【正文】 價(jià)和開(kāi)發(fā)成本都是敏感性因素。 銷售稅率）銷售費(fèi)率（銷售均價(jià) 開(kāi)發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售量 ???? 1 %% m???? ?? ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。根據(jù)本項(xiàng)目 的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。 C C C7 三宗的的招、拍、掛成交價(jià)格估計(jì)為 600 萬(wàn)元 /畝，則該部分的收益為 600=29520 萬(wàn)元。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場(chǎng)價(jià) 格出售，車位按成本價(jià)出售。規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬(wàn)平方米（其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。 目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司對(duì)該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過(guò) 億元人民幣，擬于一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中向銀行融資 億元人民幣，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 2%計(jì)取。宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬(wàn)元 /畝。 詳 細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位 850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位 536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 2720xx 1846 個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。 二、項(xiàng)目概況 概括的“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料，本項(xiàng)目概況如下： “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 50%左右； 而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。由此，我們通過(guò)研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。這兩個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營(yíng)造出讓旅游者能夠“留下來(lái)”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營(yíng)造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴? 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。傳說(shuō)清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。 （三）自身文化底蘊(yùn) 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院 ” 。 據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)11000多平方米。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 %的國(guó)游外客并以每年 13%增長(zhǎng)。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書(shū)、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。 有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛(ài)道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。院內(nèi) 300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。成都唯禪宗獨(dú)霸 ,成都的文殊院在宗 教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院 ” 。該區(qū)域是開(kāi)發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。 （ 二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。全區(qū) 20xx年社會(huì)商品零售總額達(dá)到 77億元。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)落戶我區(qū)。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣。 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤(pán)活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。杜甫草堂周邊共有商鋪 68 家，其中酒樓占所有經(jīng)營(yíng)商業(yè)總數(shù)的 %，茶鋪占 %，中餐館 占 %，火鍋店占 %，古玩市場(chǎng)、書(shū)畫(huà)市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所各占 %，其余主要為各種生活活配套。 （二）杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩(shī)圣杜甫的在成都故居，但目前尚無(wú)真正有說(shuō)服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。詳見(jiàn)下表。 （一）武侯祠經(jīng)濟(jì)圈 武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。實(shí)際操作難度較大。 作為住宅開(kāi)發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開(kāi)發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開(kāi)發(fā)沖突的問(wèn)題（文殊錦苑僅入住 5人）。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。城東板塊雖然有城東城市副中心等政 策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開(kāi)發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。 屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過(guò)“金融一條街”的定位。原長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)名家書(shū)畫(huà)，茶鋪，人氣旺盛。 四、成都舊城改造工程各大板塊概述 （一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 城南區(qū)域 南面二環(huán)路區(qū)域的開(kāi)發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的 開(kāi)發(fā)尚未正式啟動(dòng)，以至市場(chǎng)主流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。由于當(dāng)前的住宅類消費(fèi)主流已移至城南、城西方向，待西部熱點(diǎn)區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮，價(jià)格上揚(yáng)，或者開(kāi)發(fā)量的減少，則城東的開(kāi)發(fā)、消費(fèi)高潮才會(huì)正式來(lái)臨。舊城改造成果顯著。 大盤(pán)開(kāi)發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資 源的相對(duì)匱乏，使大盤(pán)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽(yáng)、龍泉、溫江為大盤(pán)較密集的區(qū)域。 （一）、 近期成都房地產(chǎn)市 場(chǎng)的基本狀況 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，無(wú)論從投資形勢(shì)、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持良好走勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。 20xx 年成都城鎮(zhèn)居民人均居住類支出達(dá) 元 /人，位 居西部第一。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與 成都 市的 各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個(gè)片區(qū)， 其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；龍泉山是未來(lái) 都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是 成都市 重要的公路口岸。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬(wàn)平 方米。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展 ，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā) 大 北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶 西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“ 1”在哪里？ ？ 力點(diǎn)！ “3+1” 的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “3+1” 格局的入場(chǎng)券。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 （一）市場(chǎng)分析結(jié)論 根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 畝），用于拍賣。其中 萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬(wàn)平方米（其中 萬(wàn)平方米為 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 萬(wàn)平方米（其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 萬(wàn)平方米。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。 通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。 第 二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 一 、 成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 （一）、成都將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。 20xx年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。 二、成都市城市總體規(guī)劃 成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè) 齊全，是 中國(guó)重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地 ，金融、 商業(yè) 、