【正文】 258 套，銷售率%。 候谷花園 候谷花園于 2022 年 1 月 16 日開盤，開盤當(dāng)天推出 294 套房源， 8種戶型（ 51135㎡），到場客戶 300 批次左右，銷售 109 套，銷售率 37%。當(dāng)天購房可獲 4%的優(yōu)惠，7 天內(nèi)辦理完手續(xù)可再加 1%。當(dāng)天成交客戶投資、自住各半。 南亞風(fēng)情第壹城天幕別墅 南亞風(fēng)情天幕別墅，星辰、星光頂躍，星河標(biāo)準(zhǔn)層。本次開盤未出售認(rèn)籌卡，開盤當(dāng)天 11 點(diǎn)之前，有選房意向客戶進(jìn)行登記， 11 點(diǎn)選房儀式開始， 13 點(diǎn)結(jié)束，選到房源的客戶交納 10 萬元定金。共推出 39 套， 截止到 13 點(diǎn)半，售出 19 套，銷售率接近 50%，面積區(qū)間 78270 ㎡，價(jià)格 900014000 元 /㎡，均價(jià) 11900 元 /㎡。當(dāng)天購買可獲優(yōu)惠：按揭： 1%，一次性： 2%。 翡翠灣 翡翠灣于 2022 年 1 月 16 日推出第二批房源 —— 翡翠灣 7 棟，約 160 套，戶型面積從 60123 ㎡不等，價(jià)格在 8000 元 /㎡以上，建筑類型為小高層。多為投資客戶，一人購多房的情況較多。 西山新城 西山新城于今年 1 月 16 日開盤，開盤當(dāng)天推出 210 套房源，面積 51135 ㎡，到場客戶 324 批，銷售 176 套，銷售率 達(dá) 84%。當(dāng)天認(rèn)籌購房可獲 1%的優(yōu)惠，前期認(rèn)籌客戶可獲 5%。 淺山逸城 淺山逸城于今年 1月 17日開盤，開盤當(dāng)天推出 300余套房源，電梯洋房 12718退臺(tái)洋房 200219；聯(lián)排 222224 ㎡，疊拼 308402；電梯洋房約 2500；退臺(tái)洋房：3100；聯(lián)排： 4000：疊拼： 3200；到場客戶 300 批，銷售 210 套，銷售率達(dá) 70%。當(dāng)天購房可獲 2%的優(yōu)惠。 云大知城 ?桂花島 開盤時(shí)間 1 月 23 日，客戶 30 多批，賣卡 100 張，推出 3 32 兩棟房源共 69套，售出 38 套，銷售率 %，面積區(qū)間 85147 ㎡，均價(jià) 5600 元 /㎡，客戶以自住型為主。 非常天地 2022 年 1 月 30 日早上 9 點(diǎn)，位于安康路與環(huán)城西路十字交叉口的非常天地在昆明海航酒店盛大開盤。推出 308 套房源，主力戶型面積從 3060 ㎡不等，為精裝小戶型（約 400 元 /㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)），價(jià)格在 75008900 元 /㎡，持認(rèn)籌卡的客戶當(dāng)天購房成功可享 2%的優(yōu)惠。當(dāng)天開盤住宅成交率達(dá) 65%，商鋪成交率達(dá) 28%。 和諧時(shí)代 和諧時(shí)代， 87 批客戶，投資客為主力客群，共推出房源 90 套，銷售 69 套，銷售率 %，面積區(qū)間 3065 ㎡，均價(jià) 12022 元 /㎡。售樓中心和外場場地較小，項(xiàng)目昭示性及形象不易彰顯。同時(shí)也應(yīng)為此原因，開盤當(dāng)天現(xiàn)場到客不多，但依然擁擠。組織方流程安排臨時(shí)改變（抽號(hào)變搖號(hào)）造成現(xiàn)場有客戶爭吵。同時(shí)現(xiàn)場熱烈氣氛營造不足。 中央麗城 中央麗城，客戶投資為主，面積區(qū)間 4585 ㎡，均價(jià) 11000 元 /㎡，推出 160套，售出 50 套左右。 水岸公館 水岸公館推出 100 余套黃金商鋪于 1 月 30 日解籌，面積區(qū)間從 20240 ㎡不等，起價(jià) 8000 元 /㎡，均價(jià) 14000 元 /㎡。持卡在開盤當(dāng)天 購鋪成功一次性付款可享受3%的優(yōu)惠，按揭 2%的優(yōu)惠。 百富琪 1 月 31 日，百富琪蝶變公寓 2 期，當(dāng)天推出最后保留的 35175 平米房源約計(jì)200 套房源，均價(jià)比一期的 7500 元 /平方米高出 700 元，為 8200 元 /平方米。開盤當(dāng)天主要以投資客為主要客群， 80 ㎡以下戶型屬于暢銷類型。購房成功可享受 4%的優(yōu)惠。早上 9 點(diǎn)半到 10 點(diǎn)半售樓處內(nèi)比較擁擠，之后客戶來的零散，選房氣氛較熱烈。 本月總體成交情況：量跌價(jià)升 根據(jù)昆明中原市場數(shù)據(jù)監(jiān)控， 1 月 1 日至 31 日，昆明共成交各類商品房 9954套，環(huán)比下降 %，同比 09 年 1 月 2498 套的成交量增加 %。日均成交量為 321 套。 1 月昆明商品房成交均價(jià)回再次上升。本月成交均價(jià) 5503 元 /㎡，環(huán)比下降 15%，同比 09 年 1 月 4219 元 /㎡的價(jià)格下降 30%。 1 月 1 日至 31 日，昆明各類商品房成交面積為萬 ㎡，環(huán)比下降 %，同比上升 %。成交金額 億元，環(huán)比下降 ，同比漲幅達(dá) %。 以上為本月度根據(jù)房產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)作出的交易排行，在剔除北市區(qū)茨壩蒜村經(jīng)濟(jì) 適用房、子君村兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房之后，我市商品房成交均價(jià)為 6083 元 /㎡。商品房實(shí)際成交 6535 套，成交面積 ㎡，總金額 萬元。 七、觀點(diǎn)聲音 國際方面近期對(duì)臺(tái)軍售、達(dá)賴問題、互聯(lián)網(wǎng)等等問題中美頻現(xiàn)摩擦，而其中將對(duì)于提高匯率施壓較多，人民幣升值壓力較大，通貨膨脹預(yù)期高，境外熱錢將有可能更多涌入中國，昆明中原認(rèn)為在投資渠道相對(duì)較少的中國國情下，有可能大部分資金會(huì)流入房地產(chǎn)市場，目前出現(xiàn)多家行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型進(jìn)攻房地產(chǎn)市場，可見一般。 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少或者無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但資金雄厚的企業(yè)進(jìn) 入房地產(chǎn)行業(yè)，將會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生較大的沖擊、而期間專業(yè)代理公司全程策劃營銷能力將對(duì)其在市場上的表現(xiàn)起關(guān)鍵作用。 隨著中國的崛起，中國不僅從經(jīng)濟(jì)上在世界上占有了一席之地，中國人的生活方式也在影響著世界，目前在我國房地產(chǎn)營銷過程中，多數(shù)會(huì)采取接軌國際、國外生活方式的手法操作，昆明中原認(rèn)為在某些特定的項(xiàng)目里，可以用中國自己獨(dú)特的生活觀、生活理念打造樓盤，在遍地開花的 “ 國外風(fēng)情 ” 樓盤中，做出獨(dú)特的營銷魅力。但這種營銷理念必須與樓盤所在地點(diǎn)、面對(duì)的客戶群體等方面實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合采用，切忌脫離市場，僅憑主觀進(jìn)行定位、 營銷。 中國房地產(chǎn)市場各地發(fā)展情況不均，而在部分一線城市已出現(xiàn)兩極分化苗頭，獲取地塊發(fā)展商均往豪宅路線進(jìn)行，而中低水平的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房則由政府一力承擔(dān)；中間存在的大部分中產(chǎn)階級(jí)在這種形勢下，購房壓力非常大，無法承受豪宅價(jià)格，又達(dá)不到經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房要求，該部分的需求存在一定程度的供給缺口，這其中也隱含著另一種機(jī)遇，昆明中原建議部分發(fā)展商可以走差異性路線，以解決中產(chǎn)階級(jí)需求為核心，打造自身的企業(yè)發(fā)展路線。 2022 年開年， 1 月份成為了政策月，國家十一條出臺(tái)，各地調(diào)控政策隨后頒布，但本月份作為 傳統(tǒng)房地產(chǎn)淡季，且經(jīng)過 2022 年消化情況庫存較少，是全國各地一手市場出現(xiàn)不同程度的成交減少的原因，但多數(shù)城市成交均價(jià)依舊微略上?。欢质袌鲇绊戄^大，部分一線城市如深圳，成交出現(xiàn)萎縮，價(jià)格下調(diào)壓力較大，投資客部分退場或暫緩出手。 國十一條從增大市場中低價(jià)位、中小戶型產(chǎn)品、廉租房建設(shè)供應(yīng)，通過信貸、稅收政策抑制投資需求、加強(qiáng)對(duì)發(fā)展商信貸風(fēng)險(xiǎn)控制，強(qiáng)化土地管理和商品房銷售管理，限制各地對(duì)于房地產(chǎn)政策支持力度幾個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，實(shí)質(zhì)上為通過限制性政策、提高中低端產(chǎn)品供給、抑制投資需求三方面，對(duì)開發(fā) 商而言，其融資難度提升，拿地要求提高，產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃將進(jìn)一步受到限制，整體市場產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)由于政策傾斜，有可能中小戶型集中出現(xiàn)，而部分定位大戶型產(chǎn)品則以合拼方式出現(xiàn)；對(duì)消費(fèi)者而言，首次置業(yè)群體所受影響較弱，政府對(duì)其支持力度不變，且其可選擇面將增大；首次改善置業(yè)客戶作為夾心層，國家無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)確定，各地政府的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于其首付、利率影響最大；再次改善置業(yè)客戶其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高，自住型客戶受影響較弱，但對(duì)于投資用途則直接受到抑制。國十一條的出臺(tái)是對(duì)市場的調(diào)控，釋放政府調(diào)控市場信號(hào)，政策的效果呈現(xiàn)具有一定的滯后性，在短時(shí)間內(nèi)對(duì)于市場消費(fèi)信心的動(dòng)搖更大； 在國十一條調(diào)控之外，全國各地的城中村改造問題也在本月成為熱點(diǎn)關(guān)注，其中關(guān)于拆遷矛盾被推至風(fēng)頭浪尖，國家對(duì)于被拆遷方的保護(hù)力度正在逐步增加，從拆遷手段、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面出臺(tái)相應(yīng)法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，拆遷戶的法律意識(shí)正在逐步增強(qiáng)，昆明未來的絕大部分供應(yīng)來自城中村改造，拆遷的難度加大，拆遷完成時(shí)間延長，拆遷成本將會(huì)進(jìn)一步增加，并且昆明政府加強(qiáng)對(duì)城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)限、規(guī)劃、預(yù)售環(huán)節(jié)的規(guī)定力度， 2022 年城中村開工面積將達(dá) 800 萬㎡，但除去回遷面積、其他公共配套設(shè)置等，城中村實(shí) 際可售面積樓面地價(jià)不低，未來面市價(jià)格也將受到一定的影響。 經(jīng)昆明中原 09 年終盤點(diǎn)，昆明市可售房源已經(jīng)不多，本月開盤樓盤雖多達(dá) 12個(gè)，但推出量較少，且數(shù)據(jù)部分尚未在備案中體現(xiàn)，北市區(qū)茨壩蒜村經(jīng)濟(jì)適用房、子君村兩個(gè)樓盤是本月的重要組成部分，剔除后，實(shí)際市場成交情況應(yīng)為量跌價(jià)升。據(jù)昆明中原在 1 月份市場摸底，可知昆明部分投資客也暫緩速度，靜觀市場變化情況；而時(shí)至年底部分開發(fā)商看中市場庫存量較少機(jī)遇，短時(shí)間蓄客后便開盤，以高價(jià)博取市場利潤，但由于政策釋放房價(jià)調(diào)控信息對(duì)昆明市場產(chǎn)生一定的影響，在沒對(duì)客戶進(jìn)行完全梳 理，客戶對(duì)于高價(jià)的心理承受能力降低，使部分樓盤開盤情況未達(dá)到 09 年年底前銷售情況。昆明中原建議，在 2022 年市場發(fā)展不明晰的情況下，各開發(fā)商應(yīng)更好做足樓盤品質(zhì)，以合理價(jià)格對(duì)應(yīng)合理銷售速度，在營銷方面更好的把控市場，隨時(shí)根據(jù)市場變動(dòng)采取相應(yīng)措施應(yīng)對(duì)；消費(fèi)者則應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)承受能力、自身需求選擇物業(yè)。