【正文】 見《損益表》），本項目在整個運作期內(nèi)，銷售收入將達到 325050萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。 四、財務(wù)分析結(jié)論 通過上述財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項目在整個運作期內(nèi)，銷售收入將達到 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。 綜上所述，項目在財務(wù)上是可行的。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 %% m???? ?? ）（ 本項目設(shè)計開發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的 %，項目就會不盈不虧。 C C C7 三宗的的招、拍、掛成交價格估計為 600 萬元 /畝，則該部分的收益為 600=29520 萬元。規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。本項目的財務(wù)費用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計發(fā)生額計算。宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬元 /畝。 二、項目概況 概括的“文殊院”建設(shè)項目的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等資料，本項目概況如下： “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。 據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經(jīng)營面積達11000多平方米。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。成都唯禪宗獨霸 ,成都的文殊院在宗 教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。對于人文的保護，其主要目的是實現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。 （ 二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。中國第一個華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)落戶我區(qū)。 第三章 “文殊院”項目分析 一、 項目概況 “文殊院”項目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。該區(qū)域有計劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。杜甫草堂周邊共有商鋪 68 家，其中酒樓占所有經(jīng)營商業(yè)總數(shù)的 %，茶鋪占 %，中餐館 占 %，火鍋店占 %，古玩市場、書畫市場、娛樂場所各占 %，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。實際操作難度較大。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。 屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。 城南區(qū)域 南面二環(huán)路區(qū)域的開發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的 開發(fā)尚未正式啟動，以至市場主流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。舊城改造成果顯著。 （一）、 近期成都房地產(chǎn)市 場的基本狀況 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良好走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個片區(qū)， 其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來 都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是 成都市 重要的公路口岸。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達 460萬平 方米。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時期內(nèi)，仍將擔(dān)負中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。 四、項目投資可行性研究結(jié)論 （一）市場分析結(jié)論 根據(jù)對“文殊院”建設(shè)項目的綜合分析得知：該項目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。其中 萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 萬平方米為 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 萬平方米（其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 萬平方米。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。 二、成都市城市總體規(guī)劃 成都作為四川省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè) 齊全，是 中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地 ，金融、 商業(yè) 、 交通、通信 對中 西 部 地區(qū) 有較強的輻射能力 。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。 三、成都市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r 成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。 住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來越贏得消費者認同，競爭的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。 城東區(qū)域 城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進入了市場 培育階段。 結(jié)論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。 五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點及相關(guān)經(jīng)濟圈分析 本章從成都旅游市場經(jīng)濟的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟圈進行分析，并 以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團的成本，這無疑與旅行社追求 利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā) 展，旅游經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的地位。其中 方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 （其中 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。以金融機構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機會。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實施明顯改善， 成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機會。寺院始建于隋唐（公元 605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。 旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。 該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。 詳細規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位 850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停9 C2 綜合 12600 23% 24 50% 車位 536 個 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 2720xx 1846 個 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 該項目 預(yù)計 20xx年 2月 1日開工，建設(shè)周期為 3年，即 20xx年 2月 1日至 20xx年 1月 31日。 10000= 萬元 開發(fā)前期稅費 按成都市相關(guān)部門的收費標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設(shè)項目行政事業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費項目）考慮：詳見評估表 2 前期報建費用 評估表 2 序號 收費項目 收費標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項目報建費 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費 二 異地綠化建設(shè)費 3 元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1 元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5 元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1 元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 320500 合計（萬元） 4487 按以上計費標(biāo)準(zhǔn)可計 算出開發(fā)前期稅費總額 4487 萬元。 四、資金籌措 資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。 建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。 （三）、收益預(yù)測 預(yù)測依據(jù) 在銷售收入及各項成本的預(yù)測基礎(chǔ)上，我們對該項目的收益進行了預(yù)測。 （二）、單因素敏感性分析 由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分