資可行性研究，對(duì)開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，選擇風(fēng)險(xiǎn)隱患少和 風(fēng)險(xiǎn)程度低的開(kāi)發(fā)方案。 利率風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng) 對(duì)策略 國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和有關(guān)金融政策變動(dòng) 對(duì) 銀行信貸利率 有較大影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以采取一定的方法來(lái)預(yù)測(cè)利率的變化趨勢(shì)，科學(xué)的 選擇浮動(dòng)利率貸款和固定利率貸款 ，用來(lái)防范利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng) 利率處于下降趨勢(shì)或利率變動(dòng)無(wú)常時(shí)，力爭(zhēng)浮動(dòng)利率并同時(shí)保留調(diào)整為 固定利率的機(jī)會(huì)，以防止利率再次上升的可能。當(dāng)利率處于上升趨勢(shì)時(shí)，選擇固定利率。由于不同房地產(chǎn)貸款種類(lèi)和金融機(jī)構(gòu)， 貸款利率 也不同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身的 情況， 17 科學(xué)的 選擇貸款種類(lèi)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)防范利率風(fēng)險(xiǎn)。 資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì) 策略 首先，國(guó)家可以通過(guò)制定有 關(guān)政策來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡。中國(guó)人民銀行出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地 產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中 提出 ： “貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要 嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控?！钡l繁地變更政策，會(huì)抑制市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制的發(fā)揮， 也打 擊了市場(chǎng)參與者的信心。其次，人民銀行可 采用“窗口指導(dǎo)”的方式?！按翱谥笇?dǎo)”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 體制下一種重要的調(diào)節(jié)方法， 政府 經(jīng)常采用這種方法對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控 ，不會(huì)干擾市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)和運(yùn)營(yíng)效率。通過(guò)窗口指導(dǎo) ，使商業(yè)銀行意識(shí)到高檔物業(yè)的空置問(wèn)題對(duì)貸款收回的 影響，從而采取一定 措施， 如提高高檔物業(yè)項(xiàng)目貸款利率，限制發(fā)放用于高檔物業(yè)項(xiàng)目的貸款等 ，從源頭上對(duì)房地產(chǎn)資金的使用進(jìn)行 合理 適當(dāng) 的 干預(yù)，促成我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。最后，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼咧笇?dǎo)。政府需規(guī)范土地使用權(quán)價(jià)格形成機(jī)制，建立 含土地供求影響因素的價(jià)格模型， 并進(jìn)行 合理規(guī)劃 ， 防止盲目圈地開(kāi)發(fā)。 結(jié)束語(yǔ) 18 結(jié)束語(yǔ) 項(xiàng)目擁有 良好的市場(chǎng)前景 。 隨著 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 ， 住房制度改革的深入，西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展日趨完善 ，政府對(duì) 青海匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的大 力支持， 為本項(xiàng) 目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇。 綜合各方面情況，項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景。 項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)以上風(fēng)險(xiǎn)分析，可知本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是有收益的，在財(cái)務(wù) 上是可行的，具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有 一定 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目擁有良好的社會(huì)效益。隨著西寧市市民居住理念的逐步提升，城市擴(kuò)展規(guī)劃的實(shí)施，西寧 市房 地產(chǎn) 行 業(yè)正向新的高度邁進(jìn)， 講求高品質(zhì)的居住環(huán)境，對(duì)健康、生態(tài)的住宅有了更高的要求。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提升了西寧市居住水平和城市品位，滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，具有很好的社會(huì)效益。 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目 的 市場(chǎng) 環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 南昌工程學(xué)院本（專(zhuān)）科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 參考文獻(xiàn) [1]毛榮民 .加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的思考 [A].中國(guó)科技博覽 ,20xx,(1):100. 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