【導(dǎo)讀】項(xiàng)目可行性研究原則、范圍與依據(jù)·······························································5. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)···················································································6

　　

【正文】 共 46 頁 圖表 6 企業(yè)未來組織構(gòu)架圖 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目建成后，共需人員 120 人 ,其中管理人員 22 人。 圖表 7 勞動(dòng)定員明細(xì)表 部 門 人 數(shù) 說 明 公司高管 5 含財(cái)務(wù)總監(jiān) 1名、營銷總監(jiān) 1名 職能管理部門 17 各部門負(fù)責(zé)人 財(cái)務(wù) 部 12 含總臺(tái)收銀員、餐廳 收銀員 營銷 部 6 前廳部 10 客戶部 26 含別墅服務(wù)員 餐飲部 20 含茶樓服務(wù)員 游客服務(wù)部 17 包括各種娛樂場所服務(wù)員 保衛(wèi)部 4 含救生員 后勤部 3 含采購、倉管 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 46 頁 本項(xiàng)目為 某 農(nóng)業(yè)生態(tài)園二期工程。到目前為止，公司已經(jīng)完成了項(xiàng)目的部分前期工作，如：市場調(diào)研、投資論證、項(xiàng)目立項(xiàng)、技術(shù)準(zhǔn)備、設(shè)備預(yù)選及人力資源準(zhǔn)備等。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)計(jì)為 8個(gè)月。 二期項(xiàng)目于 2020年 5月 1日正式運(yùn)營。 具體實(shí)施計(jì)劃，見下表。 圖表 8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目方案 審批方案 工程召、投標(biāo) 乙方施工圖設(shè)計(jì) 土建施工 安裝工程 試 運(yùn)營 正式運(yùn)營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 30 頁 共 46 頁 項(xiàng)目 工程 總投資估算 編制依據(jù) ① 項(xiàng)目開發(fā)商有關(guān)工程設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性意見。 ② 湖南省建筑工程概算定額（ 2001年） 及省安裝（ 1997年）定額及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) . ③ 湖南省“ 99”定額（土建）。 ④ 湖南省建委湘建（ 1999）價(jià)字第 296號文件規(guī)定（工程取費(fèi)）。 ⑤ 岳建發(fā)（ 2000） 87 號文件執(zhí)行（人工工資調(diào)整）；湘建價(jià)（ 2001）協(xié)字第 26號文件（機(jī)械費(fèi)）。 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目前期費(fèi)用、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金等四部分組成。投資 內(nèi)容 明細(xì)表見下表： 圖表 9 項(xiàng)目投資內(nèi)容一覽表 序號 建設(shè)內(nèi)容 工程類型 備 注 1 主干道 新增配套工程 全長 600米，寬 10米 2 次干道 新增配套工程 全長 2公里 ，寬 6米 3 游步道 新增配套工程 新建長度 ，寬 4 游客管理中心 土建工程 2層共 400平方米 5 水系改造 原有設(shè)施 拓展 工程 水質(zhì)改造和管線鋪設(shè) 6 電力設(shè)施 新增配套工程 電力管線設(shè)置 7 通訊設(shè)施 原有設(shè)施 拓展 工程 電話及管線 8 消防設(shè)施 新增配套工程 消防設(shè)施設(shè)備的配置 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 31 頁 共 46 頁 9 生態(tài)公益林和綠化 原有設(shè)施裝飾工程 景點(diǎn)綠化，生態(tài)保護(hù) 10 環(huán)境保護(hù) 原有設(shè)施裝飾工程 環(huán)衛(wèi)工具、宣傳牌、森保設(shè)備 11 燈光系統(tǒng) 原有設(shè)施裝飾工程 亮化工程 12 綠化工程 新增配套 工程 補(bǔ)充建設(shè) 13 景區(qū)大門 新增配套工程 東入口和西入口兩個(gè)大門 14 入口廣場 新增配套工程 東、西兩個(gè)入口廣場 15 觀光碼頭 新增配套工程 4個(gè) 16 濱水民俗表演廣場 新增配套工程 面積 5000平方米 17 商務(wù)會(huì)議中心 原有設(shè)施裝飾工程 環(huán)境維護(hù) 18 荷塘月色 原有設(shè)施裝飾工程 現(xiàn)有魚塘改造 19 望江亭 新增配套工程 新增 4個(gè) 20 好望角 新增配套工程 新增 5個(gè) 21 某 人文館 土建工程 1層，建筑面積 500平方米 22 休息亭 新增配套工程 新增 10個(gè) 23 拓 展訓(xùn)練基地 新增配套工程 場地設(shè)計(jì)，設(shè)備購置 24 健身景觀道 新增配套工程 道寬 2米， 全長 2公里 ，設(shè)備購置 25 垂釣中心 原有設(shè)施裝飾工程 改造 26 農(nóng)村體制變遷展覽館 土建工程 1層，占地面積 2000平方米 27 農(nóng)家飯莊 土建工程 3個(gè)風(fēng)味飯莊，各占地 600平方米 28 新村娛樂中心 原有設(shè)施裝飾工程 設(shè)備購置 29 旅游商品街 土建工程 一層臨街建筑， 長 200米 ，建筑面積 600 項(xiàng)目總投資估算表見下表： 圖表 10 項(xiàng)目總投資估算表（單位：萬元） 序號 子 項(xiàng) 數(shù) 量 價(jià) 格 金 額 備 注 1 項(xiàng)目前期 2 項(xiàng)目報(bào)建 3 征用項(xiàng)目用地 10畝 3 4 土建工程 4700M2 5 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 6 新增配套工程 (綠化、道路 ) 43900M2 7 新增配套工程（非道路工程） 包括設(shè)備購置、安裝費(fèi) 8 不可預(yù)測費(fèi) 項(xiàng)目一般按 511%計(jì)提，本項(xiàng)目考慮物價(jià)上漲，按 7%計(jì)提不可預(yù)計(jì)費(fèi) 9 建 設(shè)期融資利息 35年期項(xiàng)目貸款利息率 10 墊底流動(dòng)資金 原料的訂購 11 投資總額 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 32 頁 共 46 頁 項(xiàng)目投資計(jì)劃及籌資方案 項(xiàng)目總投資 萬元 ，其中企業(yè)自籌 萬元，項(xiàng)目申請中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行岳陽市分行 35年期項(xiàng)目貸款 1000萬元，融資期限 3 年 （實(shí)際融資期限為 4 年，第 一 年還貸款利息） 。按此方案項(xiàng)目資金可以安排到位。 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率 =項(xiàng)目融資額 /項(xiàng)目投資總額 100% =1000/ 100%=% 項(xiàng)目投資 計(jì)劃及資金籌措方案見下表。 圖表 11 項(xiàng)目投資及資金籌措方案表（單位：萬元） 建設(shè)期 合計(jì) 一 .投資來源小計(jì) 1經(jīng)營資產(chǎn)投資來源（含部分固定資產(chǎn)） 891 /借款 /借款 0 0 二投資支出小計(jì) 1經(jīng)營資產(chǎn)投資支出（含部分固定資產(chǎn)） 注：項(xiàng)目大部分區(qū)域?qū)僮赓U經(jīng)營，僅有少數(shù)土地征用，二期為 10 畝。經(jīng)營資產(chǎn)（含部分固定資產(chǎn)）主要是在經(jīng)營地投資 ，少數(shù)在自由土地上投資形成固定資產(chǎn)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 33 頁 共 46 頁 ① 中國建材工業(yè)出版社《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書》； ② 國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投 [1993]530文《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)評價(jià)與參數(shù)通知》； ③ 國家 農(nóng)副產(chǎn)品優(yōu)惠政策及相關(guān)規(guī)定 ； ④ 2020年 12月 31 日起實(shí)施的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度 ； ⑤ 項(xiàng)目收入、投資總額按本報(bào)告有關(guān)章節(jié)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 ； ⑥ 預(yù)測分析基本原則： 謹(jǐn)慎性原則、 延續(xù)性原則 、 相關(guān)性原則 、 相似性原則 、 統(tǒng)計(jì)規(guī)律性原則 ； ⑦ 本項(xiàng)目計(jì)算期為 5 年 (含建設(shè)期 8個(gè)月 )。 項(xiàng)目收入 預(yù) 測 說明： ? 項(xiàng)目收入主要來源：門票、住房、餐飲、釣魚、茶樓 等 。其他收費(fèi)項(xiàng)目均以其他收入估算。 ? 未來 5 年旅客以 2020 和 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)， 2020年收入 440 萬， 2020 年預(yù)計(jì)收入突破 600 萬元。 保守估計(jì) 2020 至 2020年，分別接納 12萬、 、 、 萬人次， 年 增幅 10%。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 34 頁 共 46 頁 ? 項(xiàng)目 2020 年 5 月 1 日正式投入運(yùn)營，門票收入按 2020年全年的 2/3計(jì)算 ，門票 均價(jià) 15元 /人 （ 成人 20元 /人、學(xué)生 10元 /人、 兒童免票） 。 ? 某 生態(tài)園住宅價(jià)格： 豪華單間 280元 /間 200元 /間 豪華標(biāo)間 380元 /間 260元 /間 普通套間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機(jī) 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機(jī) 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機(jī) 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟 六室一廳，帶麻將機(jī) 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標(biāo)雙3 間，包吃、配專職服務(wù)員和廚房、附后花園和游泳池 。（資料來自項(xiàng)目建設(shè)單位網(wǎng)站） ? 住宅收入 加權(quán)平均數(shù) 的估算 ，以 2020 和 2020 年 賓 館及別墅收入 財(cái)務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算各類房間開房比例和預(yù)測未來 5年增長趨勢 ： 盤石大酒店 收入 板塊 ，按人均 100元 /天 測算 ； 別墅收入 板塊 ，按人均 2400/天測算。 ? 餐飲 收入 加權(quán)平均數(shù)的估算，以 2020 和 2020 年 餐飲收入 財(cái)務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算游客就餐比例及人均消費(fèi)，以人均消費(fèi) 30元 /餐為測算參數(shù)。 ? 釣魚、茶樓及其他收入均以 2020 年和 2020 年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基數(shù)， 釣魚、茶樓和他收入 分別以 年均 20%、 年均 10%、年均 10%的 幅度 增長 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 35 頁 共 46 頁 計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目收入預(yù)測見下表 ： 圖表 12 項(xiàng)目收入預(yù)測 表 （ 單位：萬元 ） 序號 項(xiàng)目 價(jià)格 (均價(jià) ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門票 2 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 100元 /人天 40% 42% 44% 45% 45% 盤石大酒店住宿收入 3 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 2400元 /人天 30% 33% 35% 35% 35% 別墅 4 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 30元 /人餐 48% 52% 55% 60% 60% 餐飲部收入 5 釣魚 6 茶樓 7 其他收入（未列入門票范圍的收費(fèi)項(xiàng)目） 總 計(jì) 項(xiàng)目成本估算 說明 : ? 項(xiàng)目租賃 地 價(jià)格為 20萬 /年。 ? 原材料包括餐飲材料、賓館耗材等 ，參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 。 以銷售收入 12%為測算參數(shù)。 ? 普通員工人均薪水按 1 萬元 /年，管理人員人均薪水按 3萬元 /年測算。 ? 燃料及水電，按照 參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售 收入的 %測算 參數(shù) 。 ? 維護(hù)費(fèi)用，按照參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測算參數(shù) ? 銷售費(fèi)用，旅游項(xiàng)目 ，營銷是關(guān)鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 36 頁 共 46 頁 測算參數(shù)。 總成本費(fèi)用見下表： 圖表 13 總成本費(fèi)用表 （ 單位：萬元 ） 序號 項(xiàng) 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 租金 20 20 20 20 20 2 原材料 3 燃料及水電 4 工資及福利 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 維護(hù)費(fèi)用 8 折舊 9 攤銷 10 銷售費(fèi)用 11 總成本費(fèi)用 固定成本 可變成本 12 經(jīng)營成本 項(xiàng)目損益分析說明：公積金按稅后利潤 10%計(jì)提 。 圖表 14 項(xiàng)目損益分析 （ 單位：萬元 ） 序號 項(xiàng) 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 營業(yè)外凈支出 5 其他收入 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 公益金 10 可分配利潤 11 累計(jì)未分配利潤 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 37 頁 共 46 頁 圖表 15 現(xiàn)金流量分析 （ 單位：萬元 ） 項(xiàng) 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 生產(chǎn)負(fù)荷 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 七、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 旅游項(xiàng)目 屬 大投入低成本運(yùn)作項(xiàng)目，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較生產(chǎn) 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財(cái)務(wù)指標(biāo)高于生產(chǎn)性項(xiàng)目。 ? 投資年均 投資利潤 率 =（ 計(jì)算期內(nèi)各年度∑利潤額 /5） /投資總額 =10% ? 投資年均利稅率 =（ 計(jì)算期內(nèi)各年度∑利稅額 /5） /投資總額 =16% 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 38 頁 共 46 頁 ? 年均銷售利潤率 =∑銷售利潤 /銷售收入 =31% ? 年均銷售利稅率 =∑銷售利稅額 /銷售收入 =44% ? 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 按 10%折現(xiàn)率計(jì)算 ,k=。 ? 投資回收期 （ Pt`） (含項(xiàng)目建設(shè)期 8 個(gè)月 )。 ? 項(xiàng)目內(nèi)部收益率 (EIRR)=% 分析 和盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 通過對產(chǎn)品價(jià)格、 變動(dòng) 成本等因素進(jìn)行敏感性分析，得知項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格敏感性較強(qiáng)， 變動(dòng)成本 次之，但總體來說，本項(xiàng)分析的 兩個(gè)因素都不太敏感，由此可見本項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)較小 。 圖表 16 項(xiàng)目敏感性分析表 敏感因素 投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 變動(dòng) 成本下降 5% 11% 32% % 產(chǎn)品價(jià)格上升 5% 12% 34% % 正常情況下 10% 31% % 產(chǎn)品價(jià)格下降 5% 9% 27% % 變動(dòng) 成本上升 5% 10% 29% % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 39 頁 共 46 頁 圖表 17 項(xiàng)目敏感性分析 圖 11%12%10%9%10%32%34%31%27%29%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%變動(dòng)成本下降5 % 產(chǎn)品價(jià)格上升5 % 正常情況下 產(chǎn)品價(jià)格下降5 % 變動(dòng)成本上升5 %投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 項(xiàng)目盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) BEP=固定成本247。 (銷售收入 變動(dòng)成本 銷售稅 ) 即本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) BEP 分別為 50%。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 40 頁 共 46 頁 、 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 與 清償 能力分析 及 還貸計(jì)劃 通過項(xiàng)目市場調(diào)研與投資分析 ,本項(xiàng)目是個(gè)符合市場需求，而且投資回報(bào)率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均較高 ,是一個(gè)回收期較短的好項(xiàng)目。由于公司自有資金有限， 公司向中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行岳陽市分行申請 35年期項(xiàng)目貸款 。不但可以順利實(shí)施項(xiàng)目投資計(jì)劃，而且可以達(dá)到“雙贏”。 根據(jù)資金籌措計(jì)劃，項(xiàng)目用于在建工程建設(shè)的自有資金為，按投資估算和項(xiàng)目進(jìn)度安排計(jì)劃，項(xiàng)目融資額度為1000萬元人民幣。期望在 2020 年 1 月前完成項(xiàng)目融資 。 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分為 政策風(fēng)險(xiǎn)、 市場風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目屬于國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目，無政治政策風(fēng)險(xiǎn)。 市場風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)越，在 湘北地區(qū) 屈指可數(shù)，且經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營， 有較穩(wěn)定的客源， 年均接待游客已超過 10 萬人次 且逐年呈上升趨勢 ，其影響范圍不斷擴(kuò)大，有口皆碑。 可見 市場風(fēng)險(xiǎn)較小。 管理風(fēng)險(xiǎn)：公司正在不斷強(qiáng)化法人治理機(jī)制，完善組織結(jié)構(gòu)，并已 制訂企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略，不斷適應(yīng)企業(yè)內(nèi)外部變化著的情 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目