【導讀】項目提出的理由與過程························

　　

【正文】 員配置 說明。應有專人負責逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密閉、覆蓋、灑水作業(yè)，車輛清洗作業(yè)等并記錄揚塵控制措施的實施情況。 （ 8）施工期間需使用混凝土時，應當使用預拌混凝土或者進行密閉攪拌并配備防塵除塵裝置，嚴禁現(xiàn)場露天攪拌。 （ 9）施工期間，應對工地建筑結構腳手架外側設置有效抑塵的防塵網(wǎng)或防塵布。 （ 10）施工期間，工地內(nèi)建筑上層具有粉塵逸散性的工程材料、渣土或廢棄物輸送至地面或地下樓層時，須從電梯孔道、建筑內(nèi)部管道或密閉輸送管道輸送，或者進行人工 打包裝框 搬運 ，不得凌空拋撒 。 （ 11）施工期間，施工工地內(nèi)車行道路 ，應采取鋪設鋼板、鋪設混凝土、鋪設瀝青混凝土、鋪設 用礁渣、細石 或其它功能相當?shù)牟牧系却胧┲唬乐箼C動車揚塵。 （ 12）施工期間，對于工地內(nèi)裸露地面，應采取覆蓋防塵布或防塵網(wǎng)；鋪設鋼板、混凝土、瀝青混凝土、礁渣、細石或其他功能相當 27 的材料；植被綠化；每周灑水兩次；地表壓實處理并灑水；根據(jù)抑塵劑性能，定期噴灑抑塵劑。 主要原料裝卸過程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標不污染環(huán)境。 3. 廢渣 少量的建筑垃圾應及時清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。 4. 噪音 在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三 是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音。 施工單位在施工過程中必須嚴格實施建筑施工噪聲污染防治方案，合理布局和使用施工機械，妥善安排作業(yè)時間，應當使用低噪聲的施工機械和其他輔助施工設備，禁止使用國家明令淘汰的產(chǎn)生噪聲污染的落后施工工藝和施工機械設備， 提倡施工單位使用低噪聲的先進技術、先進工藝、先進設備和新型建筑材料， 鼓勵施工單位使用預拌商品混凝土。禁止在城市市區(qū)夜間進行產(chǎn)生噪聲污染的建筑施工作業(yè)。但搶修、搶險作業(yè)除外。 施工中噪音應均低于 85 分貝。 其他配套設施全部達到國家有關規(guī)定和標準，保證做好環(huán)境保護工 作。 項目建成后的污染防治措施 項目設計將環(huán)保設施和項目主體工程同時建設，同時投入使用。項目可能會產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。項目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標 28 準處理，不會污染環(huán)境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。不會污染環(huán)境。具體措施如下： 廢氣 （ 1）廚房 和涉及餐飲項目公建廚房 煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙 居民廚房 和涉及餐飲項目公建廚房 烹飪過程煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙經(jīng)過內(nèi)壁式排煙道由建筑物頂部有組織排放。要求建設單位必須保證煙道 的建設質量，防止油煙異味影響周圍環(huán)境。 （ 2）地下 車庫 汽車尾氣 ①地下停車場的通風系統(tǒng)獨立設置，不與上層通風系統(tǒng)混為一個系統(tǒng)。 ②關于氣流組織，要求排風口布置均勻，應使在任何地方的煙霧都不能聚集不散。要求本項目地下停車場的汽車尾氣引至地面空地或綠化帶處排放；要求地下停車場內(nèi)的風機設在設備間內(nèi)，上方無居民住宅。為防止此部分廢氣對周邊環(huán)境及行人造成影響，要求排風口應設在距居民住宅、人行道相對較遠處，出口朝向避開易受影響的居民住宅及人行道等處，并進行景觀處理。 廢水 本項目排水實施雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池 處理后排入市政下水管網(wǎng)，進入 寺溝 污水處理廠進行處理 。 固廢 本項目投入使用后產(chǎn)生的固體廢棄物主要為生活垃圾。生活垃圾全部袋裝化，日產(chǎn)日清，并 由小區(qū)物業(yè)管理部門派專人負責收集清運， 29 送至小區(qū)內(nèi)的垃圾 收集房暫存、分類 ，再由 市政 垃圾清運車 及時外運 。垃圾房在設計過程中應考慮垃圾滲濾液收集，設專用滲濾液收集槽，垃圾房地面應鋪設防滲層，垃圾房內(nèi)同時要設異味清除系統(tǒng)。 噪聲 本項目泵站等設備均設在地下，所處位置上方無居民住宅。建設單位通過采取 隔聲、消聲和減振措施后并經(jīng)墻體隔聲后可降低噪聲40～ 45dB(A)，噪聲傳 播至外界可低于 45dB(A)，滿足 1 類區(qū)標準。 電梯電機本身噪聲不高，且安裝在高層住宅樓的屋頂機房內(nèi)，其噪聲對外界影響較小。在對電梯間作隔聲、減振處理后，電梯運行噪聲傳播至設備間外也可達標 。 各種設備噪聲傳播至居民住宅內(nèi)應滿足中華人民共和國《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》（ GB1234820xx）中，“結構傳播固定設備室內(nèi)噪聲排放限值” 中 1 類區(qū)標準。 對于進出小區(qū)的車輛交通噪聲，可通過控制交通量、加強交通管理、加強綠化以及鋪設低噪聲路面等方法盡量控制。 消防 該項目建筑物平面布置及建設均嚴格執(zhí)行《建 筑設計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 的 規(guī)定?；馂奈：π詾槎〖墸ㄖ锏燃墳槿墶? 各單位建筑物間距滿足消防要求；項目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5 米以上；主要建筑物四周沒有環(huán)形通道，其寬度不低于 6 米；廠區(qū)周圍安裝避雷設施。 30 各主要建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設有 2 個以上疏散口。對超過規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應的措施滿足規(guī)范要求等措施。 該項目實施后，消防、生活及商業(yè)用水共用一個系統(tǒng)，采用臨時高壓供水系統(tǒng)，消防時 啟動消防加壓泵，涉及水源供應能滿足消防水量水壓的要求。 小區(qū)內(nèi)所有設備設施的供電方面采用雙回路供電交設有自動漏電保護裝置，設備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 項目消防安全按消防部門的要求在小區(qū)內(nèi)都配備各種消防器材，并設專職人員對小區(qū)各處的火情、險情等進行監(jiān)控做好各項安全防范工作 節(jié)能 XX 區(qū)改造、回遷房建設與建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）相結合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墻體外保溫措施，提高 節(jié)能效果。 設備節(jié)能 該項目所選電梯及其它小區(qū)的公 共設施均為低耗能的節(jié)能型設備，可以節(jié)約大量電能。小區(qū)的道路照明應達到 1520LX。 31 節(jié)能工程建設與技術要點： 室外公共照明宜采用綠色照明。 小區(qū)內(nèi)宜用反光指標牌，反光道釘，反光門牌等，建立區(qū)內(nèi)道路識別系統(tǒng)。 通過高、中、低，遠、近，虛、實等不同照明形式，在不同地區(qū)按不同的要求，合理配置路燈、庭院燈、草坪燈、地燈等，形成豐富多彩、溫馨宜人的室外立體照明系統(tǒng)。 住區(qū)內(nèi)不得采用霓虹燈或強烈燈光做廣告，小區(qū)內(nèi)居住建筑不宜采用玻璃幕墻。 住宅樓梯間的公共照明應使用聲控開關或延時開關。 小區(qū)道 路、停車場上的車燈應避免車燈直射室內(nèi)，不可避免時，應采取擋光措施。 其他節(jié)能措施 供熱管線采用預制保溫管，減少熱能損耗。 便池沖洗采取延時控制水閥。 該項目所選電梯及其它小區(qū)的公共設施均為低耗能的節(jié)能型設備，可以節(jié)約大量電能。 采用節(jié)能性照明光源。較大的室內(nèi)活動空間采用分區(qū)照明開關，走廊照明選用聲、光雙控延時自動開關。路燈采取隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動控制開閉的方式。 32 供熱管線采用預制保溫管，減少熱能損耗。 便池沖洗采取延時控制水閥。 節(jié)地 生 態(tài)小區(qū)建設應充分考慮節(jié)地原則。應合理規(guī)劃住宅、公建、道路、公共綠地等項目的用地，以提高土地使用效率；提倡采用先進的建筑體系，以提高住宅的有效使用面積和耐久年限；在國家規(guī)定的范圍內(nèi)，限期淘汰粘土實心磚等建筑材料。 安全衛(wèi)生 安全是該項目建設期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護有關規(guī)定，繼續(xù)加強此項工作，主要應注意以下幾點： （ 1）安全建設與生產(chǎn)。認真貫徹國防科工委下發(fā)的《關于加強建設項目安全生產(chǎn)工作的意見》及各級政府的有關安全生產(chǎn)規(guī)定，結合本企業(yè)實際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。 項目建設期間，要保證現(xiàn)場施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺，并配置防護欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護網(wǎng)，對產(chǎn)生的廢氣和粉塵設置有效的通風除塵設施；工程現(xiàn)場內(nèi)機器設備外露危險部分，都加防護罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護裝置及避雷裝置，并設有危險標志，一警示工作人員，防止在建設過程中對工人身體產(chǎn)生傷害；制定各種 工序安全操作規(guī)程和安全防火措施， 堅強安全衛(wèi)生教； （ 2）小區(qū)內(nèi)所有電器設備、照明等系統(tǒng)要有接地保護裝置，并設置警告標志，物業(yè)管理部門需聘請專業(yè)的電力、電氣設備維修人員，檢查和維修等項應按 能源及有關安全用電規(guī)程執(zhí)行。 33 （ 3）項目建成后將完全按智能化小區(qū)的標準配置人員和設備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶的生命及財產(chǎn)安全并對小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實施 24 小時監(jiān)控。 綠化 達到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設一個標準的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設置綠化區(qū)綠化面積達到 30%，為人們提供一個真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。 綠化工程建設與技術要點 小區(qū)規(guī)劃提倡“開放空間優(yōu)先”的觀念，保持建筑群體道路交通組織與綠地有良好的空間與視覺關系，使 得綠地在通風、陽光、防護隔離、景觀等眾多方面起到較好的作用。 為了保證生態(tài)小區(qū)居民有充足的戶外自然休憩空間，小區(qū)應設置集中公共綠地 ,集中綠地與宅旁綠地應有機結合。集中公共綠地中的綠化用地面積≥ 70%。 小區(qū)主干道兩側宜種植以大喬木為主的行道樹。 綠地地形應有利于植物生長和地形排水。 水面駁岸不宜簡單砌護成擋土墻，應結合岸邊綠化自然設置，宜采用植被或天然石塊等駁岸材料。 小區(qū)綠地中的鋪地與道路面積以 15%30%為宜。 小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周圍環(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點。 34 園林建筑及小 品應利用節(jié)能、環(huán)保材料 ,特別是 3R 材料。 公共綠地中應設置照明設施。 公共綠地中應設置健身設施與兒童游樂設施。 綠地中主要道路均應做無障礙設計。 綠地植物配置應符合下列規(guī)定： 應以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結合，形成具有一定面積的立體種植，使設計群落具有最大自然性與生態(tài)效益。 植物樹種選擇應以鄉(xiāng)土樹種和體現(xiàn)地帶性植被景觀為原則。 宜選用病蟲害少、無種毛果實污染、無刺、無毒的植物。應搭配一些開花結果的植物，引蝶招鳥，增加人工群落的生物豐富性。 在住宅建筑的西側應栽植高大喬木減少西曬。 住宅建筑設計中可充分利用屋頂、陽臺和錯層布置等進行空中綠化，利用墻面、圍墻和自行車棚架等進行垂直綠化，增大立體綠化覆蓋率。 利用植物造景手法，創(chuàng)造具有個性的喬木 — 草本、灌木 — 草本或喬木 — 灌木 — 草本植物群落空間，同時充分展現(xiàn)植物的枝、干、葉、果、花等觀賞特性，合理搭配，形成季相變化豐富的景觀環(huán)境。 充分利用綠地以外其他可利用的地面進行綠化。 35 第 6 章 實施方案 項目組織方案、機構設置及人員培訓 根據(jù)國家有關規(guī)定，該項目實行項目法人責任制、資本金制、招投標制、工程質量 監(jiān)理制和合同制管理。由項目法人組建成項目建設領導班子，對項目的策劃、資金籌建、建設實施、質量保證、竣工驗收等實行全過程負責，并對項目承擔風險責任和法律責任。 1. 主辦單位： XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2. 項目法人有關委托事宜，充分發(fā)揮社會中介機構即咨詢、監(jiān)理、法律、設計等部門的監(jiān)督作用。 開發(fā)企業(yè)機構設置 為適應現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照《中華人民共和國公司法》盡力企業(yè)管理機構，實行權責分明，管理科學，激勵和約束相結合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟效益和實現(xiàn) 資產(chǎn)保值增值為目標進行生產(chǎn)經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負責制。機構設置如下圖： 36 董事長 總經(jīng)理 財務部 辦公室 工程部 銷售部 后勤部 開發(fā)企業(yè)人員培訓 依靠社會中介組織，施工單位對上崗職工必須進行嚴格培訓，采用現(xiàn)場講課、現(xiàn)場學習、現(xiàn)場操作、現(xiàn)場培訓，經(jīng)過考試考核合格后方可持證上崗。 項目建成后，物業(yè)管理方面需聘用有相關汗液經(jīng)驗的人員，并需對所聘人員進行專業(yè)培訓。特殊 崗位人員需聘用有相關從業(yè)資格的裝業(yè)人員。 建設工期 建設工期為 2 年。 項目招投標 該項目根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的有關規(guī)定必須進行招標投標。其招標方式為公開招標，通過公開招標，可在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術過硬、具有專業(yè)特長及經(jīng)驗豐富的施工單 37 位和生產(chǎn)供應商，以保證工程的質量，降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。招標組織形式擬采用委托招標方式， 委托 XX 工程管理（集團）有限公司 對其 勘察、設計、建筑工程施工、監(jiān)理、重要設備及安裝等進行 國內(nèi)公開 招標。 按照《招標投標法》 ，招標人和投標人均需遵循招標法律法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、招標事項核準、委托代理機構編制招標文件、發(fā)布招標公告、接受投標書、公開開標、組織評標、確定中標人、發(fā)出中標通知書、商簽合同、通知未中標人。 公開招標按《招標公告發(fā)布暫行辦法》的 規(guī)定，招標公告發(fā)布前，必須將招標公告和招標文件送 XX市發(fā)改委審查取得招標代碼，在指定媒介發(fā)布的同時抄送省和市招標投標監(jiān)管網(wǎng) 。 評標專家抽取按照《 河南 省人民政府辦公廳關于印發(fā) 河南 省評標專家和評標專家?guī)旃芾磙k法的通知》有關規(guī)定執(zhí)行。 在中標結果評出十五日 內(nèi)，將招投標書面報告和中標人上報 XX市發(fā)展改革委備案后，中標通知書由招標人發(fā)出。 本項目招標的具體要求詳見下表 ： 38 項目招標基本情況表 分項 內(nèi)容 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 投資 估算 （萬元） 全部招標 部分招標 委托 招標 自行 招標 公開 招標 邀請招標 勘察 √ √ √ 20 設計 √ √ √ 40 建筑工程施工 √ √ √ 3900 監(jiān)理 √ √ √ 90 重要設備及安裝 √ √ √ 590 其他 60 招標公告發(fā)布媒介 中國采購與招標網(wǎng) 、河南省政府采購網(wǎng) 招標代理機構名稱 （委托招標方式） XX 工程管理（集團）有限公司 需要說明的問題： 1. 勘察、設計、監(jiān)理等單項工程總額低于規(guī)定標準可不采用招標方式； 2. 設備及安裝工程是指高層建筑的電梯、小區(qū)地熱泵等； 3. 主要材料包括在建筑工程之內(nèi)。 項目法人（ 公 章） ： 年 月 日 39 第 7 章 投資估算 與經(jīng)濟評價 本項目建設投資與財務評價按 照國家計委發(fā)布的“建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)”的要求和規(guī)定進行編制。 本項目投資估算的編制范圍包括住宅樓建設及公用工程、總圖工程等發(fā)生費用。 ： （ 1）設備價格案設備制造廠的報價或近期市場價格估算。 （ 2）安裝工程和建筑工程按河南省建筑工程概算定額（ 1997）估算。 （ 3）工程建設其他費用按河南省建筑工程概算定額（ 1997）和當?shù)貙嶋H估算。 根據(jù)國家有關政策不計投資方向調(diào)節(jié)稅。 建設投資估算 根據(jù)項目內(nèi)容與規(guī)模，項 目建設總投資 4700 萬元人民幣，包括工程費用、其他費用及預備費用。 工程費用：新建工程、供配電、室外給排水管網(wǎng)及消防設備，小區(qū)內(nèi)水泥路面及綠化工程按同類工程概算指標結算。 前期工程 費用：建設單位管理費、勘察設計費 :及其它報建的有關費用等。 40 其他 費用 ：包括臨時用地費用和臨時建筑費，工程造價咨詢費、工程監(jiān)理費等 。 估算結果 根據(jù)建設單位提供的“ XX 縣 XX器材廠 XX區(qū)改造建設項目”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，經(jīng)估算 項目 建設投資總額為4700 萬元。 工程費用 4490 萬 元， 前期 費用 60 萬元 。 其他 費用 150萬元（詳見投資估算表）。 資金籌措 總投資 4700萬元，建設單位自籌資金 4700 萬元 。 經(jīng)濟效益測算與評價的依據(jù)及說明 國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 國家建設部標準定額司制定《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》 業(yè)主方提供的有關資料。 本項目不作商品房開發(fā)，全部為保障性住房，無贏利收入。 本項目的計算期按年度考慮，建設期為 2 年建設完成。 41 建設投資估算表 單位： 萬元 序號 項目名稱 價 值 估 算 合計 備注 建筑及安裝工程 前期工程費用 其他費用 一 固定資產(chǎn)投資 4490 60 150 4700 1 工程費用 4490 4490 主體工程 4330 4330 平方米 住宅 公建 配套工程 160 160 給水外管線 排水管線及設施 供熱外管線 道路及綠化 50 50 2 前期費用 60 60 勘察設計 規(guī)劃設計 施工圖設計費 項目申報 3 其他費用 150 150 工程監(jiān)理費 標底編制費 其他臨時措施費用 合 計 4490 60 150 4700 42 第 8 章 結論與建議 結論 隨著 XX 縣市區(qū)的不斷擴大，基礎設施的建設及其他配套服務的加強，本項目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。此 XX改造項目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設加快前進步伐。項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。 （ 1） XX 區(qū)改造有利于拉動 XX 市投資和消 費，加速當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而促進經(jīng)濟增長。從投資方面來看， XX區(qū)改造可激活房地產(chǎn)并帶動建筑材料、交通運輸?shù)绕渌袠I(yè)發(fā)展，還可以使相關人員得到就業(yè)機會。對啟動內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的作用是十分明顯的。從并且房地產(chǎn)業(yè)具有消費本地化特點，這對于促進本地區(qū)消費的增長也是其他行業(yè)無法比擬的。 （ 2） XX 區(qū)改造有利于改善本地區(qū)低收入家庭和弱勢群體的生活條件。這將進一步完善社會救助機制和保障體系建設，讓社會弱勢住房群體充分感受黨和政府的特殊關懷。 （ 3） XX 區(qū)改造有利于使 XX縣城市土地實現(xiàn)集約高效利用，進一步改善 XX 縣城市面 貌，完善城市整體功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、綠化，給城市居民提供更加溫馨、舒適的生活環(huán) 43 境。同時，也有利于增強城市吸引力，為吸引外來投資，擴大招商引資規(guī)模，加快項目建設創(chuàng)造良好的環(huán)境。 （ 1）建設條件。本項目地點交通十分便利，開發(fā)建設用地市政設施基本具備，供給能力可滿足項目需要，工程所需原材料及機電設備供應有所保障。開發(fā)單位為有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，這些因素都為為項目的順利實施提供了保證 。 （ 2）社會效益。 社會效益。本項目的建設和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 有助于滿足經(jīng)濟 建設對市民住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。 項目的實施將促進城市建設和國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。 建議 （ 1） 項目建設過程中要注重與環(huán)境協(xié)調(diào)，達到合理統(tǒng)一。 （ 2） 項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設進度，影響全部施工。 44 第 9 章 附件 XX 縣 XXXX 區(qū)改造項目 可行性研究報告摘要書 申報單位（公章）： XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位（公章）： XX 工程管理（集團）有限公司 編制日 期：二零一一年五月 45