【正文】 業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。 （二） 成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預(yù)測 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將 進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來 20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，也將形成沿河 公里的景觀綠化帶，同時也將大幅拉升沙河及其 10條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價格。 規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個次片區(qū)，成為城市擴(kuò)張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽、中和等板塊的 房地產(chǎn)市場帶來回暖、升溫的契機(jī)。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲 、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 （二）文殊院片區(qū)自身特點(diǎn) 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 20xx 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。 片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷 售困難等問題。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng)行 1 23 古玩市場 1 24 市政配套 1 25 書店 1 26 書畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂場所 1 合 計 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。 （三）寬窄巷子片區(qū) 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實質(zhì)性的商業(yè)圈。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時絕藝 ” ?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中 國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 （六）小結(jié) 成都 —— 四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 二、項目所處區(qū)域因素分析 （一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬人。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。 （三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實施階段。針對文殊院片區(qū)舊城改造項目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項目順利實施，特成立項目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。 目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建 設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費(fèi)和服務(wù)活動將日益成熟的時期。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有 58座。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。 文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。 城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng) 年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。 三、 項目自身因素分析 （一）、項目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位 本項目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。 道路通達(dá)度：項目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路 、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬余方米。 中國的城市舊城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地 、上海城隍廟。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所 當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊 院。 通過對項目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。其余 C C C7三宗地共 萬平方米（約合 ），用于拍賣。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。其余 C C C7三宗地共 萬平方米（約合 ），用于拍賣。 （二）、投資估算說明 土地費(fèi)用 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。 建安裝飾費(fèi)用 評估表 1 序號 項 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價格 備 注 （萬元） （萬 ㎡ ） （元） 一 地上建筑 60100 —— —— 1 商業(yè)用房 48250 2500 平均價格 2 商住用房 11850 1500 平均價格 二 地下建筑 7275 1500 平均價格 三 合 計 67375 —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按 10000 平方米計，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按 800 元 /平方米計，即 10000 800247。 其他費(fèi)用 =（ 6410+67375+800） 1%=（萬元） 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，由于本項目開發(fā)周期較短，本次評估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 3%計取。 銷售費(fèi)用 =299468 6%=（萬元） 該項目期間費(fèi)用 =+=（萬元） （三）、項目總投資估算一覽表（評估表 3） 項目 總投資估算表 評估表 3 單位：萬元 序號 項目 總投資 占總投資比例 (%) 單價 (元 /平方米 ) 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期建設(shè)費(fèi) 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6, % 建筑安裝工程費(fèi) 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 開發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 開發(fā)期稅費(fèi) 4487 % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見費(fèi) % 2 期間費(fèi)用 24, % 財務(wù)費(fèi)用 6, % 銷售費(fèi)用 17, % 3 經(jīng)營資金 4 項目總投資 % 注：按上述方法同理測算出車位的成本為 2280 元 /平方米。 第五章 財務(wù)分析 本項目經(jīng)濟(jì)評價采用國家 計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對項目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測算。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項目用地平衡表 序號 地塊編號 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場 該范圍共設(shè)地面車位 460 個 15 C6 16 合計 —— 2720xx 1846 個 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá) 33368萬元。 （二）、經(jīng)營稅金及附加預(yù)測 按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為銷售收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的 3%，地方性教育附加為營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營收入的 1‰。 預(yù)測結(jié)果 預(yù)測結(jié)果表明（見《損益表》），本項目在整個運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 325050萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。該方案的最低銷售均價為 元 /㎡。 四、財務(wù)分析結(jié)論 通過上述財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項目在整個運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的 ,因此在投資決策前，未來項目的建設(shè)中時有可能面臨的風(fēng)險因素提前進(jìn)行識別分析，并建立項目風(fēng)險管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項目投資風(fēng)險． 一、 投資決策階段 （一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險 可能來源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、。 綜上所述，項目在財務(wù)上是可行的。其具體分析見下表： 單因素敏感性分析表 （總投資利稅率） 投資收益率 變動率 10% 5% 0 +5% +10% 不確定因素 銷售單價 % % % % % 開發(fā)成本 % % % % % 對單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，銷售單