【正文】 投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 五、 結(jié)論 本項(xiàng)目 具有 良好 的 經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 ，對(duì)于 戶縣新區(qū) 乃至整個(gè) 戶縣的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都具有一定的推動(dòng)作用，社會(huì)效益十分顯著，因此本項(xiàng)目可網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 行。 第 二 章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、戶縣概述 戶縣是中國(guó)農(nóng)民畫(huà)之鄉(xiāng)，被譽(yù)為“中國(guó)第一畫(huà)鄉(xiāng)”，自古有“銀戶縣”的美名。隨著撤縣 設(shè) 區(qū)的實(shí)現(xiàn)，戶縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級(jí)階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，每年約有 166000平米的開(kāi)發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，房?jī)r(jià)年增幅約為 20%。隨著政府東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園 的建設(shè)，城東成為戶縣房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，灃京路也成為了戶縣第一黃金大道，孕育著無(wú)限商機(jī)和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫(huà)鄉(xiāng)”的美麗畫(huà)卷，戶縣即將成為名副其實(shí)的城市副中心，發(fā)展前景十分誘人。 二、 西安 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 戶縣現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 有著巨大的影響， 研究分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費(fèi)心理 對(duì)本項(xiàng)目決策有著重要意義。 西安是西北門戶，經(jīng)濟(jì)居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好的形勢(shì)下，近年來(lái)西安 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 西部大開(kāi)發(fā)以及政府城市運(yùn)營(yíng)思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 西安教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)比較明顯。 西安房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)以成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微。 市場(chǎng)走勢(shì)趨于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體略有上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充 當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。西安房?jī)r(jià)會(huì)在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度。 新中產(chǎn)階級(jí)崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價(jià)位住宅存在市場(chǎng)空缺。 內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品塑造的首選。 在購(gòu)房區(qū)位選擇方面，城南 ,依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。城西 ,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫 還 有待時(shí)日。高新，社會(huì)富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化底蘊(yùn)， 成為社會(huì)中高層人士新的聚集地。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 隨著西安城市規(guī)劃的逐級(jí)審批通過(guò)，形成“一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長(zhǎng)安和臨潼外，還將形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍(lán) 田 、閆良六個(gè)城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。 11. 面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。近年來(lái)，房屋面積開(kāi)始由兩房 80— 135㎡，三房 120— 160 ㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75— 95 平米，三房 110— 135 ㎡的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150 ㎡左右，后來(lái)的紫薇田園都市的 3室的面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑 的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢(shì)。 三 、 戶縣 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大。 戶縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示，戶縣 20xx 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量約為 166000 ㎡，估計(jì)商品房的開(kāi)發(fā)約占 70%，其余為單位集資建房等。 20xx 年在交易所辦理商品房備案的大約有 550 戶左右，總建筑面積大約在 65000㎡（含二手房交易）。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量呈 10%遞增。從以上數(shù)字表明，戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和銷售量都比較小，整個(gè)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，但是 05 年 戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)在 1600 元 /平方米左右，較上年同期上漲20%，增長(zhǎng)幅度較大。 戶縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)。 截至目前 ,戶縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約為十幾家， 1993 年至 20xx年開(kāi)發(fā)的樓盤網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 面積達(dá)到 ，投資金額 4億元以上，年開(kāi)發(fā)面積平均保持在 19000平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 20xx年的 11000平方米提升到 20xx年的 ，投資額由 4000 余萬(wàn)元提升到 億元，上繳財(cái)政的稅額達(dá)到了一個(gè)新的臺(tái)階 ，從而帶動(dòng)了戶縣建筑業(yè)、勞動(dòng)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力達(dá)到 20xx余人，特別是 20xx 年全縣信貸達(dá)到 1億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中 起 到了帶頭作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為 26360戶（包括東街居民），余下鎮(zhèn)約為 12412戶， 93 年至今，戶縣建房總面積為 ，按戶均 100平方米計(jì)算，可安置 10608戶，從理論上講，仍需解決 14496戶住房問(wèn)題，結(jié)合戶縣居民收入情 況，以解決一半計(jì)算，共需解決無(wú)房戶 7248 戶住房，以 10年均衡計(jì)算，每年需解決 725 戶住房。同時(shí)戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕程度已經(jīng)超過(guò)了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財(cái)富階層的生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場(chǎng)潛力十分巨大。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 隨著居民家庭結(jié)構(gòu)逐年縮小，三口之家結(jié)構(gòu)逐年增多，與父母分戶居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢(shì)，而戶縣的集資建房主要集中在 93 年到 98 年間，推網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 移到 現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當(dāng)時(shí)戶型設(shè)計(jì)不足 100 平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢(shì)，但也講求舒適度與高性價(jià)比相統(tǒng)一。另外以購(gòu)買商品房作為一種投資也是戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)新興的一種方式，這種投資類型目前占據(jù)較小的比例成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高， 20xx年底人均居住面積僅為 平方米，離國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)（人均 35 平方米）距離相當(dāng)大?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可 歸納 為改善型需求和投資型需求。 城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機(jī)關(guān) 縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動(dòng)了城東的開(kāi)發(fā)建設(shè)與生活配套設(shè)施的逐步完善。同時(shí)灃京工業(yè)園的正式運(yùn)營(yíng)必然會(huì)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，而這些就業(yè)者勢(shì)必會(huì)選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)。而漸成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的灃京路沿線，則成為代表城東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個(gè)板塊的商業(yè)價(jià)值，升值潛力不言而喻。 戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 西戶濱河花園整體設(shè)計(jì)方案分為一期、二期建設(shè)。 第一期以戶祖路澇河橋?yàn)橹行模瑵澈雍拥滥媳备?1500米進(jìn)行河道加固護(hù)砌，修橡 膠壩兩座，可蓄水 500 畝形成水上公園，河堤?hào)|岸東移擴(kuò) 30 米，加寬澇河河道，修濱河大道 38 米寬，種植綠化灌木， 安裝城市排污、雨水管道以及照明網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂(lè)為一體。 第二期以澇河?xùn)|岸開(kāi)發(fā)計(jì)劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共計(jì)開(kāi)發(fā)可用土地 2250 畝。該項(xiàng)目的實(shí)施 目標(biāo) 是建設(shè)“園林城市，生態(tài)戶縣”。對(duì)擴(kuò)大戶縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。 四、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。 整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商品房開(kāi)發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环?duì)高品質(zhì)物業(yè)的體驗(yàn)，市場(chǎng)需要有人引導(dǎo)。 市場(chǎng)供應(yīng)總量不多，但售價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)、市場(chǎng)多層均價(jià) 1500元 /㎡，小高層均價(jià) 1800元 /㎡。 整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)及需求都以三室為主，相對(duì)而言，實(shí)用的兩室、三室產(chǎn)品需求更大。大三室、四室 、躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯(cuò)位，導(dǎo)致此種類型產(chǎn)品市場(chǎng)銷售不暢，但此類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放。 絕大部分消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對(duì)項(xiàng)目的交通網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 和周邊環(huán)境比較滿意。 價(jià)格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。 消費(fèi)者對(duì)房屋總價(jià)比較敏感，控制總價(jià)，保證功能，提供高性價(jià)產(chǎn)品必然會(huì)受市場(chǎng)青睞。 1 建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購(gòu)房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們對(duì)于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對(duì)比之上 。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于建筑立面的設(shè)計(jì)追求精益求精，多采用西安時(shí)下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美觀獨(dú)特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機(jī)提供買點(diǎn)，使建筑本身就成為最好的銷售武器。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 第三章 地塊分析 一 、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 1． 地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150 米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽(yáng)路。 “政府向東、經(jīng)濟(jì)向東”，戶縣在向東發(fā)展的陣陣?yán)薰穆曋?，人民路以東，灃京路以北已建成西安灃京工業(yè)園。灃京路是未來(lái)戶縣商業(yè)的核心位置，升 值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與 新型 住宅相結(jié)合所誕生的必定是戶縣新的 CLD。 項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)等多家單位辦公、居住地，地勢(shì)平坦但拆遷量較大。 2．區(qū)域 環(huán)境 項(xiàng)目地周邊配套成熟，餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、教育配套齊全，生活便利。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 二、地塊 SWOT分析 通過(guò)對(duì)廣晉置業(yè)戶縣項(xiàng)目自身的考察及對(duì)周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項(xiàng)目存在很大的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。如下 SWOT所示： 1． STRENGTH 優(yōu)勢(shì)分析 1) 大勢(shì)所趨，板塊優(yōu)勢(shì)明顯 灃京路板塊因地處城東板塊范圍內(nèi)，身處戶縣開(kāi)發(fā)與置業(yè)首選地段 ，其 區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 2) 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小 板塊內(nèi)樓盤 6家，其中財(cái)富中心為商業(yè)項(xiàng)目，豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲。氮肥廠項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題至今未有明顯動(dòng)作。僅錦繡華庭與灃京苑項(xiàng)目處于銷售周期中。 3）灃京路漸成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。 2． WEAKNESS 弱勢(shì)分析 1）周邊環(huán)境較差 項(xiàng)目地塊周邊為比較破舊的普通二層民宅，對(duì)項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難 度。 2) 地塊不規(guī)則 項(xiàng)目用地地形不夠規(guī)整，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有一定影響。 3)