【導(dǎo)讀】“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積萬平方米，約合畝。萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積萬平方米。價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；量并能滿足消費(fèi)者需求；在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動趨。理，對開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測。所得稅萬元，共計(jì)上交稅金萬元。期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色?？傮w實(shí)力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位；

　　

【正文】 （一）、總投資估算內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 （二）、投資估算說明 土地費(fèi)用 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)該宗地的拆遷總成本為人民幣 億元。宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬元 /畝。 前期建設(shè)費(fèi) （ 1）前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi) 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按 75元 /m2計(jì)算，即 前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi) =75 = 萬元 （ 2）場地準(zhǔn)備費(fèi) 按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 100 元計(jì)列，即 場地準(zhǔn)備費(fèi) =100 =3205 萬元 項(xiàng)目前期總費(fèi)用 =+3205= 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，綜合 200 元 /平方米計(jì)，即 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) =200 =6410 萬元 建安裝飾費(fèi)（含設(shè)備購置）： 依據(jù)《 20xx》定額及近年來類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見評估表 1。 建安裝飾費(fèi)用 評估表 1 序號 項(xiàng) 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價(jià)格 備 注 （萬元） （萬 ㎡ ） （元） 一 地上建筑 60100 —— —— 1 商業(yè)用房 48250 2500 平均價(jià)格 2 商住用房 11850 1500 平均價(jià)格 二 地下建筑 7275 1500 平均價(jià)格 三 合 計(jì) 67375 —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按 10000 平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按 800 元 /平方米計(jì)，即 10000 800247。 10000= 萬元 開發(fā)前期稅費(fèi) 按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見評估表 2 前期報(bào)建費(fèi)用 評估表 2 序號 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi) 文物勘探發(fā)掘費(fèi) 工程定額測定費(fèi) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 二 異地綠化建設(shè)費(fèi) 3 元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi) 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費(fèi) 1 元 /平方米 五 新型建筑材料專項(xiàng)基金 5 元 /平方米 六 散裝水泥專項(xiàng)資金 1 元 /平方米 小計(jì)（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 320500 合計(jì)（萬元） 4487 按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì) 算出開發(fā)前期稅費(fèi)總額 4487 萬元。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 2%計(jì)取。 管理費(fèi)用 =（ 6410+67375+800） 2%=（萬元） 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 1%計(jì)取。 其他費(fèi)用 =（ 6410+67375+800） 1%=（萬元） 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期較短，本次評估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 3%計(jì)取。 不可預(yù)見費(fèi)用 =（ 6410+67375+800） 3%=（萬元） 期間費(fèi)用 期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。 業(yè) 主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款 50000 萬元，計(jì)劃于 2 年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為 : 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =50000 %（ 1+20%） 2= 萬元 銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的 6%計(jì)取。 銷售費(fèi)用 =299468 6%=（萬元） 該項(xiàng)目期間費(fèi)用 =+=（萬元） （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評估表 3） 項(xiàng)目 總投資估算表 評估表 3 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 總投資 占總投資比例 (%) 單價(jià) (元 /平方米 ) 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期建設(shè)費(fèi) 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6, % 建筑安裝工程費(fèi) 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 開發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 開發(fā)期稅費(fèi) 4487 % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見費(fèi) % 2 期間費(fèi)用 24, % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, % 銷售費(fèi)用 17, % 3 經(jīng)營資金 4 項(xiàng)目總投資 % 注：按上述方法同理測算出車位的成本為 2280 元 /平方米。 四、資金籌措 資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。 目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過 億元人民幣，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過程中向銀行融資 億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。 五、還款計(jì)劃 根據(jù)初步預(yù)測表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。 第五章 財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用國家 計(jì)劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測算。 一、項(xiàng)目收入估算 （一）、銷售收入預(yù)測 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。其余 C C C7三宗地共 （約合 ），用于拍賣。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 2720xx 1846 個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。 建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場價(jià) 格出售，車位按成本價(jià)出售。 根據(jù)本報(bào)告第三章的預(yù)測分析，該項(xiàng)目的各類房屋銷售單位價(jià)格預(yù)測： 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平均價(jià)格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車停車位： 2280元 /㎡（按成本價(jià)格出售） 本項(xiàng)目銷售收入總額為 325050 萬元，其中商業(yè)用房銷售收入為 289500 萬元，居住辦公用房銷售收入為 35500萬元。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá) 33368萬元。 土地拍賣收益預(yù)測：該項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為 133000 萬元，總占地 畝，則每畝地的拆遷成本 為 萬元。 C C C7 三宗的的招、拍、掛成交價(jià)格估計(jì)為 600 萬元 /畝，則該部分的收益為 600=29520 萬元。成本為 = 萬元。 （二）、經(jīng)營稅金及附加預(yù)測 按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為銷售收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的 3%，地方性教育附加為營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營收入的 1‰。 （三）、收益預(yù)測 預(yù)測依據(jù) 在銷售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測基礎(chǔ)上，我們對該項(xiàng)目的收益進(jìn)行了預(yù)測。根據(jù)本項(xiàng)目 的盈利情況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進(jìn)行估算。 由于本項(xiàng)目按項(xiàng)目管理與運(yùn)營，故本項(xiàng)目不計(jì)提盈余公積金和公益金。 預(yù)測結(jié)果 預(yù)測結(jié)果表明（見《損益表》），本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 325050萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計(jì)上交稅金 萬元。 二、財(cái)務(wù)分析 （一）、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表的編制 損益表 項(xiàng)目 金額（萬元） 總 開發(fā)價(jià)值 項(xiàng)目總投資 銷售稅金及附加 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 總投資利稅率 % 總投資凈利率 % （二）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算 運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) 總投資利稅率： % 總投資凈利率： % 銷售利稅率 :% 銷售凈利率 :% 三、項(xiàng)目不確定性分析 （一）、盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)銷售量分析 由于本 項(xiàng)目的總銷售收入為 325050 萬元，建筑面積為 萬平方米，故平均銷售價(jià)格為 元 /平方米。 銷售稅率）銷售費(fèi)率（銷售均價(jià) 開發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售量 ???? 1 %% m???? ?? ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會不盈不虧。 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入及銷售單價(jià)分析 單位營業(yè)稅金及附加率銷售費(fèi)率 開發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 ??? 1 ???? 2/ 05 00 07 64 m元可供銷售的規(guī)模盈虧平衡點(diǎn)銷售收入盈虧平衡點(diǎn)銷售均價(jià) ???? 本方案銷售收入只要達(dá) 到 萬元，企業(yè)就會不盈不虧。該方案的最低銷售均價(jià)為 元 /㎡。 （二）、單因素敏感性分析 由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價(jià)指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見下表： 單因素敏感性分析表 （總投資利稅率） 投資收益率 變動率 10% 5% 0 +5% +10% 不確定因素 銷售單價(jià) % % % % % 開發(fā)成本 % % % % % 對單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，銷售單價(jià)和開發(fā)成本都是敏感性因素。因此，應(yīng)盡量控制開發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，使成本控制在預(yù)測開發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價(jià)格達(dá)到或超過預(yù)期目標(biāo)。 四、財(cái)務(wù)分析結(jié)論 通過上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計(jì)上交稅金 萬元。 總投資利稅率： %；總投資凈利率： %；銷售利稅率 :%；銷售凈利率 :%。 綜上所述，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程通常分為四個(gè)階段 ,即投資決策階段 ,土地獲取階段 ,項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的 ,因此在投資決策前，未來項(xiàng)目的建設(shè)中時(shí)有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素提前進(jìn)行識別分析，并建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)． 一、 投資決策階段 （一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 可能來源于政治環(huán)境、政策環(huán)境