【正文】 力作為主要考察其實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)注重其品牌、資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，并注意以下兩點(diǎn)：一是在改造方案未批復(fù)前，各城中村改造單位不得與合作開發(fā)單位簽訂有實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的合同；二是選擇開發(fā)單位時(shí)必須經(jīng)過合法程序，按照村集體決定重大事項(xiàng)的程序進(jìn)行表決通過。（十七）申辦拆遷許可拆遷證，發(fā)布拆遷通告，組織動(dòng)遷工作 取得《復(fù)建安置資金存入證明》，村集體經(jīng)濟(jì)組織向國土部門申辦《房屋拆遷許可證》，并由區(qū)政府發(fā)布拆遷通告后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織動(dòng)遷工作。（二十一）用地報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，城中村改造項(xiàng)目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按用地報(bào)批要求，向區(qū)國土房管局?jǐn)M定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，報(bào)市國土房管局審核后，依照土地管理法的規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（二十三）申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》全資改造公司憑市“三舊”辦批復(fù)的改造方案，按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市規(guī)劃部門申辦項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件手續(xù)。（二十六）選擇拍賣融資的開發(fā)模式由市土地開發(fā)中心申辦規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備。（二十八）申辦消防、環(huán)保、衛(wèi)生等手續(xù)全資改造公司按建筑設(shè)計(jì)方案審查復(fù)函的要求，辦理消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生等專業(yè)管理部門意見。（三十二）辦理工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù) 全資改造公司持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、施工圖設(shè)計(jì)審查文件等前置審批文件到建設(shè)部門申辦工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)。（三十六）房屋移交項(xiàng)目改造建設(shè)方在完成回遷安置房建設(shè)后，按約定的條件和時(shí)限移交回遷安置房。附件一：改造范圍確定要求改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政區(qū)劃范圍，以此為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點(diǎn)和周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，整合集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，特別是集體建設(shè)用地、舊廠房用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實(shí)行連片整體改造，連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策許可的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對(duì)原有存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。第四篇：城中村改造流程(修改)城中村改造前期工作流程第一步：拆遷一、到區(qū)中村改造辦公室報(bào)名：需寫申請(qǐng)、上報(bào)公司工商一套資料；二、與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府（城中村改造辦公室）簽訂《前期合作協(xié)議》，在指定工作日打打入到對(duì)方賬戶相應(yīng)數(shù)額的項(xiàng)目保證金；三、領(lǐng)取該改造片區(qū)的“規(guī)劃指導(dǎo)意見”四、征得改造片區(qū)國有居民及單位的同意并在圖紙上所在的單位位置處蓋單位公章；五、委托有資質(zhì)的公司（我公司委托設(shè)計(jì)公司）擬寫項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告；六、取得發(fā)改局批準(zhǔn)的立項(xiàng)核準(zhǔn)；七、與區(qū)城中村改造辦公室對(duì)接，選定委托拆遷方（即拆遷公司）八、與拆遷公司簽訂協(xié)議；（一般是三方協(xié)議，即，開發(fā)商、拆遷公司、片區(qū)辦事處）九、拆遷前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作（即：與該改造片區(qū)辦事處、社區(qū)、村組建立良好的人際關(guān)系，推動(dòng)各項(xiàng)會(huì)議的召開，即黨員代表大會(huì)、村民代表大會(huì)等等，該項(xiàng)工作由拆遷公司主導(dǎo)）十、到土地局、產(chǎn)權(quán)處查該片區(qū)土地、產(chǎn)權(quán)的檔案，因?yàn)樵趪型恋刂校恋氐氖褂眯再|(zhì)決定了賠償?shù)膬r(jià)格；此項(xiàng)工作是給拆遷安置做準(zhǔn)備；十一、取得拆遷補(bǔ)償安置方案（區(qū)城改辦工作）十二、到區(qū)拆遷監(jiān)督辦公室辦理“拆遷許可證”，并打入相應(yīng)保證金（注：拆遷許可證只針對(duì)國有單位及住戶）；十三、測繪公司進(jìn)場對(duì)國有單位、村集體道路、經(jīng)濟(jì)組織、附屬設(shè)施、建筑進(jìn)行測繪，并由辦事處監(jiān)督，做公證人；十四、評(píng)估公司進(jìn)場對(duì)國有單位建筑、空地、鋪面等進(jìn)行評(píng)估工作；十五、發(fā)布拆遷通告、拆遷公告（注：拆遷通告針對(duì)村集體、村民，由區(qū)城改辦發(fā)文，拆遷公告針對(duì)國有居民及單位，由拆遷監(jiān)督辦公室發(fā)文）；十六、由拆遷公司做好該片區(qū)的動(dòng)遷工作；十七、測繪公司對(duì)每一戶村民住宅進(jìn)行測繪，此項(xiàng)測繪必須由開發(fā)企業(yè)人員陪同進(jìn)場。不要死盯在這個(gè)環(huán)節(jié)上）。三、規(guī)劃方案的推動(dòng)工作，由區(qū)城改辦召開各職能單位、管網(wǎng)單位對(duì)方案進(jìn)行審評(píng)；修改完畢后上報(bào)至區(qū)常務(wù)會(huì)進(jìn)行審批后上報(bào)區(qū)規(guī)劃局；四、方案由區(qū)規(guī)劃局審批后，上報(bào)至市規(guī)劃局局長辦公會(huì)、專家論證會(huì)、規(guī)委會(huì)；五、方案通過規(guī)委會(huì)審批后，辦理土地前期各項(xiàng)工作。以上6項(xiàng)經(jīng)區(qū)政府審批后報(bào)市國土資源局經(jīng)市政府審核后即可取得批復(fù)。改造范圍內(nèi)被拆遷村民住宅具體應(yīng)按照如下方式分類安置補(bǔ)償：有證建筑面積按“拆一補(bǔ)一”復(fù)建安置。在改造范圍內(nèi)規(guī)劃建筑總量突破規(guī)劃極限的情況下，被拆遷房屋按上述規(guī)定準(zhǔn)予復(fù)建的建筑面積超出戶均基準(zhǔn)建筑面積的部分，可按被拆遷房屋重置價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，也可在村民自愿的基礎(chǔ)上，將其貨幣補(bǔ)償折算成股份參與集體物業(yè)收益分紅，具體可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t確定比例，如按三比一或二比一）轉(zhuǎn)化為商業(yè)物業(yè)。合法的集體物業(yè)建筑面積依照“拆一補(bǔ)一”予以復(fù)建安置；納入“城中村”改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬于已批準(zhǔn)未建或已建但尚未達(dá)到已批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的情況，可按批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模補(bǔ)足復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)權(quán)益面積，相應(yīng)的建安成本由村集體自籌，不計(jì)入改造成本；在改造范圍內(nèi)土地承載能力允許的情況下，2007年6月30日之前已建的歷史集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)，可按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量，準(zhǔn)予復(fù)建部分建安費(fèi)用納入改造成本，不予復(fù)建部分歷史集體物業(yè)可給予建安成本補(bǔ)償。四、“城中村”改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施等設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)與融資用地同步轉(zhuǎn)為國有，并無償交由政府及相關(guān)部門統(tǒng)籌使用。六、現(xiàn)狀建筑拆運(yùn)費(fèi)按不高于每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)核算；搬家補(bǔ)償費(fèi)按每戶1000元的標(biāo)準(zhǔn)核算（搬出搬進(jìn)）；屋內(nèi)裝有電話、有線電視等設(shè)施需遷移的，按有關(guān)主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算遷移費(fèi)。十、不可預(yù)見費(fèi)按總改造成本的3%至5%計(jì)算，用于村集體統(tǒng)籌實(shí)施安置補(bǔ)償過程實(shí)際需發(fā)生的但未納入改造成本的部分費(fèi)用。十三、改造“城中村”個(gè)案需突破以上條款規(guī)定核算標(biāo)準(zhǔn)或需在成本構(gòu)成所列項(xiàng)目以外新增加專項(xiàng)成本的，需充分論證說明，并提交相應(yīng)的原始資料供審核。試行兩年。十一、“城中村”改造的主要改造成本構(gòu)成詳見附件。八、復(fù)建成本的計(jì)算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)的建設(shè)等級(jí)，嚴(yán)格按照《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標(biāo)準(zhǔn)指引的函》（穗舊改函?2010?9號(hào)）核定的建安綜合單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。五、“城中村”改造中臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照廣州市國土房管局最新發(fā)布的《廣州市房屋租金參考價(jià)》，結(jié)合該區(qū)域市場實(shí)際租金和村所在區(qū)域的租金市場水平評(píng)估確定，住宅臨遷單價(jià)可在每平方米每月20元至30元范圍內(nèi)、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè)面積臨遷單價(jià)可在每平方米每月30元至50元范圍內(nèi)適當(dāng)浮動(dòng)。三、村民住宅和村集體物業(yè)建安成本補(bǔ)償按每平方米1000元上限核算，計(jì)入改造成本。村民戶籍證明應(yīng)取得區(qū)或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)確認(rèn)，其中用于核算住宅權(quán)益面積的村民戶數(shù)應(yīng)由區(qū)審核符合一戶一宅的條件。2007年6月30日之后建設(shè)的無合法權(quán)屬證明的村民住宅一律拆除，不予補(bǔ)償。第五篇：廣州市城中村改造成本核算指引(試行)廣州市“城中村”改造成本核算指引（試行） 為進(jìn)一步明確“城中村”改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范“城中村”改造成本核算方式，科學(xué)控制改造成本，加快推進(jìn)“三舊”改造工作，制訂本通知。第三階段一、經(jīng)市國土資源局備案后的建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報(bào)告書；二、建設(shè)用地勘測定界圖；三、擬占用土地的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；四、申請(qǐng)用地位置的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用規(guī)劃圖；五、市勞動(dòng)保障局被征地農(nóng)民社會(huì)保障措施落實(shí)情況的審核意見；六、征地聽證材料批復(fù)；七、區(qū)人民政府對(duì)項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序說明的批復(fù)；八、國土分局審查意見的批復(fù)；九、一書一方案的批復(fù)；十、控規(guī)圖（并由市規(guī)劃局在控規(guī)圖上蓋章，此項(xiàng)工作需通過規(guī)委會(huì)的審批）；十一、城中村改造項(xiàng)目征收集體建設(shè)用地的請(qǐng)示；十二、城中村改造征地補(bǔ)償實(shí)施方案；十三、政府關(guān)于城中村改造實(shí)施方案的批復(fù)文件；十四、城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件及附圖或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)意見及附圖；以上14項(xiàng)由區(qū)國土分局統(tǒng)一報(bào)市國土資源局，經(jīng)市政府審批后，經(jīng)省國土資源廳審核后即可取得批復(fù)。二十二、如出現(xiàn)釘子戶，可進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成，找出釘子戶典范，上報(bào)區(qū)城改辦、區(qū)法制辦下行政裁決，時(shí)機(jī)成熟可進(jìn)行強(qiáng)拆。此項(xiàng)工作建議打包補(bǔ)償，由拆遷公司主導(dǎo)。轉(zhuǎn)制社區(qū)對(duì)改造范圍有異議，再由區(qū)城改辦召集區(qū)國土房管分局、區(qū)規(guī)劃分局、街道一起協(xié)調(diào)解決。九、其他（三十八）本指引由廣州市天河區(qū)城市更新改造辦公室負(fù)責(zé)解釋。七、項(xiàng)目建設(shè)階段（三十四）工程施工建設(shè)由全資改造公司按國家現(xiàn)行有關(guān)組織工程施工建設(shè)，在此期間，由區(qū)工程質(zhì)監(jiān)站對(duì)工程質(zhì)量、安全施工、文明施工進(jìn)行管理。（三十）施工圖設(shè)計(jì)文件審查備案 全資改造公司持《廣州市建設(shè)工程施工圖審查合格書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等前置審批文件到建設(shè)部門申辦施工圖設(shè)計(jì)文件審查備案手續(xù)。城中村改造項(xiàng)目土地交易競拍人競得土地，并交納了土地出讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)后，持相關(guān)證明文件，按程序申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。如保留集體土地性質(zhì)，則按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項(xiàng)目用地的報(bào)批手續(xù)