【正文】 強前十位。 二、成都市城市總體規(guī)劃 成都作為四川省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè) 齊全，是 中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地 ，金融、 商業(yè) 、 交通、通信 對中 西 部 地區(qū) 有較強的輻射能力 。成都市堅持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展 ，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 （一）、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局 。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ”的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達 460萬平 方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán) 路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 （二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展規(guī)劃 （ 1）向東發(fā)展 A、總體格局 采用帶狀形式， 即連片發(fā)展， 以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。 主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個片區(qū)， 其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來 都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是 成都市 重要的公路口岸。 B、 主要項目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 東大街改造 十陵歷史文化風景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。四條放射線分別為成渝高速路、驛都 大道（老成渝路）、 成洛 大道（成都 — 洛帶公路）及 成龍 大道（成都 — 龍泉驛交通性主干道）。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與 成都 市的 各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 （ 2）向南發(fā)展 A、總體格局 主要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展高新區(qū)、華陽和牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。 城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。 B、 主要項目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 國家級成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項目，建成南站客運轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項目 南站體育公園 琉璃 場柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治 向 南 發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。 三、成都市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況 成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。 20xx 年成都城鎮(zhèn)居民人均居住類支出達 元 /人，位 居西部第一。成都市的房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展階段，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明 199820xx年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資從 億元上漲到 億元，而商品房銷售從 1998 年的 萬平方米增至 20xx年的 萬平方米，年平均上漲幅度達 30%。其整體漲幅大于全國 20%的增長。 根據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計， 20xx 年成都市（含郊區(qū)縣）商品房竣工面積 萬平方米，共銷售商品房 萬平方米，整體來看，總供求狀況相對平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場步入一個良性發(fā)展的軌道。 （一）、 近期成都房地產(chǎn)市 場的基本狀況 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展狀況的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良好走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍， 特別是自 20xx 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè) 及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為： 外地實力開發(fā)商紛紛進駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。 住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標，同時，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來越贏得消費者認同，競爭的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資 源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 個性化項目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。 （二） 成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預測 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將 進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟預測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來 20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。 城東區(qū)域 城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進入了市場 培育階段。由于當前的住宅類消費主流已移至城南、城西方向，待西部熱點區(qū)域的開發(fā)進入高潮，價格上揚，或者開發(fā)量的減少，則城東的開發(fā)、消費高潮才會正式來臨。 可以預見的是，城東下階段的開發(fā)，將要依托城東副中心 —— 十陵片區(qū)的啟動 ，但就市區(qū)內(nèi)的改造而言，其重頭戲必然在沙河流域。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，也將形成沿河 公里的景觀綠化帶，同時也將大幅拉升沙河及其 10條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價格。 從政府開始實行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對該區(qū)域內(nèi)的 150 多個中小企業(yè)進行拆遷改造，預計將有 平方公里的土地進入房地產(chǎn)開發(fā)。 城南區(qū)域 南面二環(huán)路區(qū)域的開發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的 開發(fā)尚未正式啟動，以至市場主流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。雖然從目前表現(xiàn)來看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開發(fā)已經(jīng)啟動，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動之后的規(guī)模與市場效應，相對其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。 規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個次片區(qū)，成為城市擴張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽、中和等板塊的 房地產(chǎn)市場帶來回暖、升溫的契機。 結(jié)論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。 四、成都舊城改造工程各大板塊概述 （一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前 片區(qū)主題的強化與擴展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲 、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標的實現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。 （二）文殊院片區(qū)自身特點 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 20xx 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備 鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。 屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政 策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護的同時與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心 ，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。 作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住 5人）。 同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷 售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實際操作難度較大。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。 五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點及相關(guān)經(jīng)濟圈分析 本章從成都旅游市場經(jīng)濟的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟圈進行分析，并 以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。 （一）武侯祠經(jīng)濟圈 武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護方面。 相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除