【正文】 （二）、單因素敏感性分析 由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。 建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。 10000= 萬元 開發(fā)前期稅費(fèi) 按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見評(píng)估表 2 前期報(bào)建費(fèi)用 評(píng)估表 2 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi) 文物勘探發(fā)掘費(fèi) 工程定額測(cè)定費(fèi) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 二 異地綠化建設(shè)費(fèi) 3 元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi) 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費(fèi) 1 元 /平方米 五 新型建筑材料專項(xiàng)基金 5 元 /平方米 六 散裝水泥專項(xiàng)資金 1 元 /平方米 小計(jì)（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 320500 合計(jì)（萬元） 4487 按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì) 算出開發(fā)前期稅費(fèi)總額 4487 萬元。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位 850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停9 C2 綜合 12600 23% 24 50% 車位 536 個(gè) 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 2720xx 1846 個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。 該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā) 展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求 利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。 城東區(qū)域 城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進(jìn)入了市場 培育階段。 三、成都市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r 成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。其中 萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 萬平方米為 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 萬平方米（其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 萬平方米。這三個(gè)城市圈，是中國城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬平 方米。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。舊城改造成果顯著。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。詳見下表。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。中國第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)落戶我區(qū)。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。 據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬元 /畝。規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。 銷售稅率）銷售費(fèi)率（銷售均價(jià) 開發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售量 ???? 1 %% m???? ?? ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。 四、財(cái)務(wù)分析結(jié)論 通過上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計(jì)上交稅金 萬元。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá) 33368萬元。 其他費(fèi)用 =（ 6410+67375+800） 1%=（萬元） 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期較短，本次評(píng)估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 3%計(jì)取。在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場比較法、收益法、長期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所 當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。 城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng) 年商賈如云、車水馬龍的生動(dòng)寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有 58座。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來高房價(jià)銷 售困難等問題。 （二）文殊院片區(qū)自身特點(diǎn) 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 20xx 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，也將形成沿河 公里的景觀綠化帶，同時(shí)也將大幅拉升沙河及其 10條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格。其整體漲幅大于全國 20%的增長。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán) 路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。 三、 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提； 本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)； 政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃； 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求； 本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行； 本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用 。 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平 均價(jià)格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車停車位： 2280元 /㎡（按成本價(jià)格出售） （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 325050 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計(jì)上交稅金 萬元。 （一）、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局 。 （ 2）向南發(fā)展 A、總體格局 主要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)、華陽和牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實(shí)施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。 個(gè)性化項(xiàng)目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前 片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。 相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。現(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積 率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 2720xx 1846 個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。 （四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。護(hù)法神韋馱像，為清道 光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。東西兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長廊 密柱相連結(jié)。 五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 三、投資估算 （一）、總投資估算內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地