【正文】 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 第一章 項目總論 一、 項目概況 “文殊院”建設 項目規(guī)劃用地面積 萬平方米，約合 畝。其中 萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬平方米（其中 萬平方米為 B代號地塊上建筑物，其余為 C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 萬平方米（其中含 1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積 萬平方米。其余 C C C7三宗地共 萬平方米（約合 畝），用于拍賣。 二、投資可行性研究依據(jù) 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項目進行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下： 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《成都市城市總體規(guī)劃》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 成都市有關房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 二○○○年《四川省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程 預算額四川省估價表》及相應的取費標準； 國家及地方關于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例； 委托方提供的相關資料： 成都市 20xx 年至 20xx年《統(tǒng)計年鑒》； 1其他相關資料。 三、 投資可行性研究假設前提和限制條件 本項目土地使用權能合法取得；且以本報告設定的價格取得為本報告的假設前提； 本報告設定的最高最佳使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認可批準； 政府對周邊商業(yè)服務設施、基礎配套設施有整體規(guī)劃； 本項目建筑設計功能完善、布局合理，配套設施完善、適度，能引導足夠客流量并能滿足消費者需求； 本項目地質狀況較好，工程建設能按計劃順利進行； 本項目單位工程竣工驗收符合國家相關驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用 。 政府的相關政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 委托方提供的資料合法、真實可靠。 四、項目投資可行性研究結論 （一）市場分析結論 根據(jù)對“文殊院”建設項目的綜合分析得知：該項目的開發(fā)建設具有文化內涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。由于近年來房地產(chǎn)市場的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅 類房地產(chǎn)市場良好的有效需求增長；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設可行。 通過對該區(qū)域內房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平 均價格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 2280元 /㎡（按成本價格出售） （二）財務評價結論 通過對該項目的主要財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到 325050 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。 總投資利稅率： %,總投資凈利率： %,銷售利稅率 :%,銷售凈利率 :%. 綜上所述，項目在市場和財務上是可行的。 第 二章 投資環(huán)境與市場分析 一 、 成都市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 （一）、成都將在中國經(jīng)濟發(fā)展中的作用 在中國經(jīng)濟版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。 三大城市經(jīng)濟圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟形成了堅固的基礎，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡發(fā)展的新格局。 要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可 持續(xù)發(fā)展，關鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā) 大 北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長江流域經(jīng)濟帶 西部的致動點、發(fā)力點“ 1”在哪里？ ？ 力點！ “3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進入 “3+1” 格局的入場券。 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設國家級區(qū)域中心城市 ,擔當成渝經(jīng)濟圈的領導角色 ,推進“ 3+1”格局的真正形成！ （二）、成都經(jīng)濟發(fā)展地位和主要城市的比較 城市總體經(jīng)濟實力： 20xx 年成都市國內生產(chǎn)總值 （ GDP）為 億元，排名保持去年第四的位置； 20xx 年成都經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢橫向比較研究 十三個副省級城市 G D P 情況3 4 6 6 . 6 32 8 6 0 . 5 120921 7 8 0 . 3 1 7 6 9 . 91 6 6 2 . 4 1 6 3 2 . 61 5 7 6 . 21 4 1 4 . 8 1 3 6 7 . 89 4 0 . 47 6 0 . 1 21 8 7 0 . 8151 3 . 51 7 . 315131 5 . 91 5 . 31 2 . 11 5 . 21 5 . 11 3 . 51 4 . 51 7 . 205001000150020xx2500300035004000廣州 深圳 杭州 成都 青島 寧波 武漢 大連 南京 哈爾濱 濟南 西安 廈門G D P02468101214161820增長率GDP國內 生產(chǎn)總值（億元） 增長率（%） 城市人口發(fā)展狀態(tài)： 20xx 年成都市年末總人口 萬，仍居首位，比去年增長 萬人； 十三個 副省級城市年末總人口情況 020040060080010001200成都 哈爾濱 武漢 廣州 青島 西安 杭州 濟南 南京 大連 寧波 深圳 廈門總人口數(shù)（萬） 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購 買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位； 十三個副省級城市社會消費品總額情況8 5 3 . 9 98 0 1 . 7 76 2 4 . 26 0 0 . 2 4 5 8 7 . 5 25 6 8 . 4 55 3 3 . 2 5 2 1 . 5 5 1 2 . 24402 3 0 . 3 41 4 9 4 . 2 77 7 1 . 59121 6 . 3131 1 . 61 2 . 41 4 . 41 2 . 41 5 . 61 2 . 71 5 . 8131 5 . 902004006008001000120014001600廣州 武漢 深圳 成都 哈爾濱 南京 杭州 大連 濟南 寧波 青島 西安 廈門總額024681012141618增長率總額（億元） 增長率（% ） 城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位； 十三個副省級城市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額比較3 7 2 7 . 3 32 1 9 9 . 4 51 5 8 9 . 9 61 3 1 0 . 2 1 2 8 5 . 5 31 2 5 3 . 8 51 2 1 0 . 6 1 1 5 3 . 71 0 5 9 . 6 31 0 0 7 . 0 47 5 8 . 43 9 7 . 1 61494192 4 . 11 7 . 81 7 . 9 92 2 . 5 31 9 . 0 32 1 . 31 4 . 4 32 2 . 8 72 1 . 9 52 1 . 92 0 . 82 5 . 205001000150020xx2500300035004000廣州 深圳 杭州 成都 大連 武漢 南京 西安 哈爾濱 寧波 青島 濟南 廈門儲蓄余額051015202530增長率居民儲蓄余額（億元） 增長率（% ） 城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位； 十三個副省級城市實際利用外資情況5 0 . 4 24 0 . 1 43 0 . 6 42 2 . 1 11 7 . 6 2 1 7 . 2 71 2 . 9 1 2 . 4 31 0 . 0 96 . 5 32 . 7 1 2 . 652 . 96 8 . 81 5 . 53 7 . 91 1 . 85 6 . 68 5 . 14 . 49 3 . 32 0 . 62 5 . 3261 0 . 10102030405060深圳 青島 廣州 大連 武漢 寧波 南京 廈門 杭州 濟南 成都 哈爾濱 西安利用外資數(shù)量0102030405060708090100增長率實際利用外資（億元） 增長率（% ） 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民 可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高； 十三個副省級城市居民人均可支配收入情況2 5 9 3 5 . 8 41427712915 1289811571110131 0 1 9 5 . 5 6 1007591018 5 2 4 . 5 27 8 9 2 . 7 7748964141 0 . 19 . 89 . 58 . 49 . 11 1 . 31 5 . 51191 2 . 77 . 97 . 405000100001500020xx02500030000深圳 寧波 廈門 杭州 廣州 濟南 南京 青島 成都 大連 武漢 哈爾濱 西安人均可支配收入024681012141618增長率城市居民人均可支配收入（元） 增長率（% ） 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位； 十三個副省級城市固定資產(chǎn)投資情況11 57 . 7710 06 . 1895 4. 04 94 6. 4983 7. 673 9. 464 5. 0650 6. 9 50 4. 947943624 4. 6186314 . 730 . 758 . 220 . 139 . 354 . 613 . 137 . 824 . 841 . 6315 . 520 . 722 . 90200400600800100012001400廣州 杭州 南京 深圳 成都 寧波 青島 武漢 大連 濟南 西安 哈爾濱 廈門固定資產(chǎn)投資010203040506070增長率全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 增長率（% ） （三） 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛 發(fā)展的經(jīng)濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設在成都，借以輻射西南地區(qū)。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。 20xx年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。 由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調查總隊、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評 估結果日前發(fā)布，成都位居 20xx年百強城市綜合實力排名第 11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。 20xx年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強城市達到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百