【導(dǎo)讀】宏觀政策—央行年內(nèi)首次下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，釋放4000到5000. 億元流動資金，踐行“適時適度”預(yù)調(diào)微調(diào)貨幣政策。5日為三年來首次下調(diào)，本次為第二次下調(diào)，也是20xx年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，近期外匯流入減少，市場流動性偏緊。樓市進入明顯下調(diào)周期。中27個城市價格環(huán)比上漲，72個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自20xx年8月以來持續(xù)縮小，20xx年2. 33個城市住宅價格同比下跌，下跌城市數(shù)量比上月增加11個。環(huán)比來看，十大城市環(huán)比再次全線下跌。其中，成都環(huán)比下跌幅度最大，超過1%。達到1205億元和1055億元，同比減少%和%。20xx年全國130個城市土地出讓金總額為，同比減少13%。億元，占據(jù)67%的比例，但同比下滑了24%。試點處理小產(chǎn)權(quán)房問題。目前，中央要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)。登記發(fā)證，對“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地不予確權(quán)登記發(fā)證。房用地供后巡查監(jiān)管制度”。

　　

【正文】 軍 。 ■ 星沙板塊 [區(qū)域范圍 ] 瀏陽河以北、國際會展中心 世界之窗以東 [樣本樓盤 ] 27 蝴蝶谷、楚天世紀城、錦璨家園、華潤鳳凰城、尚都花園城、恒基凱旋門、博雅上院、中國鐵建國際城、筑夢佳園、三景國際、未來康橋長郡、東方航標(biāo) [12 月份星沙板塊市場動態(tài) ] 項目名稱 詳情 獲批預(yù)售證項目 / 新開工房屋 蝴蝶谷 住宅新開工面積 38760 平方米 ，共 392 套。 恒基凱旋門 住宅新開工面積 153971 平方米 ，共 1320 套。 爵士湘 住宅新開工面積 76893 平方米 ，共 942 套。 未來康橋長郡 住宅新開工面積 146643 平方米 ，共 1287 套。 新報建項目 方略 90 公館 新報建面積 25053 平方米 昌和商業(yè)中心 新報建面積 平方米 源匯明珠 新報建面積 100000 平方米 竣工房屋 未來康橋長郡 住宅竣工面積為 38494 平方米 ，共 347 套。 蝴蝶谷 住宅竣工面積為 38636 平方米 ，共 446 套。 [板塊樓盤資訊 ] 項目名稱 項目動態(tài) 三一街區(qū) 在售三期 85174 平方米 房源，均價 5500 元 /平方米 。 松雅湖金岸 在售 80240 平方米 現(xiàn)房，價格在 50006500 元 /平方米 之間，可用公積金貸款。 華潤鳳凰城 三期紫云府主推 81126 平方米 N+1 房源，均價 5600 元 /平方米 。 水岸世景 在售 35136 平方米 準(zhǔn)現(xiàn)房，均價 5600 元 /平方米 。 [星沙板塊 12 月份數(shù)據(jù)分析 ] 28 星沙板塊 12 月均價與成交量走勢圖 20xx 年 12 月份星沙板塊 1 月份由于是新春 佳節(jié)時候，所以銷售面積僅為 8447 平方米 ，隨著年后開發(fā)商紛紛加大了各自的促銷力度加推房源，促使了本板塊 2 月份銷售面積相比 1 月份有所增加，達到了 18449平方米 。 20xx 年初，新建商品住宅市場成交低迷，庫存消化難度加大，開發(fā)商在推盤頻率和新盤定價上會趨于保守，“以價換量”的程度比去年年底加深。但是老項目折價促銷的同時，新項目入市價格也會保持相對低位。 ■ 芙蓉區(qū)政府 馬王堆板塊 [區(qū)域范圍 ] 瀏陽河以南、長沙大道以北、東二環(huán)以東、瀏陽河以西 [樣本樓盤 ] 上東 ?萊克辛頓 、 先鋒 ?東外灘 、 湘域熙岸 、 山水華景 、 東方芙蓉 、 鑫科明珠 、 長房 ?白沙灣 、萬象 ?凱旋灣、紅橡華園、長房東郡、凱樂湘園、銀港水晶城 [12 月份芙蓉區(qū)政府 馬王堆板塊市場動態(tài) ] 項 目名稱 詳情 獲批預(yù)售證項目 湘域熙岸 7棟獲批預(yù)售證 新開工房屋 / 新報建項目 / 竣工房屋 東璽門 住宅新竣工 42233平方米 ，竣工套數(shù) 464套 [板塊樓盤資訊 ] 項目名稱 項目動態(tài) 鴻基橄欖君庭 二期主推 90130平方米 二房、三房，準(zhǔn)現(xiàn)房起價 6800元 /平方米 ，均價 7300元 /平方米 ，預(yù)計 10月交房。 湘域熙岸 “瀾域 ”120175平方米 房源在售，均價 8000元 /平方米 ，全款 96折，按揭 99折。 29 先鋒東外灘 在售 48160平方米 二至四房房源，均價 68007000元 /平方米 。 鑫科明珠 在售 75140平方米 房源，均價 68007300元 /平方米 。全款支付最高可享 95折優(yōu)惠。 [芙蓉區(qū)政府 馬王堆板塊 12月份數(shù)據(jù)分析 ] 芙蓉區(qū)政府 馬王堆板塊 12月均價與成交量走勢圖 剛剛進入的 20xx，局面不比 20xx 容易，長沙樓市延續(xù)了低位運行軌跡。由于調(diào)控政策的不放松，房地產(chǎn)價格調(diào)整預(yù)期增加，對房地產(chǎn)市場預(yù)期悲觀氣氛蔓延，剛性需求雖然存在，但真正出手的卻不多，等待和觀望的氣氛會繼續(xù)維持，市場成交量繼續(xù)在低位徘徊。 1 月，芙蓉區(qū)政府 馬王堆板塊樣本樓盤 成交均價 5604 元 /平方米 。究 其主要原因是本板塊樣本樓盤凱樂湘園、上河國際商業(yè)廣場、 銷售均價在 4400 元5300 元 /平方米 左右，拉低了本板塊一月份的成交均價。 2 月份，本板塊共計成交 30 套，成交均價為 6015 元 /平方米 ，高于 1 月份成交均價，同比上漲了 411 元 /平方米 。主要是由于湘域熙岸、東方芙蓉、上東?萊克辛頓等銷售均價在 6700 元 7900 元 /平方米 左右，拉高本板塊的成交均價。 在如此低迷的市場成交量的背景下，在 20xx 年中國樓市堅持調(diào)控的聲音里，希望開發(fā)商和購房者都能找到各自合理的利益平衡點。 ■ 北城板塊 [區(qū)域范 圍 ] 瀏陽河 以北、湘江以東、萬家麗北路以西 30 [樣本樓盤 ] 萬國城 Moma、 雙灣國際 、 山語城 、 英祥春天 、 莊園心伽泊 、 山水卿卿 、 美利新世界 [12月份北城板塊市場動態(tài) ] 項目名稱 詳情 獲批預(yù)售證項目 萬科城 1 18棟獲批預(yù)售證，獲批預(yù)售面積 平方米 ，共 637 套 莊園心伽泊 1棟獲批預(yù)售證 新開工房屋 萬國城 住宅新開工面積 273129 平方米 ， 2787 套 新報建項目 世家水木華麓 建筑面積 60000 平方米 竣工房屋 堤亞納灣 住宅新竣工面積 52554 平方米 ， 450 套 [板塊樓盤資訊 ] 項目名稱 項目動態(tài) 山語城 在售 27棟 80120 平方米 二至三房，均價 5700 元 /平方米 ，全款95 折，按揭 97 折 英祥春天 7棟 8495 平方米 N 1 聰明陽房熱售，開春特惠 5600 元 /平方米 起，均價 57006000 元 /平方米 ，一次性付款 97 折；老帶新享有物管費 /等值房款優(yōu)惠 莊園心伽泊 目前在售 48120 平方米 一至三房，均價 5600 元 /平方米 美利新世界 在售 40140 平方米 房源，折后均價 5500 元 /平方米 。另 1 號棟 3741平公寓新品認籌，預(yù)計 4 月開盤 雙灣國際 在售 84113 平方米 二至三房精裝房源，起價 5998 元 /平方米 ，全款98 折，按揭 99 折。 極目楚天 在售 39168 平方米房源， 5200 元 /平方米 。首付 6 萬月供 800 起。 [北城板塊 12 月份數(shù)據(jù)分析 ] 31 北城板塊 12 月均價與成交量走勢圖 1 月份、 2 月份，北城板塊樣本樓盤成交面積都與 20xx 年 12 月份 基本持平，但成交均價有所變動，1 月份成交均價為 元 /平方米 ， 2 月份成交均價為 元 /平方米 ， 其中主要原因是由于雙灣國際 2 月份 銷售的均為 大戶型 ，套均面積 平方米 ，成交 量為 本板塊的首位，成交均價為 6623 元 /平方米 ，遠遠高于北城板塊的成交均價 。 春節(jié) 前后，整個房地產(chǎn)市場處于一個調(diào)整期，購房者的 購房需求也相對減緩 。北城版塊的 商業(yè)、酒店、餐飲等 配套設(shè)施日益成熟 ，再加上一些樓盤本身也帶來了許多高端配套 和區(qū)域樓盤適中的價格， 使得北城板塊 具有較高的競爭力。 ■ 伍家?guī)X 月湖板塊 [區(qū)域范圍 ] 瀏陽河 以南、三一大道以北、湘江以東、世界之窗以西 [樣本樓盤 ] 長大．臥琥 、 威爾士春天 、 財富名園 、 第一灣 、 北辰新河三角洲 、 瑞都豪庭 、 才子佳苑 、 世方水岸（四方水岸） 、 美利新世 界 [12 月份伍家?guī)X 月湖板塊市場動態(tài) ] 項目名稱 詳情 獲批預(yù)售證項目 / 32 新開工房屋 / 新報建項目 / 竣工房屋 德雅村住宅樓 住宅竣工面積 13324 平方米 ，共 158 套 [板塊樓盤資訊 ] 項目名稱 項目動態(tài) 威爾士春天 月湖公園對面，威爾士春天在售 10棟樓王 141175 平方米 房源，均價 61006900 元 /平方米 。 長大 ?臥琥 臥琥，在售 100 平方米 以上大戶型房源，另少量 8090 平方米 中小戶型在售，均價 6200 元 /平方米 ，一次性付款 99 折。 美利新世界 美利新世界在售 40 平方米 140 平方米 房源，折后均價 5500 元 /平方米 。另 1 號棟 3741 平公寓新品認籌，預(yù)計 4 月開盤。 上林紫郡（錦順 .和府園） 上林紫郡準(zhǔn)現(xiàn)房銷售， 5 號棟 78144 平方米 房源熱售，均價 6600 元/平方米 。 才子佳苑 才子佳苑二房均價 6800 元 /平方米 ，三房均價 6500 元 /平方米 ，商鋪均價 萬 /平方米 。 [伍家?guī)X 月湖板塊 12 月份數(shù)據(jù)分析 ] 伍家?guī)X 月湖板塊 12 月均價與成交量走勢圖 21012 年 12 月，樓市“寒冬”凜冽，加上正值春 節(jié)期間，伍家?guī)X月湖板塊樣本樓盤兩個月加起來共成交 151 套，成交面積 12963 平方米 ，其中一月份成交 56 套 ，二月份成交了 95 套；一月份該版塊成交均價為 6629 元 /平方米 、二月份 33 7184 元 /平方米 ，與去年 12 月份 元 /平方米 的成交均價相比，降幅較大。 北辰三角洲是這兩個月該版塊成交套數(shù)最多的樓盤，共成交 71 套， 約占該板塊半壁江山 。 ■ 大托 暮云板塊 [區(qū)域范圍 ] 南三環(huán)以南，湘江以東，京珠高速以西（含暮云） [樣本樓盤 ] 山水印象、怡海星城、南郡明珠、中信新城?青年社區(qū)、中信新城?城市廣場 、山水嘉園、中建芙蓉和苑、凱富?漫城 [12 月份 大托 暮云板塊 市場動態(tài) ] 項目名稱 詳情 獲批預(yù)售證項目 / 新開工房屋 / 新報建項目 環(huán)科園 SOHO 廣場 位于環(huán)保大道以南、圭白路以東，建筑面積140000 平方米 ，開發(fā)商為湖南南庭投資有限公司 竣工房屋 三城華苑 住宅竣工面積 26753 平方米 ，竣工套數(shù) 224 套，套均面積 平方米 保利閬峰云墅 住宅竣工面積 44021 平方米 ，竣工套數(shù) 316 套，套均面積 平方米 [板塊樓盤資訊 ] 項目名稱 項目動態(tài) 五礦?紫湖香醍 主推 80160 平方米 二三房，起價 5600 元 /平方米 。 幸福莊園 加推 88139 平方米 兩房、三房剛需戶型，全款一口價 3988 元 /平方米 ，按揭一口價 4088 元 /平方米 。 南郡雅園 在售 99 平兩房以上房源，均價 4500 元 /平方米 。 凱富?漫城 在售房源為 82112 平方米 湖景美宅， 2 期一批折后全款起價 3868元 /平方米 ，最高價 4088 元 /平方米 。 南郡明珠 在售 99 平兩房以上房源，均價 4400 元 /平。 怡海星城 在售 85 平方米 二房及以上房源，折后均價 50005300 元 /平方米 ，預(yù)計今年年底交房。 [大托 暮云板塊 12 月份數(shù)據(jù)分析 ] 34 大托 暮云板塊 12 月均價與成交量走勢圖 1 月份，大托 暮云板塊樣本樓盤成交均價基本維持 4400 左右， 2 月份由于南郡明珠成交價格為 2480 元/平方米 ，板塊樓盤成交均價下降 700 元 /平方米 。 2月份成交面積 3299 平方米 ，比去年 12 月減少 1740 平方米 ，成交套數(shù) 39 套，比去年 12 月減少 21 套。成交量最大的依舊是凱富?漫城成交面積 1659 平方米 ，占整個板塊成交量 一半 以上。 好房子網(wǎng)板塊分析官方網(wǎng)址 第六部分 管理智庫 房地產(chǎn)企業(yè)的客戶細分戰(zhàn)略 在變化莫測的房地產(chǎn)市場上，唯一不變的是把握客戶的重要性。設(shè)計可以外包，建筑可以外包，銷售可以外包，幾乎什么都可以外包，只有基于客戶忠誠度的品牌不變，這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢之一。 35 眾多的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)進行了 CRM 嘗試，因為種種原因未能取得真正鼓舞人心的效果。其中，最 重要的一點就是未能在戰(zhàn)略層面進行客戶戰(zhàn)略規(guī)劃，從而不能從細分的客戶出發(fā)進行運營優(yōu)化，質(zhì)變也無從談起。但是，業(yè)內(nèi)還是有企業(yè)在進行客戶戰(zhàn)略的探索，我們不妨隨著一些問題來展開。在進行客戶細分的開始，一般會考慮這樣幾個問題： 誰是我們的客戶 ? 誰的觀點應(yīng)該被重視 ? 我們希望去吸引哪些客戶 ? 我們應(yīng)該保持哪些客戶 ? 我們應(yīng)該如何迎合他們的要求?? 每個房地產(chǎn)企業(yè)都要面對客戶，但是客戶細分戰(zhàn)略并非適應(yīng)所有房地產(chǎn)企業(yè)，不同房地產(chǎn)企業(yè)在不同規(guī)模和發(fā)展階段對客戶細分的適應(yīng)性是不同的。粗放型