【正文】 費(fèi)用、前期建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 五、還款計(jì)劃 根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。 由于本項(xiàng)目按項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)，故本項(xiàng)目不計(jì)提盈余公積金和公益金。 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段 ,即投資決策階段 ,土地獲取階段 ,項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。成本為 = 萬(wàn)元。 業(yè) 主擬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期向銀行貸款 50000 萬(wàn)元，計(jì)劃于 2 年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為 : 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =50000 %（ 1+20%） 2= 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的 6%計(jì)取。其中 方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 （其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖， 5000多種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富， 現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城 —— 美食之都 吃的浪漫情懷 。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 文殊院核心保護(hù)區(qū) 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有 96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591幅。詳見(jiàn)下表。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開(kāi)發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論從開(kāi)發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來(lái)看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。雖然從目前表現(xiàn)來(lái)看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開(kāi)發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實(shí)施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動(dòng)之后的規(guī)模與市場(chǎng)效應(yīng)，相對(duì)其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍， 特別是自 20xx 年銀行接受二手房按揭以來(lái)， 有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè) 及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 B、 主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 東大街改造 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級(jí)公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。 由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng) 估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居 20xx年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第 11位，超過(guò)烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅 類房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可行。 20xx年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò) 200億元的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到 68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。四條放射線分別為成渝高速路、驛都 大道（老成渝路）、 成洛 大道（成都 — 洛帶公路）及 成龍 大道（成都 — 龍泉驛交通性主干道）。 目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)為： 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開(kāi)發(fā)企業(yè)形成對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個(gè)次片區(qū)，成為城市擴(kuò)張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實(shí)施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽(yáng)、中和等板塊的 房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)回暖、升溫的契機(jī)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹(shù)區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開(kāi)發(fā)。文殊院的開(kāi)發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開(kāi)發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險(xiǎn)公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng)行 1 23 古玩市場(chǎng) 1 24 市政配套 1 25 書店 1 26 書畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂(lè)場(chǎng)所 1 合 計(jì) 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時(shí)絕藝 ” 。 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 （三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊 院。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣。 銷售費(fèi)用 =299468 6%=（萬(wàn)元） 該項(xiàng)目期間費(fèi)用 =+=（萬(wàn)元） （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評(píng)估表 3） 項(xiàng)目 總投資估算表 評(píng)估表 3 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 占總投資比例 (%) 單價(jià) (元 /平方米 ) 估算說(shuō)明 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期建設(shè)費(fèi) 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6, % 建筑安裝工程費(fèi) 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 4487 % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 2 期間費(fèi)用 24, % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, % 銷售費(fèi)用 17, % 3 經(jīng)營(yíng)資金 4 項(xiàng)目總投資 % 注：按上述方法同理測(cè)算出車位的成本為 2280 元 /平方米。 （二）、經(jīng)營(yíng)稅金及附加預(yù)測(cè) 按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的 3%，地方性教育附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營(yíng)收入的 1‰。各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的 ,因此在投資決策前，未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中時(shí)有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素提前進(jìn)行識(shí)別分析，并建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)． 一、 投資決策階段 （一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 可能來(lái)源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、。根據(jù)本項(xiàng)目 的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。 目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司對(duì)該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過(guò) 億元人民幣，擬于一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中向銀行融資 億元人民幣，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。 詳 細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位 850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位 536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 2720xx 1846 個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 %的國(guó)游外客并以每年 13%增長(zhǎng)。院內(nèi) 300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。 （一）武侯祠經(jīng)濟(jì)圈 武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政 策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開(kāi)發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。 四、成都舊城改造工程各大板塊概述 （一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 大盤開(kāi)發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資 源的相對(duì)匱乏，使大盤開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽(yáng)、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與 成都 市的 各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展 ，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。 20xx年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。 （二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展規(guī)劃 （ 1）向東發(fā)展 A、總體格局 采用帶狀形式， 即連片發(fā)展， 以充分利用臺(tái)地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。 根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 20xx 年成都市（含郊區(qū)