【正文】 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；存在問題；對策房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。一、存在的主要問題地區(qū)發(fā)展不平衡首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。%，%，城市化水平始終在提高，［2］?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。20032008年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。中低收入居民的住房問題亟待解決在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。其中經(jīng)濟適用房政策和實踐是當(dāng)前問題的焦點，其主要體現(xiàn)以下四個方面，一是經(jīng)濟適用住房的公平性問題；二是對由經(jīng)濟適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認為經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量過大對商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟適用住房運行與管理中出現(xiàn)的問題。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價的主要因素之一，在當(dāng)前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加市場需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風(fēng)險較小且回報較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。然而在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢：第一，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠遠低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴重。國家調(diào)控政策實施受阻針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執(zhí)行，并且各金融機構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。二、促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：政府完善土地供應(yīng)制度（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。（2）建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導(dǎo)價來調(diào)控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調(diào)查和評價的公示地價。“公示地價”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據(jù)。（3）規(guī)范政府行為，強化土地管理的監(jiān)控職能。嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)價格的非正常上漲，促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經(jīng)濟預(yù)期導(dǎo)致的投機炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價格方面，提出以下建議:（1）建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。（2）針對市場中的認為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴格控制和監(jiān)督，從而進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區(qū)。（3）在面對社會經(jīng)濟頂期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險意識和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險意識。因此，對于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經(jīng)濟利益主體不顧百姓的需求。完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系近年來，特別是2008年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負擔(dān)不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應(yīng)工作。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點建議：（1）建立企業(yè)的信譽檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。（2）對預(yù)售合同進行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實施新建的商品房的預(yù)售都必須進行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費起到了積極作用。（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢頭較快。中介機構(gòu)的活躍性是一個國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機會。但目前中介機構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，全面提高中介機構(gòu)員工的綜合素質(zhì)?！尽浚?］ ［J］.財經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ ［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報，2010.（12）.［3］ ［J］.經(jīng)濟研究參考，2006.(55).［4］ ［J］.商業(yè)時代，2006.(15).［5］ ［D］.吉林大學(xué)，2009.