【正文】 集體經濟物業(yè)停業(yè)損失補償等費用不在改造成本中單列，全部計入不可預見費。戶均宅基地房屋基準建筑面積為240平方米至280平方米（具體數值由區(qū)參考各村的建設用地規(guī)模確定）。二十、同時辦理各項前期工作（水保、環(huán)評、規(guī)劃設計、地堪、及土地前期要件等工作）； 二十一、拆遷過程收回各土地證、產權證。（三十三）申辦《建設工程施工許可證》 全資改造公司持《建設用地批準書》、《建設工程規(guī)劃許可證》、施工圖設計文件審查等前置審批文件到建設部門申辦《建設工程施工許可證》。用地報批經有審批權的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復意見。經股東代表表決通過后，依據《城中村改造拆遷和補償安置方案》，制定《城中村改造拆遷補償安置協議》。思想發(fā)動：由轉制社區(qū)做好轉制居民思想工作，解釋和宣傳城中村改造政策。（六）市國土局進行土地評估（保征土地）；對出讓土地涉及國有土地使用證辦理注銷。，并按照業(yè)務會議要求進行修改完善后，才可上市規(guī)劃局局長辦公會。第二步：區(qū)政府審核、完善資料、上報市村改辦 區(qū)人民政府組織對村（組）基本情況進行調查，會同土地部門與村（組）協商擬定城中村改造意向及范圍，經村民大會形成決議。用地單位向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證。將改造監(jiān)控資金存入區(qū)政府指定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。用地單位向發(fā)展改革部門申請辦理項目核準或備案手續(xù)。村集體經濟組織向規(guī)劃部門申領規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據市“三舊”辦批復的改造方案和批復文件出具規(guī)劃條件。申領建設用地規(guī)劃許可證。一、全面改造方案審批階段（一）批復改造方案全面改造方案經村集體經濟組織80%以上成員同意，由區(qū)政府審核后，報請市“三舊”改造辦依據有關規(guī)定審批。（二）確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍由區(qū)政府根據現狀摸查情況和改造需要初步確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。改造計劃和建設實施步驟。（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用規(guī)模范圍外的，由市“三舊”改造辦轉市土地開發(fā)中心按現行征地報批程序辦理。（二）融資地塊出讓工作流程。（7）辦理土地登記。（5）辦理土地有償使用手續(xù)和建設用地批準書。辦理土地權屬登記。（二）申報、審批城中村改造應提供的資料。，并由其組織控制性詳細規(guī)劃的編制。(小產權)按拆1平方米還1平方米的標準給予安置。（二）土地轉性（三）各改造擬出讓村組編制改造方案并報市政府批復。十一、安置區(qū)交房、辦理房產證等手續(xù)2011年5月第三篇：廣州市天河區(qū)城中村整體改造工作指引天河區(qū)城中村整體改造工作指引一、總則根據《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府[2009]56號）的有關精神，進一步規(guī)范程序，提高工作效率，保證全區(qū)城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、有效進行，制定天河區(qū)城中村改造工作程序指引。（十二）制定《城中村改造拆遷和補償安置方案》和《城中村改造拆遷補償安置協議》。（十九）規(guī)劃選址全資改造公司憑市“三舊”辦對改造方案的批復意見，按有關規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦項目規(guī)劃選址手續(xù)。（三十）施工圖設計文件審查備案 全資改造公司持《廣州市建設工程施工圖審查合格書》、《建設工程規(guī)劃許可證》等前置審批文件到建設部門申辦施工圖設計文件審查備案手續(xù)。此項工作建議打包補償，由拆遷公司主導。2007年6月30日之后建設的無合法權屬證明的村民住宅一律拆除，不予補償。八、復建成本的計算應根據復建住宅及其配套設施，復建經濟物業(yè)的建設等級，嚴格按照《關于發(fā)布城中村改造復建成本標準指引的函》（穗舊改函?2010?9號）核定的建安綜合單價標準執(zhí)行。十三、改造“城中村”個案需突破以上條款規(guī)定核算標準或需在成本構成所列項目以外新增加專項成本的，需充分論證說明，并提交相應的原始資料供審核。合法的集體物業(yè)建筑面積依照“拆一補一”予以復建安置；納入“城中村”改造的現狀合法建設用地屬于已批準未建或已建但尚未達到已批準建設規(guī)模的情況，可按批準建設規(guī)模補足復建集體經濟物業(yè)權益面積，相應的建安成本由村集體自籌，不計入改造成本；在改造范圍內土地承載能力允許的情況下，2007年6月30日之前已建的歷史集體經濟物業(yè)，可按照保障改造后集體經濟物業(yè)收入不降低的原則折算準予復建的總量，準予復建部分建安費用納入改造成本，不予復建部分歷史集體物業(yè)可給予建安成本補償。三、規(guī)劃方案的推動工作，由區(qū)城改辦召開各職能單位、管網單位對方案進行審評；修改完畢后上報至區(qū)常務會進行審批后上報區(qū)規(guī)劃局；四、方案由區(qū)規(guī)劃局審批后，上報至市規(guī)劃局局長辦公會、專家論證會、規(guī)委會；五、方案通過規(guī)委會審批后，辦理土地前期各項工作。（三十六）房屋移交項目改造建設方在完成回遷安置房建設后，按約定的條件和時限移交回遷安置房。（二十三）申辦《建設用地規(guī)劃許可證》全資改造公司憑市“三舊”辦批復的改造方案，按有關規(guī)定備齊資料后到市規(guī)劃部門申辦項目《建設用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設計條件手續(xù)。簽約率達到80%以上，視同《城中村改造拆遷補償安置方案》經村集體經濟成員80%同意，城中村改造方可進入后續(xù)拆遷工作。（二）改造范圍確認村集體經濟組織根據現狀摸查的情況和村民改造意愿，分析提出初步改造范圍，在現場踏勘的基礎上，由區(qū)城改辦會同區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局、街道，依據“三舊”改造政策要求，規(guī)劃和國土的有關規(guī)定核定改造范圍線，規(guī)劃范圍確定要求（詳見附件一）。（九）競得土地及成交確認受讓人需按《國有土地使用權出讓合同》約定的期限將出讓金總價款全額繳入市財政土地收入專戶。，實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協議。，并按照市政府聯審聯批會會議紀要進行修改完善后，對控規(guī)最終成果進行公示。評審小組由區(qū)城鄉(xiāng)更新領導小組辦公室組織區(qū)發(fā)改、財政、投資促進、規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保、房管、審計、紀檢、監(jiān)察等部門及項目所在辦事處、指揮部和有關專家組成。四、實施監(jiān)管階段（一）改造資金監(jiān)控。（四）需要獨立建設的公共設施用地和公益事業(yè)用地工作流程。協議出讓工作流程。村集體經濟組織編制“城中村”改造公開出讓申請報告，經區(qū)政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會同市國土房管局組織公開出讓。申領建設用地批準書。（三）用地報批農用地轉用和土地征收。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策允許的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。公開出讓（明確是否捆綁安置房建設）、自主改造、整村搬遷等；資金平衡、籌措、運作方案。（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用規(guī)模范圍內未納入138條在冊“城中村”的改造按以下流程辦理：①區(qū)“三舊”改造辦公室按舊村莊建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的收件材料要求上報市“三舊”改造辦公室審核。村集體經濟組織向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證。公開出讓方案經批準后，市“三舊”改造辦公室將公開出讓公告及合同樣本委托市土地交易機構按照規(guī)范具體組織實施公開出讓工作。（4）申請協議出讓。用地單位憑建設用地規(guī)劃許可證向國土房管局申領建設用地批準書。根據規(guī)劃設計條件所要求的配套實施建設，按照配套優(yōu)先建設的原則，配套設施竣工完成前，融資地塊建設項目不得預售。，上報區(qū)人民政府。村民宅基地面積超過134平方米的，3層以下(含3層)住宅面積據實審核，其中400平方米以下部分按拆1平方米還1平方米的標準給予安置；超出部分給予貨幣補償。09年以后，集體土地轉國有土地，必須履行征收報批程序。（九）土地轉性申請由村集體經濟組織選擇安置地塊性質方案（保留集體建設用地，或轉為國有建設用地），如選擇轉為國有建設用地，需召開村集體經濟經組織成員大會或成員代表大會表決，經2/3以上（含2/3）集體經濟組織成員或成員代表同意后，提交土地轉性申請，并附上表決簽名，隨同城中村改造方案一并上報。在拆遷工作、用地和報建手續(xù)辦理和復建安置房項目實施建設等后續(xù)工作中，復建安置資金按《天河區(qū)城中村整體改造工作指引》和《天河區(qū)舊村自主改造項目復建安置資金監(jiān)管委托協議》的有關要求進行監(jiān)管、支付。六、報建階段（二十七）建筑單體規(guī)劃報建全資改造公司按有關規(guī)定備齊資料后到規(guī)劃部門申辦項目建筑單體規(guī)劃報建手續(xù)。附件二：現狀調查內容現狀摸查包括以下七個方面：社會現狀：人口規(guī)模，本村、非本村居民戶數及人數，村民及計提收入狀況，社會保障狀況、城中村改造狀況等；用地現狀：國有土地、集體土地（農用地、建設用地）、土地利用性質（居住用地、公共服務用地、市政設施用地等）；權屬狀況：土地權屬（合法、違法）、房屋權屬（合法權屬、違法建筑）；建筑物現狀：總量，分類建筑面積等；留用地指標落實情況；文物、歷史文化街區(qū)、有保護價值的建筑、古樹名木等；現狀歷史資料：圖