【正文】 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段 ,即投資決策階段 ,土地獲取階段 ,項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。因此，應(yīng)盡量控制開(kāi)發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，使成本控制在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價(jià)格達(dá)到或超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入及銷售單價(jià)分析 單位營(yíng)業(yè)稅金及附加率銷售費(fèi)率 開(kāi)發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 ??? 1 ???? 2/ 05 00 07 64 m元可供銷售的規(guī)模盈虧平衡點(diǎn)銷售收入盈虧平衡點(diǎn)銷售均價(jià) ???? 本方案銷售收入只要達(dá) 到 萬(wàn)元，企業(yè)就會(huì)不盈不虧。 由于本項(xiàng)目按項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)，故本項(xiàng)目不計(jì)提盈余公積金和公益金。成本為 = 萬(wàn)元。 根據(jù)本報(bào)告第三章的預(yù)測(cè)分析，該項(xiàng)目的各類房屋銷售單位價(jià)格預(yù)測(cè)： 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平均價(jià)格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車停車位： 2280元 /㎡（按成本價(jià)格出售） 本項(xiàng)目銷售收入總額為 325050 萬(wàn)元，其中商業(yè)用房銷售收入為 289500 萬(wàn)元，居住辦公用房銷售收入為 35500萬(wàn)元。其余 C C C7三宗地共 （約合 ），用于拍賣。 五、還款計(jì)劃 根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。 業(yè) 主擬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期向銀行貸款 50000 萬(wàn)元，計(jì)劃于 2 年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為 : 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =50000 %（ 1+20%） 2= 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的 6%計(jì)取。 管理費(fèi)用 =（ 6410+67375+800） 2%=（萬(wàn)元） 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 1%計(jì)取。 前期建設(shè)費(fèi) （ 1）前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi) 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按 75元 /m2計(jì)算，即 前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi) =75 = 萬(wàn)元 （ 2）場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) 按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 100 元計(jì)列，即 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) =100 =3205 萬(wàn)元 項(xiàng)目前期總費(fèi)用 =+3205= 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，綜合 200 元 /平方米計(jì)，即 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) =200 =6410 萬(wàn)元 建安裝飾費(fèi)（含設(shè)備購(gòu)置）： 依據(jù)《 20xx》定額及近年來(lái)類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見(jiàn)評(píng)估表 1。 三、投資估算 （一）、總投資估算內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。其中 方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 （其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。 通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。其中 方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 （其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑 面積 。 五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。 四、文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開(kāi)發(fā)（土地整理后由開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無(wú)論是開(kāi)發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。東西兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長(zhǎng)廊 密柱相連結(jié)?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保 存最完整的一座佛教寺院。 （二）、項(xiàng)目所處區(qū)域交通便捷度： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 3 73等多路公交車通過(guò)，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約 ，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突 破了 300萬(wàn)人次。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖， 5000多種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富， 現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城 —— 美食之都 吃的浪漫情懷 。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國(guó)唯一的都市禪林。 中國(guó)第一都市禪林 文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國(guó)四大叢林 ” 之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。護(hù)法神韋馱像，為清道 光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。 （五）項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境 宗教文化 佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過(guò)初傳、開(kāi)拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。 中房集團(tuán)在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 （四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。 20xx年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積 率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 2720xx 1846 個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 文殊院核心保護(hù)區(qū) 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。 作為中國(guó)西部門戶的成都， 80 年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來(lái)，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有 96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591幅。 （四）大慈寺片區(qū) 大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱 “ 震旦 第一叢林 ” ，成都著名古詩(shī)。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。成都，尚無(wú)一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。詳見(jiàn)下表。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說(shuō)外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車專賣店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴(kuò)店 2 17 商場(chǎng) 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 煙草專賣 2 21 藥品 2 22 娛樂(lè)場(chǎng)所 2 23 浴足保健 2 24 布藝 1 25 超市 1 26 車輛維修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市場(chǎng) 1 29 旅行社 1 30 燒烤 1 31 書店 1 32 網(wǎng)吧 1 33 診所 1 合 計(jì) 105 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。 相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開(kāi)發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。 同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心 ，相臨人民公園，周邊區(qū)域無(wú)論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開(kāi)發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開(kāi)發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論從開(kāi)發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來(lái)看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對(duì)市場(chǎng)的培育與選擇。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前 片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。雖然從目前表現(xiàn)來(lái)看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開(kāi)發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實(shí)施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動(dòng)之后的規(guī)模與市場(chǎng)效應(yīng)，相對(duì)其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。 可以預(yù)見(jiàn)的是，城東下階段的開(kāi)發(fā)，將要依托城東副中心 —— 十陵片區(qū)的啟動(dòng) ，但就市區(qū)內(nèi)的改造而言，其重頭戲必然在沙河流域。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。 個(gè)性化項(xiàng)目越來(lái)越多，新的房地產(chǎn)營(yíng)銷概念不斷出現(xiàn)。 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍， 特別是自 20xx 年銀行接受