【正文】 （二）、單因素敏感性分析 由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。 建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。 10000= 萬元 開發(fā)前期稅費 按成都市相關部門的收費標準，從事房地產開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設項目行政事業(yè)收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見評估表 2 前期報建費用 評估表 2 序號 收費項目 收費標準 一 建設項目報建費 特大城市市政基礎設施配套費 120 元 /平方米 中小學改善辦學條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質量監(jiān)督費 二 異地綠化建設費 3 元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設費 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1 元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5 元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1 元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 320500 合計（萬元） 4487 按以上計費標準可計 算出開發(fā)前期稅費總額 4487 萬元。 詳細規(guī)劃指標見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設停車位 850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、 70000 70% 18% 本區(qū)域共設停9 C2 綜合 12600 23% 24 50% 車位 536 個 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 2720xx 1846 個 停車位的設置原則：在 B地塊內按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內按《成都市規(guī)劃技術管理規(guī)定》要求設置；項目整體范圍內共設置停車位 1846個。關于這三大片區(qū)中啟動方式及經營模式的探討已經很多，總結起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)模化開發(fā)、綜合性經營、特色化營銷。 該項目周邊公共汽車線路網絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。 曾經出了四位世界著名高僧。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機會。以金融機構集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿圈為投資者提供巨大的商業(yè)機會。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā) 展，旅游經濟在國民經濟中占有越來越重要的地位。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。 盡管武侯祠景區(qū)的經濟效益在市內各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團的成本，這無疑與旅行社追求 利潤最大化的目標存在矛盾。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結合、并重的局面。 城東區(qū)域 城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進入了市場 培育階段。 三、成都市房地產市場總體發(fā)展狀況 成都市房地產已成為成都市經濟發(fā)展中最為重要的產業(yè)之一。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。西部的整體發(fā)展，關鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經濟圈的拉動。其中 萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 萬平方米為 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 萬平方米（其中含 1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積 萬平方米。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)模化的地區(qū)，在相當長時期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達 460萬平 方米。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。舊城改造成果顯著。原長年經營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。詳見下表。該區(qū)域有計劃結合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3公里范圍內的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內硬件配套的缺乏是重要原因之一。中國第一個華僑經濟技術開發(fā)區(qū) 成都華僑經濟技術開發(fā) 區(qū)落戶我區(qū)。對于人文的保護，其主要目的是實現(xiàn)對民風、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。院內所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。 據調查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經營面積達11000多平方米。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術上可能、經濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： “文殊院”建設 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬元 /畝。規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積 。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 %% m???? ?? ）（ 本項目設計開發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達到設計開發(fā)規(guī)模的 %，項目就會不盈不虧。 四、財務分析結論 通過上述財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到 萬元；產生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。停車位作為沉淀性資產，年租金毛收益能達 33368萬元。 其他費用 =（ 6410+67375+800） 1%=（萬元） 不可預見費 不可預見費是指在概算及投資估算中難以預料的工程費用，如“三材”價格變動，設計變更，一般自然災害的影響及質量修復等不可預見因素，由于本項目開發(fā)周期較短，本次評估以基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的 3%計取。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所 當然也應成為具備同樣性質的地方旅游代表區(qū)域。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。 城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當 年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。成都佛教文化經歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有 58座。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達、信息通暢。目前，成都城區(qū)內還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進行消費的景區(qū)。據記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷 售困難等問題。 （二）文殊院片區(qū)自身特點 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 20xx 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，也將形成沿河 公里的景觀綠化帶，同時也將大幅拉升沙河及其 10條支流所輻射的區(qū)域的房地產價格。其整體漲幅大于全國 20%的增長。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網） ； 環(huán)狀道路：內環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán) 路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。 三、 投資可行性研究假設前提和限制條件 本項目土地使用權能合法取得；且以本報告設定的價格取得為本報告的假設前提； 本報告設定的最高最佳使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認可批準； 政府對周邊商業(yè)服務設施、基礎配套設施有整體規(guī)劃； 本項目建筑設計功能完善、布局合理，配套設施完善、適度，能引導足夠客流量并能滿足消費者需求； 本項目地質狀況較好，工程建設能按計劃順利進行； 本項目單位工程竣工驗收符合國家相關驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用 。 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平 均價格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 2280元 /㎡（按成本價格出售） （二）財務評價結論 通過對該項目的主要財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到 325050 萬元；產生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。 （一）、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結合的 “ 扇葉式 ” 布局 。 （ 2）向南發(fā)展 A、總體格局 主要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展高新區(qū)、華陽和牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。 個性化項目越來越多，新的房地產營銷概念不斷出現(xiàn)。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前 片區(qū)主題的強化與擴展。而城北板塊，商業(yè)地產仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。 相對于城區(qū)內其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經濟圈是目前成都市內經營最好，旅游經濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。現(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。 詳細規(guī)劃指標見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質 用地面積（公頃） 容積 率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設停車位850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設停車位536 個 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 2720xx 1846 個 停車位的設置原則：在 B地塊內按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內按《成都市規(guī)劃技術管理規(guī)定》要求設置；項目整體范圍內共設置停車位 1846個。 （四）項目所在區(qū)域政策環(huán)境 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經營”方針，擬定相關政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產開發(fā)建設。護法神韋馱像，為清道 光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風度。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊 密柱相連結。 五、項目最高最佳使用用途定位 本項目所屬地塊規(guī)劃用途為、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。 三、投資估算 （一）、總投資估算內容 房地產開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和期間費用，其中開發(fā)建設投資包括土地