【正文】 共配套建設(shè)費(fèi)之和的 2%計(jì)取。 目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司對(duì)該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過(guò) 億元人民幣，擬于一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中向銀行融資 億元人民幣，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷(xiāo)售回款中解決。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場(chǎng)價(jià) 格出售，車(chē)位按成本價(jià)出售。根據(jù)本項(xiàng)目 的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類(lèi)進(jìn)行估算。其具體分析見(jiàn)下表： 單因素敏感性分析表 （總投資利稅率） 投資收益率 變動(dòng)率 10% 5% 0 +5% +10% 不確定因素 銷(xiāo)售單價(jià) % % % % % 開(kāi)發(fā)成本 % % % % % 對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，銷(xiāo)售單價(jià)和開(kāi)發(fā)成本都是敏感性因素。各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的 ,因此在投資決策前，未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中時(shí)有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素提前進(jìn)行識(shí)別分析，并建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)． 一、 投資決策階段 （一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 可能來(lái)源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、。該方案的最低銷(xiāo)售均價(jià)為 元 /㎡。 （二）、經(jīng)營(yíng)稅金及附加預(yù)測(cè) 按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的 3%，地方性教育附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營(yíng)收入的 1‰。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車(chē)位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車(chē)場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車(chē)位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 2720xx 1846 個(gè) 停車(chē)位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位 1846個(gè)。 銷(xiāo)售費(fèi)用 =299468 6%=（萬(wàn)元） 該項(xiàng)目期間費(fèi)用 =+=（萬(wàn)元） （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評(píng)估表 3） 項(xiàng)目 總投資估算表 評(píng)估表 3 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 占總投資比例 (%) 單價(jià) (元 /平方米 ) 估算說(shuō)明 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期建設(shè)費(fèi) 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6, % 建筑安裝工程費(fèi) 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 4487 % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 2 期間費(fèi)用 24, % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, % 銷(xiāo)售費(fèi)用 17, % 3 經(jīng)營(yíng)資金 4 項(xiàng)目總投資 % 注：按上述方法同理測(cè)算出車(chē)位的成本為 2280 元 /平方米。 建安裝飾費(fèi)用 評(píng)估表 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價(jià)格 備 注 （萬(wàn)元） （萬(wàn) ㎡ ） （元） 一 地上建筑 60100 —— —— 1 商業(yè)用房 48250 2500 平均價(jià)格 2 商住用房 11850 1500 平均價(jià)格 二 地下建筑 7275 1500 平均價(jià)格 三 合 計(jì) 67375 —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按 10000 平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按 800 元 /平方米計(jì)，即 10000 800247。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣(mài)。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣(mài)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊 院。 中國(guó)的城市舊城改造中，還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地 、上海城隍廟。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫(xiě)了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。 道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路 、草市街、北大街通過(guò)，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。 文殊院的佛教文化在全國(guó)乃至國(guó)際上都有重要的影響。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。 目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建 設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。 （三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專(zhuān)業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 （六）小結(jié) 成都 —— 四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫(huà)家李升、后蜀畫(huà)家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫(huà)，所有畫(huà)像 “ 皆一時(shí)絕藝 ” 。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類(lèi)型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專(zhuān)賣(mài) 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險(xiǎn)公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車(chē)維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng)行 1 23 古玩市場(chǎng) 1 24 市政配套 1 25 書(shū)店 1 26 書(shū)畫(huà)字畫(huà) 1 27 音像用品 1 28 娛樂(lè)場(chǎng)所 1 合 計(jì) 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿(mǎn)足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。文殊院的開(kāi)發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開(kāi)發(fā)，將是整體盤(pán)活文殊院片區(qū)的最佳途徑。 片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹(shù)區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開(kāi)發(fā)。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì)打造為集歷史文化、餐飲 、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個(gè)次片區(qū)，成為城市擴(kuò)張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實(shí)施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽(yáng)、中和等板塊的 房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)回暖、升溫的契機(jī)。 （二） 成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的趨勢(shì)預(yù)測(cè) 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將 進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來(lái) 20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識(shí)，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。 目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)為： 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開(kāi)發(fā)企業(yè)形成對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。城市向南將依托五條縱向道路軸向開(kāi)發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。四條放射線分別為成渝高速路、驛都 大道（老成渝路）、 成洛 大道（成都 — 洛帶公路）及 成龍 大道（成都 — 龍泉驛交通性主干道）。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。 20xx年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò) 200億元的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到 68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。 要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可 持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可行。 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 萬(wàn)平方米，約合 畝。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅 類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。 由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng) 估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居 20xx年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第 11位，超過(guò)烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 B、 主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 東大街改造 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級(jí)公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢(xún)和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍， 特別是自 20xx 年銀行接受二手房按揭以來(lái)， 有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè) 及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿(mǎn)足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。雖然從目前表現(xiàn)來(lái)看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開(kāi)發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實(shí)施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動(dòng)之后的規(guī)模與市場(chǎng)效應(yīng)，相對(duì)其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論從開(kāi)發(fā)量還是銷(xiāo)售量等指數(shù)來(lái)看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心 ，相臨人民公園，周邊區(qū)域無(wú)論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開(kāi)發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類(lèi)型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴(kuò)店 2 17 商場(chǎng) 2 18 水果店