【正文】 交通、通信 對中 西 部 地區(qū) 有較強(qiáng)的輻射能力 。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。 （二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展規(guī)劃 （ 1）向東發(fā)展 A、總體格局 采用帶狀形式， 即連片發(fā)展， 以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。 B、 主要項目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 國家級成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項目，建成南站客運轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項目 南站體育公園 琉璃 場柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治 向 南 發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 三、成都市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r 成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。 根據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計， 20xx 年成都市（含郊區(qū)縣）商品房竣工面積 萬平方米，共銷售商品房 萬平方米，整體來看，總供求狀況相對平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場步入一個良性發(fā)展的軌道。 住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來越贏得消費者認(rèn)同，競爭的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進(jìn)了二手房市場、租賃市場日益升溫。 城東區(qū)域 城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進(jìn)入了市場 培育階段。 從政府開始實行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對該區(qū)域內(nèi)的 150 多個中小企業(yè)進(jìn)行拆遷改造，預(yù)計將有 平方公里的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。 結(jié)論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價值。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。該片區(qū)具備 鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時與市中心商業(yè)圈的對接。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。 五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 本章從成都旅游市場經(jīng)濟(jì)的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并 以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的 %）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂場所（ %）、古玩市場（ 1%）、各種生活配套等。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求 利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。 經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。但對舊存民居的合理保護(hù) 不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。 （五）文殊院片區(qū) 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹?。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā) 展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是 西部旅游市場的迫切需求。其中 方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 （其中 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會。 20xx年 — 20xx年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)分析 單位：萬元 20xx年 20xx年 20xx年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1148606 1301285 1501552 第一產(chǎn)業(yè) 4979 4575 9698 第二產(chǎn)業(yè) 310143 361845 437952 第三產(chǎn)業(yè) 833484 934865 1053902 （資料來源：成都統(tǒng)計年鑒 20xx20xx） 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動將日益活躍，對住宅、商業(yè)用房和文化娛樂設(shè)施的需求會隨之增長。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實施明顯改善， 成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。重視文化保護(hù)與可 持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機(jī)會。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。寺院始建于隋唐（公元 605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。 旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護(hù)單位和省級保護(hù)單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 ，距騾馬市商圈約 ，距火車北站約 ，屬于成都市 20xx年 8月 7日公布的成都市基準(zhǔn)地價住宅三級、商業(yè)二級地段。 該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。 同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。 項目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生 活配套設(shè)施較為齊全。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位 850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停9 C2 綜合 12600 23% 24 50% 車位 536 個 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 2720xx 1846 個 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平均價格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 2280元 /平方米（按成本價出售 ） 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃 一、編制依據(jù) 建設(shè)部關(guān)于“概預(yù)算編制辦法”的規(guī)定； 四川省建設(shè)廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價局發(fā)布的《 20xx》工程計價定額、費用定額； 成都市造價站發(fā)布的《建筑安裝材料調(diào)價表（五）》； 建設(shè)部發(fā)布的“國家工期定額”（建設(shè)工程類）； 委托方提供的總平面圖； 類似工程項目數(shù)據(jù)； 其他相關(guān)資料。 該項目 預(yù)計 20xx年 2月 1日開工，建設(shè)周期為 3年，即 20xx年 2月 1日至 20xx年 1月 31日。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況，預(yù)計該宗地的拆遷總成本為人民幣 億元。 10000= 萬元 開發(fā)前期稅費 按成都市相關(guān)部門的收費標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設(shè)項目行政事業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費項目）考慮：詳見評估表 2 前期報建費用 評估表 2 序號 收費項目 收費標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項目報建費 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費 二 異地綠化建設(shè)費 3 元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1 元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5 元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1 元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 320500 合計（萬元） 4487 按以上計費標(biāo)準(zhǔn)可計 算出開發(fā)前期稅費總額 4487 萬元。 不可預(yù)見費用 =（ 6410+67375+800） 3%=（萬元） 期間費用 期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。 四、資金籌措 資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。 一、項目收入估算 （一）、銷售收入預(yù)測 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。 土地拍賣收益預(yù)測：該項目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為 133000 萬元，總占地 畝，則每畝地的拆遷成本 為 萬元。 （三）、收益預(yù)測 預(yù)測依據(jù) 在銷售收入及各項成本的預(yù)測基礎(chǔ)上，我們對該項目的收益進(jìn)行了預(yù)測。 二、財務(wù)分析 （一）、財務(wù)評價報表的編制 損益表 項目 金額（萬元） 總 開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 總投資利稅率 % 總投資凈利率 % （二）財務(wù)分析指標(biāo)計算 運用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標(biāo) 總投資利稅率： % 總投資凈利率： % 銷售利稅率 :% 銷售凈利率 :% 三、項目不確定性分析 （一）、盈虧平衡分析 盈虧平衡點銷售量分析 由于本 項目的總銷售收入為 325050 萬元，建筑面積為 萬平方米，故平均銷售價格為 元 /平方米。 （二）、單因素敏感性分析 由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。 總投資利稅率： %；總投資凈利率： %；銷售利稅率 :%；銷售凈利率 :