【正文】 理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書。將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行帳戶后，由區(qū)政府對(duì)安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工作的通告》，同時(shí)核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施拆遷。用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以區(qū)為主體，按照改造工程進(jìn)度撥付、分級(jí)負(fù)責(zé)、?？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)政府、街道辦事處和村村民委員會(huì)共同對(duì)改造資金進(jìn)行監(jiān)控。根據(jù)出讓公告以及出讓合同市“三舊”辦負(fù)責(zé)對(duì)安置房建設(shè)時(shí)序、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、回遷時(shí)序等進(jìn)行全程監(jiān)管。區(qū)人民政府按照市人民政府的統(tǒng)一要求，對(duì)該村的基本情況進(jìn)行調(diào)查，會(huì)同土地部門與村（組）協(xié)商后，擬定城中村改造初步方案，經(jīng)村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)通過(guò)。第二步：區(qū)政府審核、完善資料、上報(bào)市村改辦 區(qū)人民政府組織對(duì)村（組）基本情況進(jìn)行調(diào)查，會(huì)同土地部門與村（組）協(xié)商擬定城中村改造意向及范圍，經(jīng)村民大會(huì)形成決議。，并提交以下資料：（1）申報(bào)意向書；（2）承諾書（系指質(zhì)量、工程、安全、村民或居民搬遷、安置、回遷等各項(xiàng)承諾，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及主要技術(shù)、管理人員承諾等）；（3）法定代表人證書或法定代表人簽署的法人代表授權(quán)委托書；（4）企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資金和業(yè)績(jī)證明，以及項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)人員的職稱證書；（5）可行性論證分析報(bào)告；（6）開發(fā)改造方案，包括規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙及綜合說(shuō)明書、房屋搬遷安置方式、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案、竣工驗(yàn)收后的管理模式和違約責(zé)任。（合同）書，區(qū)法制辦審定該協(xié)議（合同）書，交由委托的律師事務(wù)所審查且出具相關(guān)法律文書后，區(qū)政府或區(qū)政府委托的相關(guān)部門與開發(fā)企業(yè)簽署正式協(xié)議（合同）書，項(xiàng)目正式準(zhǔn)入，并可開始辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建手續(xù)。，在區(qū)規(guī)劃分局協(xié)助下，相關(guān)資料報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局。，并按照業(yè)務(wù)會(huì)議要求進(jìn)行修改完善后，才可上市規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)。，無(wú)重大問(wèn)題后，方可請(qǐng)市政府對(duì)控規(guī)進(jìn)行批復(fù)。（安置基數(shù)“1”的認(rèn)定，是依據(jù)衛(wèi)拍圖和測(cè)繪圖進(jìn)行界定。城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明拆遷住宅房屋的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),供被拆遷人自由選擇； 城中村改造中連片改造的舊城區(qū)拆遷，應(yīng)按照《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》辦理拆遷許可手續(xù)，制定拆遷補(bǔ)償安置方案。第七步：國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃獲市政府批準(zhǔn)后，國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批工作。需滿足以下條件前提下，方可進(jìn)行土地招拍掛：（一）控規(guī)批復(fù)市規(guī)劃局下發(fā)設(shè)計(jì)條件，并對(duì)出讓土地進(jìn)行測(cè)繪定界。（六）市國(guó)土局進(jìn)行土地評(píng)估（保征土地）；對(duì)出讓土地涉及國(guó)有土地使用證辦理注銷。受讓人在按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)持土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)、完稅證明和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。延期交付土地超過(guò)6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求區(qū)人民政府賠償因違約造成的其他損失。、免政策。思想發(fā)動(dòng)：由轉(zhuǎn)制社區(qū)做好轉(zhuǎn)制居民思想工作，解釋和宣傳城中村改造政策。（三）現(xiàn)狀測(cè)量調(diào)查由村集體經(jīng)濟(jì)組織委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)量單位對(duì)初步劃定的城中村改造范圍的情況進(jìn)行測(cè)量，調(diào)差，現(xiàn)狀測(cè)量、調(diào)查的具體內(nèi)容（詳見(jiàn)附件二）。（七）編制城中村改造方案，由村集體經(jīng)濟(jì)組織委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制單位根據(jù)拆遷安置初步方案和經(jīng)確認(rèn)的改造范圍、現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量，編制城中村改造方案（包括資金平衡方案等），改造方案按照市“三舊”辦《城中村改造編制技術(shù)要求》進(jìn)行編制。四、拆遷安置階段（十一）制定和實(shí)施《城中村改造拆遷補(bǔ)償安置工作方案》和《城中村改造拆遷補(bǔ)償安置工作應(yīng)急預(yù)案》，經(jīng)所在街道審查同意后，報(bào)區(qū)城改辦備案后實(shí)施。經(jīng)股東代表表決通過(guò)后，依據(jù)《城中村改造拆遷和補(bǔ)償安置方案》，制定《城中村改造拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。（十四）成立全資改造公司在城中村改造方案經(jīng)市“三舊”辦審批同意和土地轉(zhuǎn)性工作完成后，如選定自主開發(fā)模式，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)成立全資改造公司（以下簡(jiǎn)稱“全資改造公司”），作為城中村改造后續(xù)工作的主體，負(fù)責(zé)城中村改造的開發(fā)建設(shè)工作。（十六）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，實(shí)施復(fù)建安置資金監(jiān)管 由村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成立的獨(dú)資公司按《關(guān)于加強(qiáng)舊村全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見(jiàn)》（穗舊改聯(lián)字[2010]3號(hào)）、《天河區(qū)舊村自主改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管工作指引》等及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，簽訂《天河區(qū)舊村自主改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管委托協(xié)議》，并將復(fù)建安置資金存入?yún)^(qū)政府制定的資金監(jiān)管賬戶，并到相關(guān)金融機(jī)構(gòu)辦理無(wú)條件銀行保函。五、用地手續(xù)辦理階段【一】安置地塊及自主開發(fā)地塊用地手續(xù)辦理（十八）項(xiàng)目立項(xiàng) 全資改造公司憑市“三舊”改造辦公室方案的批復(fù)意見(jiàn)向區(qū)發(fā)改部門申請(qǐng)辦 理項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項(xiàng)目備案證》。用地報(bào)批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市國(guó)土房管局出具用地批復(fù)意見(jiàn)。（二十四）用地劃撥如將項(xiàng)目安置地塊轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，村集體經(jīng)濟(jì)組織按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項(xiàng)目用地的劃撥手續(xù)，取得《建設(shè)用地使用劃撥決定書》。由市土地開發(fā)中心拍賣地塊。（二十九）申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》全資改造公司持環(huán)保、人防、防震減災(zāi)、消防等有關(guān)部門的前置審批文件到市規(guī)劃局申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（三十三）申辦《建設(shè)工程施工許可證》 全資改造公司持《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、施工圖設(shè)計(jì)文件審查等前置審批文件到建設(shè)部門申辦《建設(shè)工程施工許可證》。（三十七）被拆遷轉(zhuǎn)制居民回遷。在現(xiàn)場(chǎng)踏勘后，先由區(qū)規(guī)劃分局根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況、周邊用地規(guī)劃紅線辦理情況、城市規(guī)劃等，提出改造范圍線，再由區(qū)國(guó)土房管分局套土地利用現(xiàn)狀、土地利用規(guī)劃圖，將不合政策要求的土地提出從改造范圍剔除等意見(jiàn)。（因?yàn)橛行┳魰?huì)給測(cè)會(huì)公司人員紅包，希望多測(cè)些面積，這樣損失的開發(fā)企業(yè)）；十八、村民、國(guó)有居民、單位簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議（由企業(yè)出資、拆遷公司主導(dǎo)）十九、與村集體簽訂道路及附屬設(shè)施安置補(bǔ)償協(xié)議（由企業(yè)出資、拆遷公司主導(dǎo)），一般分為兩種方式：打包補(bǔ)償，即一個(gè)村只賠了個(gè)價(jià)格，不管是租賃經(jīng)營(yíng)戶，由村組去面對(duì)該經(jīng)營(yíng)戶，單算，即一個(gè)租賃戶一結(jié)拆遷安置費(fèi)用。二十、同時(shí)辦理各項(xiàng)前期工作（水保、環(huán)評(píng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、地堪、及土地前期要件等工作）； 二十一、拆遷過(guò)程收回各土地證、產(chǎn)權(quán)證。第三步：土地一、與堪測(cè)定界公司簽訂合同，最好是找與土地局關(guān)系比較好的公司來(lái)做； 第一階段二、對(duì)改造片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行測(cè)繪、四臨單位簽字確認(rèn)后由勘測(cè)定界公司出具《建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書》；三、建設(shè)用地勘測(cè)定界圖；四、擬占用土地的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；五、申請(qǐng)用地位置的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用規(guī)劃圖； 第二階段一、被征地農(nóng)民社會(huì)保障措施落實(shí)情況的說(shuō)明和市勞動(dòng)保障部門的審核意見(jiàn)；二、征地聽證村料（包括聽證告知書、送達(dá)回執(zhí)和聽證會(huì)議紀(jì)要、不申請(qǐng)聽證的復(fù)函、擬征地現(xiàn)狀確認(rèn)表）；三、對(duì)項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序的說(shuō)明；四、國(guó)土分局的審查意見(jiàn)；五、一書一方案擬寫；以上5項(xiàng)由相關(guān)職能部門上報(bào)后須經(jīng)區(qū)政府審批通過(guò)。土地掛牌一、掛牌出讓方案審批區(qū)國(guó)土資源部門的請(qǐng)示文件；拆遷安置補(bǔ)償成本的認(rèn)定和土地增值收益的起價(jià)；國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓委托書；土地交易委托方案，包括地塊基本情況、土地用途、出讓年限、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、交易方式、交易條件、交易起價(jià)、交易底價(jià)、成交價(jià)款支付要求、土地移交辦法、安置補(bǔ)償方案及詳細(xì)的安置補(bǔ)償規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)；國(guó)有建設(shè)用地取得文件區(qū)政府關(guān)于出讓方案的審查意見(jiàn)建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書和勘測(cè)定界圖；道路紅線及其電子文件；宗地圖地籍調(diào)查相關(guān)資料；1土地勘測(cè)定界報(bào)告及勘測(cè)定界圖；1地塊位置示意圖；1用地管理圖。2007年6月30日之前已建的歷史建筑，若符合《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》（2001年廣州市人民政府令第5號(hào)），經(jīng)村集體批準(zhǔn)使用宅基地的，現(xiàn)狀房屋不超過(guò)三層半部分建筑面積按“拆一補(bǔ)一”復(fù)建安置，超出部分建筑面積不予復(fù)建安置，可給予建安成本補(bǔ)償；屬于未經(jīng)村集體批準(zhǔn)，私自占地建設(shè)的一律拆除不予復(fù)建，可給予建安成本補(bǔ)償。戶均宅基地房屋基準(zhǔn)建筑面積為240平方米至280平方米（具體數(shù)值由區(qū)參考各村的建設(shè)用地規(guī)模確定）。2007年6月30日之后建設(shè)的無(wú)合法權(quán)屬證明的村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)一律拆除，不予補(bǔ)償。改造范圍內(nèi)變電站、燃?xì)庹{(diào)壓站、加壓泵站、郵政所、醫(yī)院、加油站以及其他經(jīng)營(yíng)性的城市基礎(chǔ)設(shè)施中新建或超原規(guī)模復(fù)建部分投資不計(jì)入改造成本，其他非經(jīng)營(yíng)性的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資均計(jì)入改造成本，同步配套建設(shè)。七、歷史建筑保護(hù)費(fèi)用（遷建或修繕）根據(jù)具體的歷史建筑保護(hù)方案確定，并計(jì)入改造成本。集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用不在改造成本中單列，全部計(jì)入不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。十四、本指引自發(fā)布之日起實(shí)行，由廣州市“三舊”改造工作辦公室負(fù)責(zé)解釋