【正文】 總投資利稅率： %；總投資凈利率： %；銷售利稅率 :%；銷售凈利率 :%。 二、財務(wù)分析 （一）、財務(wù)評價報表的編制 損益表 項目 金額（萬元） 總 開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 總投資利稅率 % 總投資凈利率 % （二）財務(wù)分析指標(biāo)計算 運用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標(biāo) 總投資利稅率： % 總投資凈利率： % 銷售利稅率 :% 銷售凈利率 :% 三、項目不確定性分析 （一）、盈虧平衡分析 盈虧平衡點銷售量分析 由于本 項目的總銷售收入為 325050 萬元，建筑面積為 萬平方米，故平均銷售價格為 元 /平方米。 土地拍賣收益預(yù)測：該項目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為 133000 萬元，總占地 畝，則每畝地的拆遷成本 為 萬元。 一、項目收入估算 （一）、銷售收入預(yù)測 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 不可預(yù)見費用 =（ 6410+67375+800） 3%=（萬元） 期間費用 期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況，預(yù)計該宗地的拆遷總成本為人民幣 億元。 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平均價格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 2280元 /平方米（按成本價出售 ） 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃 一、編制依據(jù) 建設(shè)部關(guān)于“概預(yù)算編制辦法”的規(guī)定； 四川省建設(shè)廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價局發(fā)布的《 20xx》工程計價定額、費用定額； 成都市造價站發(fā)布的《建筑安裝材料調(diào)價表（五）》； 建設(shè)部發(fā)布的“國家工期定額”（建設(shè)工程類）； 委托方提供的總平面圖； 類似工程項目數(shù)據(jù)； 其他相關(guān)資料。 項目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生 活配套設(shè)施較為齊全。 同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 ，距騾馬市商圈約 ，距火車北站約 ，屬于成都市 20xx年 8月 7日公布的成都市基準(zhǔn)地價住宅三級、商業(yè)二級地段。 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。重視文化保護(hù)與可 持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。 20xx年 — 20xx年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)分析 單位：萬元 20xx年 20xx年 20xx年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1148606 1301285 1501552 第一產(chǎn)業(yè) 4979 4575 9698 第二產(chǎn)業(yè) 310143 361845 437952 第三產(chǎn)業(yè) 833484 934865 1053902 （資料來源：成都統(tǒng)計年鑒 20xx20xx） 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動將日益活躍，對住宅、商業(yè)用房和文化娛樂設(shè)施的需求會隨之增長。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是 西部旅游市場的迫切需求。 （五）文殊院片區(qū) 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取．?dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。但對舊存民居的合理保護(hù) 不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。 經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的 %）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂場所（ %）、古玩市場（ 1%）、各種生活配套等。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時與市中心商業(yè)圈的對接。該片區(qū)具備 鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價值。 從政府開始實行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對該區(qū)域內(nèi)的 150 多個中小企業(yè)進(jìn)行拆遷改造，預(yù)計將有 平方公里的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進(jìn)了二手房市場、租賃市場日益升溫。 根據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計， 20xx 年成都市（含郊區(qū)縣）商品房竣工面積 萬平方米，共銷售商品房 萬平方米，整體來看，總供求狀況相對平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場步入一個良性發(fā)展的軌道。 B、 主要項目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 國家級成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項目，建成南站客運轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項目 南站體育公園 琉璃 場柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治 向 南 發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 （二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展規(guī)劃 （ 1）向東發(fā)展 A、總體格局 采用帶狀形式， 即連片發(fā)展， 以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 。 20xx年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。 第 二章 投資環(huán)境與市場分析 一 、 成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 （一）、成都將在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用 在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 委托方提供的資料合法、真實可靠。其余 C C C7三宗地共 萬平方米（約合 畝），用于拍賣。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā) 大 北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長江流域經(jīng)濟(jì)帶 西部的致動點、發(fā)力點“ 1”在哪里？ ？ 力點！ “3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “3+1” 格局的入場券。成都市堅持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展 ，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與 成都 市的 各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 20xx 年成都城鎮(zhèn)居民人均居住類支出達(dá) 元 /人，位 居西部第一。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資 源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。由于當(dāng)前的住宅類消費主流已移至城南、城西方向，待西部熱點區(qū)域的開發(fā)進(jìn)入高潮，價格上揚，或者開發(fā)量的減少，則城東的開發(fā)、消費高潮才會正式來臨。 四、成都舊城改造工程各大板塊概述 （一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。城東板塊雖然有城東城市副中心等政 策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。 作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住 5人）。 （一）武侯祠經(jīng)濟(jì)圈 武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。 （二）杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。對于中國大多數(shù)相對偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。其余 C C C7三宗地共 萬平方米（約合 ），用于拍賣。全區(qū) 20xx年社會商品零售總額達(dá)到 77億元。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。院內(nèi) 300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。 有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 %的國游外客并以每年 13%增長。 （三）自身文化底蘊(yùn) 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。而其啟動的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。 六、項目開發(fā)價值及銷售預(yù)測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右； 而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 詳 細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位 850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位 536 個 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 2720xx 1846 個 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公