【正文】 共配套建設(shè)費之和的 2%計取。 目前中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對該宗地的一期項目用地拆遷費用投入已經(jīng)超過 億元人民幣，擬于一期項目開發(fā)過程中向銀行融資 億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場價 格出售，車位按成本價出售。根據(jù)本項目 的盈利情況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。其具體分析見下表： 單因素敏感性分析表 （總投資利稅率） 投資收益率 變動率 10% 5% 0 +5% +10% 不確定因素 銷售單價 % % % % % 開發(fā)成本 % % % % % 對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，銷售單價和開發(fā)成本都是敏感性因素。各個階段的風險表現(xiàn)是不同的 ,因此在投資決策前，未來項目的建設(shè)中時有可能面臨的風險因素提前進行識別分析，并建立項目風險管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項目投資風險． 一、 投資決策階段 （一）、區(qū)域環(huán)境風險 可能來源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、。該方案的最低銷售均價為 元 /㎡。 （二）、經(jīng)營稅金及附加預測 按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納營業(yè)稅為銷售收入的 5%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%，教育費附加為應納營業(yè)稅的 3%，地方性教育附加為營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營收入的 1‰。詳細規(guī)劃指標見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 2720xx 1846 個 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。 銷售費用 =299468 6%=（萬元） 該項目期間費用 =+=（萬元） （三）、項目總投資估算一覽表（評估表 3） 項目 總投資估算表 評估表 3 單位：萬元 序號 項目 總投資 占總投資比例 (%) 單價 (元 /平方米 ) 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費用 % 前期建設(shè)費 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 6, % 建筑安裝工程費 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費 % 開發(fā)間接費 % 管理費用 % 開發(fā)期稅費 4487 % 其他費用 % 不可預見費 % 2 期間費用 24, % 財務費用 6, % 銷售費用 17, % 3 經(jīng)營資金 4 項目總投資 % 注：按上述方法同理測算出車位的成本為 2280 元 /平方米。 建安裝飾費用 評估表 1 序號 項 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價格 備 注 （萬元） （萬 ㎡ ） （元） 一 地上建筑 60100 —— —— 1 商業(yè)用房 48250 2500 平均價格 2 商住用房 11850 1500 平均價格 二 地下建筑 7275 1500 平均價格 三 合 計 67375 —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費 本項目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按 10000 平方米計，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按 800 元 /平方米計，即 10000 800247。其余 C C C7三宗地共 萬平方米（約合 ），用于拍賣。其余 C C C7三宗地共 萬平方米（約合 ），用于拍賣。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊 院。 中國的城市舊城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地 、上海城隍廟。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。 道路通達度：項目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路 、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達狀況較好。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。 文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。 目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展狀況、經(jīng)濟特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建 設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費和服務活動將日益成熟的時期。 （三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進入實施階段。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 （六）小結(jié) 成都 —— 四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時絕藝 ” 。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護形成實質(zhì)性的商業(yè)圈。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當行 1 23 古玩市場 1 24 市政配套 1 25 書店 1 26 書畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂場所 1 合 計 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環(huán)。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。 片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲 、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個次片區(qū)，成為城市擴張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽、中和等板塊的 房地產(chǎn)市場帶來回暖、升溫的契機。 （二） 成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預測 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將 進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟預測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來 20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。 目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為： 外地實力開發(fā)商紛紛進駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。四條放射線分別為成渝高速路、驛都 大道（老成渝路）、 成洛 大道（成都 — 洛帶公路）及 成龍 大道（成都 — 龍泉驛交通性主干道）。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。 20xx年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強城市達到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。 要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可 持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行。 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 第一章 項目總論 一、 項目概況 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 萬平方米，約合 畝。由于近年來房地產(chǎn)市場的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅 類房地產(chǎn)市場良好的有效需求增長；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。 三大城市經(jīng)濟圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟形成了堅固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡發(fā)展的新格局。 由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評 估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居 20xx年百強城市綜合實力排名第 11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 B、 主要項目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 東大街改造 十陵歷史文化風景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍， 特別是自 20xx 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè) 及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。雖然從目前表現(xiàn)來看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開發(fā)已經(jīng)啟動，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動之后的規(guī)模與市場效應，相對其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心 ，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車專賣店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴店 2 17 商場 2 18 水果店