【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！稛熍_市總體規(guī)劃》。煙臺規(guī)劃局《濱海廣場規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)要求》。煙臺市關(guān)于濱海廣場規(guī)劃方案各次會議記錄及方案評審意見。國家現(xiàn)行各項(xiàng)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。煙臺市位于山東半島東部，黃海之濱，是著名的海濱城市。海、城、島于一身，是國家環(huán)保模范城、優(yōu)秀旅游城市和省級歷史文化名城。術(shù)館、煙臺電業(yè)局、針織器材廠等單位，其余均為居民住宅。群”的設(shè)計(jì)概念，即以一系列各自獨(dú)立同時(shí)又相互聯(lián)系的主題廣場共同構(gòu)成濱海景區(qū)。發(fā)展，同時(shí)帶動煙臺整個城市的大發(fā)展。成后無疑會成為外地游客了解煙臺經(jīng)濟(jì)、文化的一個窗口?；?，這是煙臺作為港口城市獨(dú)特的活性化的內(nèi)在原因。東部分則配合二馬路共同承擔(dān)濱海景區(qū)及CBD區(qū)的機(jī)動車交通。要停車區(qū)域可考慮在新建百舸爭流廣場地下。

　　

【正文】 100mm7 孔梅花管。 ? 大馬路以南預(yù)建管線 為高層建筑區(qū)提供電視、通信方便，預(yù)建管線數(shù)量為 6 根 Φ 100mm7 孔梅花管。 鐵通 弱電地下管線設(shè)計(jì)說明。 ? 電力大廈以東二馬路路段，預(yù)建管孔數(shù)量為 2 根 Φ 90mm 波紋管，與既有管線連通。 ? 大馬路以南高層建筑群接入主管線，預(yù)建管孔數(shù)量為： 2 根 Φ 90mm 波紋管，與既有管線連通，接入分歧管線管孔數(shù)量為： 2 根 Φ 90mm 波紋管。 ? 大馬路以北不設(shè)管線。 電信 弱電地下管線設(shè)計(jì)說明。 外圍管道均為 6 孔（ 4+2），其余管道為 4 孔（ 2+2），人孔均為小號直通型人孔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14． 廣仁路、十字街近代風(fēng)貌步行街區(qū)保護(hù)設(shè)計(jì)說明 1) 概況 廣仁 路位于濱海路與大馬路之間，大致呈東西走向，西接解放路、東至十字街，總長度約270 米。區(qū)段位置臨近煙臺山及朝陽街，自上世紀(jì)末形成以來一直都是煙臺區(qū)域性的繁華街區(qū)，其中包括了東亞罐頭公司舊址、生明電燈公司舊址、法國藥材公司舊址、基督教青年會舊址、廣東旅魯同鄉(xiāng)會舊址等一系列近代建筑， 十字街南接大馬路，北至廣仁路，呈南北向走勢，總長度約 40 米，為傳統(tǒng)的商業(yè)繁華街區(qū)，其中包括民國建設(shè)局舊址等近代建筑。 目前廣仁路與十字街街區(qū)基本保留了近代中國殖民地時(shí)期的歷史風(fēng)貌，具有較高的歷史文化價(jià)值。 2) 構(gòu)思理念 在廣仁路與 十字街的保護(hù)設(shè)計(jì)中，我們強(qiáng)調(diào)了對于具有歷史文化價(jià)值的傳統(tǒng)街區(qū)應(yīng)采取“修舊如故”的態(tài)度加以改造、修繕與增補(bǔ)。其核心思想體現(xiàn)在兩個方面 —— 保護(hù)與發(fā)展。 A. 保護(hù) 即保護(hù)煙臺優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)，保護(hù)能夠充分反映煙臺近代開埠以來百年發(fā)展歷史的城市風(fēng)貌景觀，充分挖掘近代歷史街區(qū)的文化內(nèi)涵與地方特色，使未來的廣仁路步行街區(qū)成為現(xiàn)代化的煙臺都市環(huán)境中散發(fā)出濃郁地方歷史文化特色的亮點(diǎn)。設(shè)計(jì)中表現(xiàn)為盡可能利用舊有仍能夠利用的建筑材料，并采取一定的風(fēng)格相近似的建筑處理手法與材料做法，以取得整體風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 B. 發(fā)展 在充分保護(hù) 歷史街區(qū)的同時(shí)，針對廣仁路與十字街目前基礎(chǔ)設(shè)施差、街道環(huán)境破敗的現(xiàn)狀，進(jìn)行精心的環(huán)境設(shè)計(jì)、合理開發(fā)利用、科學(xué)管理，以真正吸引四方游客。本規(guī)劃中對于廣仁路歷史街區(qū)未來的功能定位是：餐飲休閑、旅游觀光；而十字街則定位為旅游購物為主的商業(yè)步行街。因此在保證商家檔次的前提下，未來的廣仁路與十字街步行街將成為集餐廳、酒吧、咖啡廳、藝術(shù)沙龍及精品商店為一體的、集中體現(xiàn)煙臺近代風(fēng)貌的特色街區(qū)。 3) 總體布局 歷史街區(qū)中傳統(tǒng)風(fēng)貌的體現(xiàn)主要是通過街區(qū)群體建筑的整體效果得以展示的。因此廣仁路、十字街步行街區(qū)總體設(shè)計(jì)中，我們力圖將 現(xiàn)有的保留建筑組織成為一個有機(jī)整體。 A. 收放有序，豐富空間 單一的街道空間常常會給人以冗長的沉悶感，尤其對于廣仁路與十字街總長 300 余米的狹長街道來說，適當(dāng)?shù)脑黾右恍╅_放式的街心小廣場以供游人休息小憩，同時(shí)對于豐富街區(qū)空間是十分有益的。設(shè)計(jì)中在廣仁路西入口、廣仁路中部、廣仁路東入口、十字街北端、十字街南端等均作了放大處理，留出了一系列的小廣場。 B. 增強(qiáng)街區(qū)的空間層次感 本設(shè)計(jì)中，我們認(rèn)為街區(qū)歷史風(fēng)貌的展現(xiàn)應(yīng)具有一定的空間層次感，因此在突出廣仁路與十字街街道主線的同時(shí)，設(shè)計(jì)通過一系列的內(nèi)部庭院來組織街區(qū)建筑， 庭院與街道的并存使傳統(tǒng)特色步行街區(qū)具有更強(qiáng)的感染力與豐富的空間層次感。 C. 動靜分明 從空間性質(zhì)上區(qū)分，我們認(rèn)為，未來的廣仁路、十字街將是一個充滿活力的動態(tài)步行商業(yè)空間：街邊的咖啡座、花壇、木椅、招牌、燈光和如織的游人共同構(gòu)筑著繁華、喧鬧的興旺景象。而草坪、大樹、木質(zhì)平臺構(gòu)成的庭院，則相對幽靜、安逸，人們可以在這里靜靜的品酒、閑話。 4) 舊建筑保護(hù)與新建筑的增補(bǔ) A. 建筑保護(hù)與改造原則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本規(guī)劃中對街區(qū)舊有建筑保護(hù)與改造的指導(dǎo)性原則是： 根據(jù)建筑自身的歷史文化價(jià)值與結(jié)構(gòu)安全狀況來決定舊有建筑的保護(hù)方式 。從目前廣仁路與 十字街保留建筑的現(xiàn)狀看，保護(hù)的方式可以分為：整體原樣保留、立面保留內(nèi)部適當(dāng)加固改造和立面保留內(nèi)部完全拆除重建三種。 對于街區(qū)內(nèi)具有較高歷史文化價(jià)值的優(yōu)秀歷史建筑，應(yīng)采取整體原樣保留的方式，完全依照建筑原有風(fēng)貌與布局加以整固保留。根據(jù)規(guī)劃局提出的保留意見，廣仁路、十字街區(qū)段中，具有完全保留價(jià)值的建筑主要有： 對于街區(qū)內(nèi)歷史文化價(jià)值一般的保留建筑，如果結(jié)構(gòu)狀況基本可以滿足目前的安全及使用要求，則應(yīng)在保留和恢復(fù)外立面的同時(shí)，根據(jù)使用要求完善設(shè)施、加固結(jié)構(gòu)、或根據(jù)需要適當(dāng)拆除隔墻即可使用。 對于街區(qū)內(nèi)歷史文化價(jià)值一 般、同時(shí)結(jié)構(gòu)狀況又不能滿足目前的安全與使用要求的保留建筑，建議只保留建筑的外立面，而內(nèi)部完全拆除，并應(yīng)用現(xiàn)代結(jié)構(gòu)形式加以重建，從而可以較好的滿足未來使用中對建筑空間靈活性與開敞性的要求。 B. 新建筑增補(bǔ) 規(guī)劃設(shè)計(jì)力求保持廣仁路街道的原有格局與尺度，因此方案在拆除了部分舊有建筑之后，針對廣仁路的現(xiàn)狀進(jìn)行了適當(dāng)?shù)难a(bǔ)建，以形成完整的城市空間，維持傳統(tǒng)街道鮮明的空間特色，同時(shí)提高該地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。新增建筑設(shè)計(jì)的構(gòu)思特點(diǎn)是：新舊結(jié)合，既體現(xiàn)新建筑的時(shí)代特征和現(xiàn)代感，通過新材料、新形式的運(yùn)用又使之區(qū)別于原有建筑，又努力在 現(xiàn)代與傳統(tǒng)之間尋求平衡，以保證新增建筑能夠融入廣仁路街道的整體風(fēng)格中。 C. 墻面外飾材料做法說明 保留的舊建筑立面形式應(yīng)盡可能保持原有風(fēng)格，外飾面主墻采用毛石切片貼面，營造當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)街區(qū)特色，建筑線腳采用水刷石外飾做法，勒腳基座掛貼深色條石面材。窗框采用深色仿木鋁合金材料，以渲染街區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌與懷舊色彩。新建建筑主墻飾面材料采用干掛花崗巖做法，建筑線腳以水刷石處理，并以透明玻璃與深色槽鋼及鋁型材相配合，既區(qū)別于舊建筑的做法，又在材料和色彩上與之呼應(yīng)，并體現(xiàn)出新建筑應(yīng)有的時(shí)代特征，創(chuàng)造廣仁路和十字街具有煙臺特色的 近代風(fēng)情。 5) 環(huán)境設(shè)計(jì) 廣仁路街區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題思想 —— 緊扣歷史特色的主題，充分體現(xiàn)地域性、市民性和地方文化，而不是一味追求氣派與豪華，同時(shí)在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上力求精致細(xì)膩、以人為本。 廣仁路街道鋪裝的主要材料考慮以當(dāng)?shù)氐氖臑橹鳎瑑蓚?cè)以灰磚鋪砌，強(qiáng)化街道的歷史文化氛圍，同時(shí)亦可界定出室外餐位的區(qū)域。街道兩側(cè)布置綠化花壇與木質(zhì)座椅以供人休憩，并間隔配置傳統(tǒng)形式的路燈。街道內(nèi)考慮設(shè)置反映煙臺近代人文風(fēng)情的寫實(shí)銅雕。 庭院內(nèi)道路以灰磚或彩色地磚鋪砌，草坪內(nèi)鋪種冷季性草，并種植觀賞性的喬、灌木，種植 搭配應(yīng)充分考慮季相性，與建筑相鄰的庭院平臺主要以木板鋪裝，以供布置室外餐位，或供游人停留休憩。 15． 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1) 濱海廣場區(qū)域 2) CBD 區(qū)域 總規(guī)劃用地面積 20． 9 公頃 總建筑面積 51600 平方米 保留建筑面積 37100 平方米 新建建筑面積 12000 平方米 綠 地 率 36． 5% 硬地率 30% 總停車數(shù)量 786 輛 地下停車數(shù)量 500 輛 地面停車數(shù)量 286 輛 總規(guī)劃用地面積 12． 8 公頃 總建筑面積 萬平方米 新建 建筑面積 萬平方米 原有建筑面積 萬平方米 容積率 綠地率 % 硬地率 28% 地下停車位 2200 輛