【正文】 （水保、環(huán)評、規(guī)劃設(shè)計、地堪、及土地前期要件等工作）； 二十一、拆遷過程收回各土地證、產(chǎn)權(quán)證。二十二、如出現(xiàn)釘子戶，可進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成，找出釘子戶典范，上報區(qū)城改辦、區(qū)法制辦下行政裁決，時機成熟可進(jìn)行強拆。第二步：規(guī)劃一、領(lǐng)取規(guī)劃指指意見；二、參照該片區(qū)的規(guī)劃指導(dǎo)意見、相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定、規(guī)劃局主管城中村領(lǐng)導(dǎo)意見制作方案，以免繞彎路。三、規(guī)劃方案的推動工作，由區(qū)城改辦召開各職能單位、管網(wǎng)單位對方案進(jìn)行審評；修改完畢后上報至區(qū)常務(wù)會進(jìn)行審批后上報區(qū)規(guī)劃局；四、方案由區(qū)規(guī)劃局審批后，上報至市規(guī)劃局局長辦公會、專家論證會、規(guī)委會；五、方案通過規(guī)委會審批后，辦理土地前期各項工作。第三步：土地一、與堪測定界公司簽訂合同，最好是找與土地局關(guān)系比較好的公司來做； 第一階段二、對改造片區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行測繪、四臨單位簽字確認(rèn)后由勘測定界公司出具《建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書》；三、建設(shè)用地勘測定界圖；四、擬占用土地的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；五、申請用地位置的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用規(guī)劃圖； 第二階段一、被征地農(nóng)民社會保障措施落實情況的說明和市勞動保障部門的審核意見；二、征地聽證村料（包括聽證告知書、送達(dá)回執(zhí)和聽證會議紀(jì)要、不申請聽證的復(fù)函、擬征地現(xiàn)狀確認(rèn)表）；三、對項目征地補償標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序的說明；四、國土分局的審查意見；五、一書一方案擬寫；以上5項由相關(guān)職能部門上報后須經(jīng)區(qū)政府審批通過。第三階段一、經(jīng)市國土資源局備案后的建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書；二、建設(shè)用地勘測定界圖；三、擬占用土地的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；四、申請用地位置的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用規(guī)劃圖；五、市勞動保障局被征地農(nóng)民社會保障措施落實情況的審核意見；六、征地聽證材料批復(fù)；七、區(qū)人民政府對項目征地補償標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序說明的批復(fù)；八、國土分局審查意見的批復(fù)；九、一書一方案的批復(fù)；十、控規(guī)圖（并由市規(guī)劃局在控規(guī)圖上蓋章，此項工作需通過規(guī)委會的審批）；十一、城中村改造項目征收集體建設(shè)用地的請示；十二、城中村改造征地補償實施方案；十三、政府關(guān)于城中村改造實施方案的批復(fù)文件；十四、城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件及附圖或?qū)ｍ椧?guī)劃指導(dǎo)意見及附圖；以上14項由區(qū)國土分局統(tǒng)一報市國土資源局，經(jīng)市政府審批后，經(jīng)省國土資源廳審核后即可取得批復(fù)。國有土地的收回一、城中村領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)批準(zhǔn)文件；二、城中村改造用地規(guī)劃條件；三、房屋拆遷許可證；四、城中村改造拆遷公告；五、土地證注銷公告；六、申請收回土地使用權(quán)的請示。以上6項經(jīng)區(qū)政府審批后報市國土資源局經(jīng)市政府審核后即可取得批復(fù)。土地掛牌一、掛牌出讓方案審批區(qū)國土資源部門的請示文件；拆遷安置補償成本的認(rèn)定和土地增值收益的起價；國有土地使用權(quán)掛牌出讓委托書；土地交易委托方案，包括地塊基本情況、土地用途、出讓年限、規(guī)劃設(shè)計要求、交易方式、交易條件、交易起價、交易底價、成交價款支付要求、土地移交辦法、安置補償方案及詳細(xì)的安置補償規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)等事項；國有建設(shè)用地取得文件區(qū)政府關(guān)于出讓方案的審查意見建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書和勘測定界圖；道路紅線及其電子文件；宗地圖地籍調(diào)查相關(guān)資料；1土地勘測定界報告及勘測定界圖；1地塊位置示意圖；1用地管理圖。第五篇：廣州市城中村改造成本核算指引(試行)廣州市“城中村”改造成本核算指引（試行） 為進(jìn)一步明確“城中村”改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范“城中村”改造成本核算方式，科學(xué)控制改造成本，加快推進(jìn)“三舊”改造工作，制訂本通知。一、“城中村”改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建總量的核定“城中村”改造范圍內(nèi)村民安置住宅復(fù)建總量上限應(yīng)按照戶均不超過宅基地房屋基準(zhǔn)建筑面積（240平方米至280平方米）控制。改造范圍內(nèi)被拆遷村民住宅具體應(yīng)按照如下方式分類安置補償：有證建筑面積按“拆一補一”復(fù)建安置。2007年6月30日之前已建的歷史建筑，若符合《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》（2001年廣州市人民政府令第5號），經(jīng)村集體批準(zhǔn)使用宅基地的，現(xiàn)狀房屋不超過三層半部分建筑面積按“拆一補一”復(fù)建安置，超出部分建筑面積不予復(fù)建安置，可給予建安成本補償；屬于未經(jīng)村集體批準(zhǔn)，私自占地建設(shè)的一律拆除不予復(fù)建，可給予建安成本補償。2007年6月30日之后建設(shè)的無合法權(quán)屬證明的村民住宅一律拆除，不予補償。在改造范圍內(nèi)規(guī)劃建筑總量不突破規(guī)劃極限的情況下，被拆遷房屋有證建筑面積不足戶均基準(zhǔn)建筑面積的部分可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建，即改造規(guī)劃給予復(fù)建指標(biāo)，權(quán)益面積建安費用由村民自籌，不計入改造成本。在改造范圍內(nèi)規(guī)劃建筑總量突破規(guī)劃極限的情況下，被拆遷房屋按上述規(guī)定準(zhǔn)予復(fù)建的建筑面積超出戶均基準(zhǔn)建筑面積的部分，可按被拆遷房屋重置價給予貨幣補償，也可在村民自愿的基礎(chǔ)上，將其貨幣補償折算成股份參與集體物業(yè)收益分紅，具體可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t確定比例，如按三比一或二比一）轉(zhuǎn)化為商業(yè)物業(yè)。戶均宅基地房屋基準(zhǔn)建筑面積為240平方米至280平方米（具體數(shù)值由區(qū)參考各村的建設(shè)用地規(guī)模確定）。村民戶籍證明應(yīng)取得區(qū)或當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)確認(rèn)，其中用于核算住宅權(quán)益面積的村民戶數(shù)應(yīng)由區(qū)審核符合一戶一宅的條件。二、“城中村”改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量的核定 村集體物業(yè)不能按現(xiàn)狀建筑面積“拆一補一”復(fù)建安置。合法的集體物業(yè)建筑面積依照“拆一補一”予以復(fù)建安置；納入“城中村”改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬于已批準(zhǔn)未建或已建但尚未達(dá)到已批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的情況，可按批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模補足復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)權(quán)益面積，相應(yīng)的建安成本由村集體自籌，不計入改造成本；在改造范圍內(nèi)土地承載能力允許的情況下，2007年6月30日之前已建的歷史集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)，可按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量，準(zhǔn)予復(fù)建部分建安費用納入改造成本，不予復(fù)建部分歷史集體物業(yè)可給予建安成本補償。2007年6月30日之后建設(shè)的無合法權(quán)屬證明的村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)一律拆除，不予補償。三、村民住宅和村集體物業(yè)建安成本補償按每平方米1000元上限核算，計入改造成本。具體細(xì)化的補償標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行擬定并統(tǒng)籌實施。四、“城中村”改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施等設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)與融資用地同步轉(zhuǎn)為國有，并無償交由政府及相關(guān)部門統(tǒng)籌使用。改造范圍內(nèi)變電站、燃?xì)庹{(diào)壓站、加壓泵站、郵政所、醫(yī)院、加油站以及其他經(jīng)營性的城市基礎(chǔ)設(shè)施中新建或超原規(guī)模復(fù)建部分投資不計入改造成本，其他非經(jīng)營性的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資均計入改造成本，同步配套建設(shè)。五、“城中村”改造中臨遷費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照廣州市國土房管局最新發(fā)布的《廣州市房屋租金參考價》，結(jié)合該區(qū)域市場實際租金和村所在區(qū)域的租金市場水平評估確定，住宅臨遷單價可在每平方米每月20元至30元范圍內(nèi)、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè)面積臨遷單價可在每平方米每月30元至50元范圍內(nèi)適當(dāng)浮動。改造“城中村”如選擇改造范圍內(nèi)一次性實施清拆、整體開發(fā)建設(shè)的，現(xiàn)狀建筑中準(zhǔn)予復(fù)建的部分建筑可按3年臨遷時間核算臨遷費用，即“現(xiàn)狀準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積臨遷單價36+現(xiàn)狀準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積臨遷單價36”，復(fù)建安置建筑的權(quán)益面積不得計算臨遷費；改造“城中村”如選擇滾動開發(fā)、分期實施的，可據(jù)實際開發(fā)時序及分期拆除安置計劃據(jù)實核算臨遷費用（臨遷時間不超過3年），也可對改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑準(zhǔn)予復(fù)建的建筑總量按2年臨遷時間整體核算臨遷費用，即“現(xiàn)狀準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑總量臨遷單價24+現(xiàn)狀準(zhǔn)予復(fù)建的物業(yè)建筑總量臨遷單價24”。六、現(xiàn)狀建筑拆運費按不高于每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)核算；搬家補償費按每戶1000元的標(biāo)準(zhǔn)核算（搬出搬進(jìn)）；屋內(nèi)裝有電話、有線電視等設(shè)施需遷移的，按有關(guān)主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算遷移費。七、歷史建筑保護(hù)費用（遷建或修繕）根據(jù)具體的歷史建筑保護(hù)方案確定，并計入改造成本。八、復(fù)建成本的計算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)的建設(shè)等級，嚴(yán)格按照《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標(biāo)準(zhǔn)指引的函》（穗舊改函?2010?9號）核定的建安綜合單價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。九、前期費用主要包括改造方案編制費、土地勘測定界費用和房屋現(xiàn)狀測量摸查費等按國家有關(guān)規(guī)定核算并計入改造成本。十、不可預(yù)見費按總改造成本的3%至5%計算，用于村集體統(tǒng)籌實施安置補償過程實際需發(fā)生的但未納入改造成本的部分費用。集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)停業(yè)損失補償?shù)荣M用不在改造成本中單列，全部計入不可預(yù)見費。十一、“城中村”改造的主要改造成本構(gòu)成詳見附件。十二、以上核算方式適應(yīng)于廣州市已實行農(nóng)村居民轉(zhuǎn)制的“城中村”（主要包括在冊的138條“城中村”）。十三、改造“城中村”個案需突破以上條款規(guī)定核算標(biāo)準(zhǔn)或需在成本構(gòu)成所列項目以外新增加專項成本的，需充分論證說明，并提交相應(yīng)的原始資料供審核。十四、本指引自發(fā)布之日起實行，由廣州市“三舊”改造工作辦公室負(fù)責(zé)解釋。試行兩年。特此通知。