【導讀】第二章項目市場研究-------------------------------------------------------------9. 第三章地塊分析---------------------------------------------------------------16. 第四章項目定位體系------------------------------------------------------------20. 第五章項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃---------------------------------------------------24. 第九章社會效益及環(huán)境效益評價---------------------------------------------------46. 第十章可行性結(jié)論與建議--------------------------------------------------------48

　　

【正文】 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的％面積為本項目 稅前 利潤 部分 。 保守 按平均 2100元 /㎡計算，項目稅前利潤為 ： 109000 ％ 2100＝4321萬元。 二、敏感性分析 為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。 影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和 容積率 。根據(jù)市場預測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。 1． 單因素敏感性分析 下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時 ,財務內(nèi)部收益率 FIRR網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 （季度）的變化。 稅前 IRR 售價變化 % % % % % 投資變化 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % 5% % % % % % 10% % % % % % 敏感性分析圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價變化售價不變，投資變化基準收益率 通過以上分析圖表可以看出： ? 當總投資 增加時， 內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則升高。 當投資增加 10％時，內(nèi)部收益率為 ％， 仍網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 大于設(shè)定的季度收益率 2％，抗風險性 很 強； ? 當銷售收入 增加時 ，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。 當售價降低 10％時，內(nèi)部收益率 為 ％，仍大于設(shè)定的 基準收益率 ，抗風險性 很 強； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項目 抗風險性 很 強。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 2． 雙因素敏感性分析 雙因素敏感性分析0%3%6%9%12%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收入變化內(nèi)部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基準收益率 從雙因素敏感性 分析中得出： ? 當銷售收入減少 5％且建設(shè)投資增加 5％時，內(nèi)部收益率 為 ％， 曲線位于基準收益率上方，大于 基準收益率 ， 抗 風險 性很強 ； ? 除深褐色線以外， 其余雙因素 在設(shè)定范圍內(nèi) 同時變化時的內(nèi)部收益率 曲線均位于基準收益率曲線上方 ， 表明內(nèi)部收益率 大于基準收益率。 ? 收入減少 5％，投資增加 約 10％時，收益率曲線與基準收益率相交，達到動態(tài)盈虧平衡 。 綜合上述，本測算研究的結(jié)論是： 根據(jù)本部分投資、收益及風險模擬測算和評估，項目開發(fā)是可行的。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 第 九 章 社會效益 及環(huán)境效益 評價 一 、項目社會效益評價 1． 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)， 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù) 有關(guān) 資料 顯示 ，目前 房地產(chǎn)發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國 GDP 增長的間接貢獻率 達到 個百分點 。本項目的開發(fā)將直接帶動 戶縣 地區(qū)的建材、工程服務等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入。 2． 創(chuàng)造就業(yè)機會 房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面廣，資金密集，勞動密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動為主），本項目的開發(fā)將直接創(chuàng)造 大量 的就業(yè)機會。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務 、底商 等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。對于解決 剩余勞動力的就業(yè)貢獻巨大，影響深遠。 3． 為 戶縣 高尚居住樹立模范標桿 目前 戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理， 基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會中堅階層的高尚社區(qū) 。本項目地處 灃京路 ， 位于城市新區(qū)， 擁有完善城市配套， 本項目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景， 關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性， 志在 樹立 戶縣 高網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 尚居住新形象 ，樹立模范標桿 。 4． 進一步促進 灃京路 地區(qū) 生活配套 建設(shè) 灃京路 區(qū)域城市大配套設(shè)施完善 ，由于種種原因， 生活配套目前欠缺 ， 本項目的開發(fā) 建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且 將 全面提升該區(qū)域的居住物業(yè)開發(fā)形象，促成 灃京路 周邊住宅市場的全面升級。 二 、環(huán)境效益評價 1． 為城市建設(shè)與改造帶來新思想 灃京路 項目 地段的 優(yōu)越 性，建筑形式的 獨創(chuàng) 性， 居住條件 的 舒適 性等將對 戶縣 房地產(chǎn)開發(fā)帶來思想沖擊。 2． 設(shè)計、用材先進環(huán)保， 建筑質(zhì)量精益求精 ，無限精神語匯 項目采用先進的環(huán)保建筑材料， 新技術(shù)， 建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。 綜合 項目周邊 情況，空間設(shè)計講究與 外部環(huán)境 的呼應， 在 應用現(xiàn)代智能科技的 同時體現(xiàn)對歷史的尊重， 在追求主人尊崇的同時充分滿足舒適性的需要 ，為建筑披上了無限延展的思想 空間，賦予了項目代 言都市高尚 住宅 的 精神 特質(zhì)。 綜上所述， 開發(fā)建設(shè) 灃京路 風景洋房 項目不但經(jīng)濟效益良好， 而且 對于 戶縣經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。此外本項目 對于促進周邊環(huán)境良性發(fā)展， 提升 戶縣 整體形象，提高 戶縣當?shù)?房地產(chǎn)開發(fā)水平等都將有 重大意義 。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 第十章 可行性結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過上述對風景洋房項目 經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知， 項目 市場前景非常好，其 經(jīng)濟效益、 社會效益和環(huán)境效益也非常突出。 綜上所述 ，本可行性研究的結(jié)論是： 建設(shè) 風景洋房 項目是完全可行的。 二、建議 應密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計施工營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 ，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 附件一：項目總體規(guī)劃圖 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 附件二：項目開發(fā)進度計劃表 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 如有需求請發(fā)站內(nèi)信，知識水壩 @2218108823 隨時為您服務，百度一下“知識水壩”試試，（雙擊刪除）。 附件 三 ：投資估算表 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 如有需求請發(fā)站內(nèi)信，知識水壩 @2218108823 隨時為您服務，百度一下“知識水壩”試試，（雙擊刪除）。 附件 四 ：銷售 計劃及 收入表 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 附件 五 ： 全投資 現(xiàn)金流量表 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 附件 六 ：資金來源與運作表 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 附件 七 ：自有資金現(xiàn)金流量表 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 附件八：損益表 這個深夜，若云在網(wǎng)絡里昏昏沉沉，與藍雨聊著天，偶爾去文學網(wǎng)站看看文字，不知游蕩了多久。其實，她一直記得這晚老公要回來，可抬頭一看掛鐘，現(xiàn)在已經(jīng)凌晨 12 點了，卻依然沒有他的消息。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 若云感覺自己的手很沉重，沉重到不去拿起手機撥打老公的電話。是害怕再觸及冰冷 ，還是失去了最初的熱情？ 每段感情在開始的時候，往往如煙花般，開的絢爛，美的耀眼。然而煙花的美好總是短暫的，那便注定要承受曇花一現(xiàn)、繁華過后的平淡。更重要的是，平淡并不可怕，可怕的是平淡里帶著冰寒，刺痛到你我心間。 記得剛結(jié)婚時，每當老公出差，她就忍不住流淚，小女人般依戀著自己喜歡的男人。直到她發(fā)現(xiàn)，每次老公出差時那種離家的興奮，毫不留情的展現(xiàn)在她面前，她迷惑了?？粗瞎少徱淮蠖?“山珍海味 ”“美味佳肴 ”，就像外出旅游一樣雀躍，將她丟到一邊，視而不見，若云心中說不出的滋味。其實，她也只是想讓老公在離家之前給 個留戀的擁抱。而以若云內(nèi)屈不言表的性格，是不會主動跟老公索要她想要的，哪怕只是一個擁抱。 偶爾不出差，王心泉喜歡坐在電腦前斗地主，而若云就坐在他旁邊，頭輕挨在他肩上指點著，無關(guān)乎對的錯的。在很長一段時間里，若云沉浸在這種自認為簡單的幸福中。雖然王心泉的工資沒她高，能力沒她強，為人處事有時也要若云教。這一切都不重要，在她看來，只要兩個人在一起，她就感覺很溫暖?；蛘吣腥丝偸遣幌矚g女人的糾纏，渴望一份自由吧。王心泉并沒有為若云在身邊的陪伴而感到幸福，反而要驅(qū)趕她自己去看電視，他寧可一個人陶醉在斗地主的世界里，把若 云支的遠遠的。 王心泉自從畢業(yè)后，一直沒有換過工作。連續(xù)五年間，就像與社會脫節(jié)一般，機械式的重復著單調(diào)的工作，與汽車檢測設(shè)備各個部件為伍。交際的朋友圈越來越狹窄，同事間彼此都出差，相聚也很少，同學早已斷了聯(lián)絡。他越來越沉默寡言，不再像以前那么陽光。畢業(yè)時的雄心壯志，已淹沒在沒有競爭的氛圍里，就像溫水煮青蛙，感覺到水熱時，早已麻木的跳不出去。 或者男人與女人相比，女人的感情總是細膩的，細膩到令自己心疼，卻又改變不了女人的特性。 她想靠近卻靠近不了的老公，好像在故意推開自己，卻不知道問題究竟出在哪里。殊不知現(xiàn)實 的婚姻里，也有了縹緲的感覺，幸福只活在自己的期待里，卻總是不向自己走來。抓不住另一個人心底的世界，只好將自己的心狠狠的丟在糾結(jié)里，痛苦掙扎，尋找解脫。 曾聽專家講過，一個習慣的養(yǎng)成，只需要 21 天。也許我們可以理解為，要改變對一個人的依賴，也只需要 21 天。 她借用了那 21 天理論，將對老公的依戀從心中一點點抽離，強制性的適應著。直到記不清從什么時候開始，老公的來與去，給她帶來的感覺越來越淡。心靈似乎得到了解脫， 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁