【導(dǎo)讀】云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 、新聞發(fā)布會(huì)，提供新聞性文章和圖片等。 ? 在主要客源地，如 渭南、銅川、西安 等，策劃幾次大型的公關(guān)活動(dòng)。 ? 加強(qiáng)與旅行社的關(guān)系。旅行社屬于高無形性、高不穩(wěn)定性服務(wù)業(yè)，經(jīng)營上應(yīng)以人際關(guān)系為主導(dǎo)進(jìn)行銷售和服務(wù)，建立一個(gè)良好的關(guān)系網(wǎng)。 （ 3）營業(yè)推廣 ? 對輸送量大的旅行社提供優(yōu)惠和年終獎(jiǎng)勵(lì)； ? 在主要客源地，選擇一些節(jié)假日推出優(yōu)惠活動(dòng)； ? 政府鼓勵(lì)景區(qū)推出不同形式的“人性化”服務(wù)內(nèi)容； ? 與主要客源地的一些大型企業(yè)、公司、單位的工 會(huì)負(fù)責(zé)人保持良好聯(lián)系，根據(jù)對方需求不定期舉辦夏令營、冬令營活動(dòng)，并提供優(yōu)惠。 運(yùn)用現(xiàn)代促銷手段 （ 1）運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)手段 充分利用已開通的 白水縣 政府網(wǎng)絡(luò)，系統(tǒng)介紹 云臺(tái)山 旅游景區(qū)和景觀；介紹 云山的 歷史淵源、云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 地理概況，每隔一段時(shí)間對內(nèi)容進(jìn)行更新。 建立自己的網(wǎng)站，對景區(qū)的基本概況、特征進(jìn)行介紹，發(fā)布最新的游覽信息，宣傳景區(qū)美景（圖片展示）。逐步建立網(wǎng)上游客互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上訂票和購票功能，最終達(dá)到網(wǎng)上促銷的目的。 （ 2）加大對無形資產(chǎn)的應(yīng)用 塑 造白水縣 旅游 新 形象， 與 全縣各級政府部門 通力協(xié) 作 ，熟悉 云臺(tái)山 旅游形象標(biāo)志和內(nèi) 涵，抓住時(shí)機(jī)，向外張揚(yáng)旅游形象。 云臺(tái)山 景區(qū)也要確立自身的形象，打造景區(qū)文化。把形象宣傳作為一項(xiàng)長期的工作目標(biāo)，經(jīng)常利用報(bào)刊雜志、電視、電臺(tái)等媒體，廣泛宣傳旅游形象及景區(qū)形象，如組織展覽、旅游形象大使巡游、旅游知識(shí)有獎(jiǎng)競賽、旅游攝影比賽、 爬山比賽 等，積極引導(dǎo)旅游市場，讓更多的人認(rèn)識(shí)景區(qū)、景點(diǎn)。 三、節(jié)慶活動(dòng) 節(jié)慶活動(dòng)是促銷策略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。選擇 白水縣 有特色又有較大吸引力的民俗活動(dòng)主題，每年組織 1 次大型活動(dòng)， 23 次中小型活動(dòng)?；顒?dòng)內(nèi)容既可以是文化研討型的，也可以是會(huì)議會(huì)展型的，還可以是體驗(yàn)探險(xiǎn)型的?？傮w要求主 題鮮明、影響范圍廣泛、效果顯著。 云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第 八 章 資源及生態(tài)保護(hù)方案 一、 資源保護(hù) 優(yōu)美壯麗的山體、奔騰的 山 谷溪流、珍貴動(dòng)植物以及獨(dú)特的民俗文化等，這些是 云臺(tái)山旅游景區(qū) 的重要資源，是核心的旅游吸引物，一旦這些資源得不到很好的保護(hù)，景區(qū)的持續(xù)發(fā)展將成為空談。 應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)嚴(yán)格的措施保護(hù)山體、動(dòng)物、植物、水等資源，嚴(yán)格禁止開山采石，嚴(yán)格保護(hù)珍稀動(dòng)植物，在 項(xiàng)目建設(shè) 的過程中注意工程廢渣的處理，避免對周邊植物資源的破壞。 加大對民俗文化資源的保護(hù)，在開發(fā)中保護(hù)，在保護(hù)中開發(fā)，通過合理的開發(fā)避免珍貴的非物質(zhì)遺產(chǎn)的消失。 二、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè) 良好的生態(tài)環(huán)境是旅游地長期吸引旅游者的前提和保證。圍繞 云臺(tái)山景區(qū) 生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的目標(biāo)，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的對策主要包括以下幾方面： 生態(tài)系統(tǒng)總體保護(hù)措施 （ 1）防火措施 嚴(yán)格執(zhí)行國家和省內(nèi)有關(guān)護(hù)林防火的法規(guī)，加強(qiáng)對游客和當(dāng)?shù)厝罕姷姆阑鸾逃?。利用觀景亭和其它工程設(shè)施，增加了望臺(tái)功能、防火專用路等防火設(shè)施，在醒目位置設(shè)防火宣傳牌。參照全國森林火險(xiǎn)區(qū)劃等級劃分森林火險(xiǎn)區(qū)，逐步形成以自然地形（如河流、山脊）、防火林道、耐火樹種阻隔等組成的生物防火體系。 （ 2）病蟲害和外來有害物種防治 堅(jiān)持“ 預(yù)防為主、綜合防治”原則，采用生物、化學(xué)、物理、人工等辦法進(jìn)行綜合防治，確需使用化學(xué)農(nóng)藥時(shí)，進(jìn)行無害化處理。對引進(jìn)種苗進(jìn)行嚴(yán)格檢疫，對游人食物的病蟲種源進(jìn)行分析，做好預(yù)測預(yù)報(bào)。 景區(qū)環(huán)境及治理對策 規(guī)劃期內(nèi)景區(qū)環(huán)境優(yōu)化目標(biāo)應(yīng)向以下幾個(gè)方面努力： （ 1）空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到 GB30951996 中規(guī)定的一級標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）噪聲質(zhì)量應(yīng)達(dá)到 GB30961993 中規(guī)定的 O 類標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）地面水環(huán)境質(zhì)量應(yīng)達(dá)到 GB3838 的規(guī)定； （ 4）景區(qū)環(huán)境應(yīng)實(shí)現(xiàn)綠化、美化及凈化。建筑墻面整齊，無污垢，游覽參觀場所布局合理，無污物，無亂 建、亂堆、亂放現(xiàn)象； （ 5）生態(tài)旅游區(qū)要保持現(xiàn)有的生物多樣性和生態(tài)環(huán)境的完整性； （ 6）有效保護(hù)文物古跡、景區(qū)內(nèi)飯店、休憩設(shè)施、購物場所及其他配套公用設(shè)施與景區(qū)環(huán)境相云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 協(xié)調(diào)。 生態(tài)系統(tǒng)分類保護(hù) （ 1）山地 植被 整體保護(hù) 1）以工程措施和生態(tài)措施相結(jié)合，加強(qiáng)水土保持和植被保護(hù)。在遭破壞嚴(yán)重的區(qū)域可用工程措施保土，但所建工程不能影響周圍景觀的原始風(fēng)貌。人工種草、人工種植灌木來保持水土。 2）繼續(xù)堅(jiān)持現(xiàn)有的禁牧措施，同時(shí)進(jìn)行合理載畜量分析，在完成相關(guān)研究之后在坪上適度放牧。 3）土層較薄，土質(zhì)特殊的地區(qū)，禁止任何 人以任何理由在坪上取土。 4）采用當(dāng)?shù)夭莘N，對現(xiàn)已遭到破壞的草甸實(shí)施分區(qū)撫育。 （ 2）動(dòng)物保護(hù) 1）全面禁獵，不得捕獵任何野生動(dòng)物。當(dāng)野豬、野兔等某些種群繁殖過快導(dǎo)致生態(tài)破壞時(shí)，要嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定，履行相關(guān)手續(xù)后限量捕獵或驅(qū)逐。 2）控制景區(qū)人口的數(shù)量和活動(dòng)范圍，控制人工設(shè)施的體量和噪音，盡量避免或減少人類活動(dòng)對野生動(dòng)物的影響。 進(jìn)行全方位的旅游宣傳教育活動(dòng) 在 云臺(tái)山旅游景區(qū) 的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營中，應(yīng)處處滲透生態(tài)環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展的理念，倡導(dǎo)生態(tài)文明的旅游方式，宣傳普及自然科學(xué)知識(shí)，不斷提高公民自然環(huán)境保護(hù) 意識(shí)，引導(dǎo) 云臺(tái)山景區(qū) 旅游產(chǎn)業(yè)向高級階段發(fā)展。 云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 第 十 章 投資估算、資金籌措及建設(shè)期安排 一、投資估算 國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及施工驗(yàn)收規(guī)范 陜 西省建筑工程《投資估算指標(biāo)》 陜 西省《建筑安裝工程概算定額》 《公路概算定額》、《公路工程預(yù)算定額》基價(jià)表。 該項(xiàng)目建筑工程造價(jià)依據(jù)當(dāng)?shù)啬壳笆袌鰞r(jià)格估算確定。旅游項(xiàng)目中裝修按建筑工程造價(jià)的 5%計(jì)算，設(shè)備費(fèi)按建筑工程造價(jià)的 1%估算；公共基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)及辦公設(shè)施中的 裝修費(fèi)按照建筑費(fèi)用的10%計(jì)算，設(shè)備費(fèi)用按建筑費(fèi)用的 5%計(jì)算。 培訓(xùn)費(fèi)按實(shí)際需要估算；其 他按《 陜 西省建筑工程其他費(fèi)用暫行標(biāo)準(zhǔn)》估算；基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%估算；漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按國家計(jì)委有關(guān)規(guī)定，暫時(shí)不予考慮。 二、建設(shè)投資估算 項(xiàng)目投資總額 6000 萬元，其中 ： 項(xiàng)目建設(shè) 投資 5570 萬元， 包括：基礎(chǔ)設(shè)施投資 2840 萬元，景點(diǎn)建設(shè) 1800 萬元，服務(wù)設(shè)施 680萬元，廣告宣傳 250 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用 430 萬元，包括： 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 50 萬元， 工程監(jiān)理費(fèi) 30 萬元， 人員培訓(xùn)費(fèi) 30 萬元， 市場促銷費(fèi) 50 萬元， 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 270 萬元。 詳細(xì)投資見下表。 云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投資估算表 單位：元、萬元 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注 一 建設(shè)投資 5570 1 基礎(chǔ)設(shè)施 2840 景區(qū)大環(huán)線 km 40 360000 1440 寬 5m 景區(qū)小環(huán)線 km 15 300000 450 寬 大小環(huán)連接線 km 3 300000 90 寬 4m 景點(diǎn)步道 km 6 150000 90 56 條 ,寬 3 米 停車場 m2 2500 80 20 5 個(gè)每個(gè) 500m2 給排水設(shè)施 90 3 處 電力電訊設(shè)施 150 環(huán)保設(shè)施 100 包括廁所、垃圾處理 醫(yī)療救護(hù)所及配套 座 3 20xx00 60 安全設(shè)施 150 防火設(shè)施 100 景點(diǎn)標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 100 云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投資估算表 單位：元、萬元 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注 2 景點(diǎn)建設(shè) 1800 廟宇恢復(fù) 座 1 5000000 500 水庫復(fù)建（映山湖） 座 1 3000000 300 蓄水量 1 萬方 景點(diǎn)整 修 處 28 100000 280 觀景臺(tái) 處 28 50000 140 山門 座 2 1000000 200 綠化美化 380 美化綠化 75km 3 服務(wù)設(shè)施 680 白云賓館 m2 900 20xx 180 含裝修配套 農(nóng)家樂 戶 50 100000 500 4 廣告宣傳 250 主干路標(biāo)志牌 50 媒體廣告宣傳 200 二 項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用 430 1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) % 50 2 工程監(jiān)理費(fèi) % 30 3 人員培訓(xùn)費(fèi) % 30 4 市場促銷費(fèi) % 50 5 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) % 270 三 合計(jì) 6000 三、資金籌措 項(xiàng)目總投資 6000 萬元，資金來源由三部分構(gòu)成： 擬申請上級財(cái)政支持 1000 萬元，主要用于景區(qū)設(shè)施、基礎(chǔ)及公共設(shè)施的建設(shè)； 招商引資 4000 萬元，主要用于景點(diǎn)的建設(shè)、商業(yè)酒店的建設(shè)、服務(wù)設(shè) 施的建設(shè)，以彌補(bǔ)開發(fā)主體資金的不足； 群眾自籌 570 萬元，主要用于農(nóng)家樂服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 四 、招商引資規(guī)模及策略 招商引資規(guī)模 鼓勵(lì)多方面的社會(huì)資金投入旅游開發(fā)建設(shè)當(dāng)中。招商引資主要用于景區(qū)建設(shè)、游樂設(shè)施、接待設(shè)施的建設(shè)， 招商規(guī)模 4000 萬元 。 農(nóng)家樂建設(shè) 采取政府政策扶持、技術(shù)指導(dǎo)和財(cái)政補(bǔ)貼，農(nóng)民自行 建設(shè) 的方式進(jìn)行，預(yù)計(jì)這項(xiàng)投資總計(jì)需要 570 萬元。 招商引資策略 云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 在完成先導(dǎo)性投資的基礎(chǔ)上，廣泛吸引社會(huì)投資，按照誰投資誰受益的原則吸引社會(huì)資金 .政府做好政策環(huán)境的完善、景區(qū)開發(fā)指導(dǎo)以及經(jīng)營行為的管理等 方面的工作，引導(dǎo)社會(huì)資金合理配置。 可以發(fā)揮本地區(qū)的資源優(yōu)勢，吸引一些在冶金產(chǎn)業(yè)、新型材料產(chǎn)業(yè)、核桃產(chǎn)業(yè)等行業(yè)具備實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)行旅游業(yè)的投資，鼓勵(lì)境內(nèi)投資企業(yè)多元發(fā)展，也可以考慮將旅游與其他資源的開發(fā)權(quán)捆綁銷售。 政府制定接待設(shè)施的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)范等要求，實(shí)行統(tǒng)一管理，游客實(shí)行劃卡消費(fèi)，避免定價(jià)不統(tǒng)一，惡意競爭等行為的發(fā)生。 政府應(yīng)當(dāng)確定管理者的角色，約束開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營行為，避免出現(xiàn)占有資源而不開發(fā)或者開發(fā)遲緩、開發(fā)方向錯(cuò)誤等現(xiàn)象的發(fā)生。 五 、建設(shè)及開發(fā)期安排 云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目分 四 個(gè)階段進(jìn)行， 邊開發(fā)邊運(yùn)營，梯級式循環(huán)發(fā)展。 項(xiàng)目立項(xiàng)宣傳階段（ 20xx 年） 按程序分項(xiàng)申報(bào)立項(xiàng)，重點(diǎn)解決機(jī)構(gòu)設(shè)置、基礎(chǔ)配套、人員培訓(xùn)等基礎(chǔ)性工作，注重多元化資金引入和對外宣傳工作，加快現(xiàn)有資源優(yōu)化整合和科學(xué)開發(fā)的步伐。 基礎(chǔ)建設(shè)階段（ 20xx— 20xx年） 為景區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)時(shí)期，大部分的基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施要在這一時(shí)期完成，景區(qū)的主題定位確定，框架得以優(yōu)化，大部分的游覽點(diǎn)和服務(wù)設(shè)施完備，為 20xx 年景區(qū)的 試運(yùn)行 做好了準(zhǔn)備。景區(qū)的游樂設(shè)施部分完成，知名度和名譽(yù)度基本形成，為下一步的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 發(fā)展提升階段 （ 20xx— 20xx 年） 主要是接待設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成可進(jìn)入可接待的程度。景區(qū)的知名度開始形成，認(rèn)知度提高，成為特色鮮明的景區(qū)之一，吸引人群開始拓展。景區(qū)開始了優(yōu)化提升，各個(gè)景點(diǎn)的游覽內(nèi)容進(jìn)入深度拓展的階段。親水、休閑、藝術(shù)體驗(yàn)、度假等產(chǎn)品逐漸成型并且具備了知名度，“圈子效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，景區(qū)成為藝術(shù)團(tuán)體、先富群體的休閑體驗(yàn)?zāi)康牡刂弧? 優(yōu)化拓展階段（ 20xx— 2020）年 主要是硬件設(shè)施的優(yōu)化和軟件方面的投入，包括人員培訓(xùn)，廣告投入、線路優(yōu)化組合等等。景區(qū)的知名度進(jìn)一步提高，游客的構(gòu)成向著多元化、 豐富化的方向發(fā)展，基礎(chǔ)市場得以鞏固，拓展市場積極推進(jìn)，機(jī)會(huì)市場上形成一定的“局部引爆”，口碑效應(yīng)開始顯現(xiàn)。 六 、資金使用安排 本項(xiàng)目將采取企業(yè)化的形式進(jìn)行投資、經(jīng)營、管理。該項(xiàng)目的投資由擬開發(fā)的業(yè)主自籌資金或商請商業(yè)銀行貸款解決，項(xiàng)目可采取特許經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓或合作經(jīng)營的形式。工程所需資金按進(jìn)度分期使用。云臺(tái)山旅游景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 第十章 財(cái)務(wù)評價(jià) 一、 旅游收入和營業(yè)稅及附加估算 本項(xiàng)目從 20xx 年初步運(yùn)營， 20xx 年全面開放，項(xiàng)目收入主要有門票收入、餐飲收入、游樂收入、住宿收入、旅游商品收入和其它收入等。測算采用綜合計(jì)算法，以游 客人均消費(fèi)水平進(jìn)行測算（見附表 1）。 本項(xiàng)目旅游收入估算為 20xx 年達(dá)到 16194 萬元； 2020 年達(dá)到 170117 萬元。 營業(yè)稅按旅游收入的 5%估算；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、價(jià)格調(diào)控基金分別按營業(yè)稅的5%、 3%、 %估算（旅游收入、銷售稅金及附加估算見附表 9）。 二、 成本費(fèi)用估算 經(jīng)營成本項(xiàng)目估算 經(jīng)營成本主要指景區(qū)運(yùn)營的直接成本，包括一線員工工資、福利費(fèi)用、養(yǎng)老保險(xiǎn)、景觀用水電等支出，測算采用間接法，以旅游收入的 30%計(jì)算。 費(fèi)用項(xiàng)目核算 總成本項(xiàng)目是在經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，加上固定資產(chǎn)折舊 、遞延資產(chǎn)和無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用、利息支出等費(fèi)用。