【導(dǎo)讀】合作事宜的洽談。中海物業(yè)衷心希望能夠有機會與貴公司達(dá)成合作，以自身多年的物業(yè)管理。模型并考察了項目現(xiàn)場，制定了本項目的前期物業(yè)服務(wù)初步方案供貴司審閱。中海物業(yè)的管理優(yōu)勢及我們可提供的前期物業(yè)服務(wù)方式分別作以系統(tǒng)的闡述。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港?？?cè)丝诘亩种?。升，逐漸形成獨具特色的中海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)。務(wù)標(biāo)志”的高端品牌形象領(lǐng)航于物業(yè)管理行業(yè)。中海物業(yè)目前在深圳擁有全委管理項目約58個，全委管理面積近500萬平方米。幾個大中城市的近80個顧問項目，顧問總管理面積約2800萬平方米。的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽。立合作關(guān)系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動前期服務(wù)工作。有說服力的書面建議。這些建議有著中海物業(yè)對保證日后物業(yè)管理水平的獨特視角：。度地降低日后的物業(yè)管理運行成本。涵則在不斷豐富和發(fā)展。我們每承接一個新的項目，都不是原有模式的

　　

【正文】 求精” 是中海服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。 ? 整合管理機制 我司的每一個管理項目都整合于公司總部嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的分工體系之中 ，公司總部機關(guān)、各專業(yè)部門、各專業(yè)子公司形成一個有機的整體，對于每一個具體管理的項目都直接有公司總部強大的整體管理力量為技術(shù)支持，使其處于公司總部的有效控制之中，詳見下頁圖示： ? 專業(yè)化運作機制 我司下屬中海樓宇科技公司、中海電梯公司、中海社區(qū)環(huán)境工程公司，本著專業(yè)化服務(wù)的理念，為中海物業(yè)管理的上百個樓盤和對外承接項目提供專業(yè)機電設(shè)備、電梯等維保服務(wù)及外墻清洗、水箱清洗，在專業(yè)技術(shù)及人力資源上擁有豐富的經(jīng)驗和儲備。 對于項目專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務(wù)，都由中海的各專業(yè)化隊伍提供專業(yè)服務(wù)，以降低成本，提 高效率。 公司總部組織、協(xié)調(diào) 管理輸出 技術(shù)支持 質(zhì)量控制 檢查培 訓(xùn) 專業(yè)公司 結(jié)構(gòu)性管理支持 提供服務(wù) 電 設(shè) 外 外 人 財 財 材 行 梯 備 墻 包 力 務(wù) 務(wù) 料 政 保 維 清 服 資 監(jiān) 監(jiān) 采 管 養(yǎng) 護 洗 務(wù) 源 控 控 購 理 幸福海岸 管理處 中海電梯工程公司 中海樓宇科技公司 中海專業(yè)清洗公司 其它專營公司 人力資源部 財務(wù)審計部 會 計 部 采 購 部 公司辦公室 質(zhì)量管理部 樓檢組 工程管理部 設(shè)備管理部 環(huán)境管理部 社區(qū)服務(wù)部 教育培訓(xùn)部 ? 檢查監(jiān)督機制： 為了確保服務(wù)質(zhì)量，中海建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，如圖所示： ? 信息反饋渠道及處理機制 協(xié)調(diào)配合 檢查監(jiān)督 信息反饋 日常監(jiān)督 ② 客戶信息反饋渠道 我 司各管理處服務(wù)中心為直接對業(yè)主或顧客服務(wù)的一線部門，聽取業(yè)主的意見和建議，然后分類整理傳達(dá)給相關(guān)人員和其他相關(guān)職能部門并負(fù)責(zé)收集反饋信息及時與業(yè)主溝通 聯(lián)系。 二、 工作計劃安排 序號 工作內(nèi)容 責(zé)任部門 完成日期 1 項目考察 商務(wù)部接洽、全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)組織 簽約后一周內(nèi) 2 物業(yè)管理項目考察后的建議 全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)組織專家組，各有關(guān)部門實施 簽約后 10 天內(nèi) 3 籌建管理處（籌建處） 管理者代表常務(wù)副總經(jīng)理、人事 入伙前 2 個月 各專業(yè) 子公司 各專業(yè) 部門 幸福海岸 管理處 各主管人員 各專業(yè)班組 中海物業(yè)公司總部 半年一次的突擊檢查 檢查、監(jiān)督體系 內(nèi)部檢查 外部檢查 專業(yè)部門不定期檢查 公司顧問團定期檢查 半年一次 業(yè)主 及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計 政府的各種考評 一年一次質(zhì)量體系審核 專業(yè)分公司日檢 副總經(jīng)理 4 制訂入伙方案 籌建處制定，有關(guān)部門審閱管理者代表審定 入伙前 1 個月 5 各項物管文件資料的準(zhǔn)備 籌建處實施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財務(wù)部配合 入伙前 18 天 6 工程建議整改實施的監(jiān)察 籌建處 每周一 次 7 參與樓宇機電設(shè)備調(diào)試 樓宇科技公司、電梯公司、管理處參與 工程進入調(diào)試階段 8 管理處掛牌運作 管理處 入伙前 15 天 9 樓宇接管驗收 全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、工程部實施、管理處配合 入伙前 15 天 政府部門驗收合格后 2 天 10 員工培訓(xùn) 供應(yīng)商、管理處、人事部實施， 安全部、工程部配合 入伙前 1 個月 11 電梯接管驗收 工程部組織，電梯公司實施 勞動局驗收合格后半個月 12 機電設(shè)備接管驗收 工程部組織， 樓宇科技公司實施， 管理處參與 政府有關(guān)部門驗收合格后 1個月 13 入伙準(zhǔn)備工作 管理處 入伙前 1 天 14 入伙工作 管理處、人事部負(fù)責(zé)調(diào)配有關(guān)人員配合 入伙后首 3 個工作日 15 檢查指導(dǎo)日常管理工作 公司各部門 每兩周一次 16 巡樓檢查（月檢） 質(zhì)管部牽頭組織， 公司各部門實施 入伙 3 個月后每月一次 17 實現(xiàn)管理目標(biāo) 管理處、各部門配合 按合同執(zhí)行 18 工程資料收集、整理、歸檔 工程部實施， 管理處協(xié)助 入伙后半年內(nèi) 19 物業(yè)管理上崗證培訓(xùn) 人事部聯(lián)系住宅局、培訓(xùn)中心 入伙后八個月內(nèi) 20 合同執(zhí)行日程情況追蹤 全委項目主管領(lǐng)導(dǎo) 合同有效期內(nèi) 注： 本項目最終 工作計劃將于進行項目全面考察且了解項目更多情況后確定。 三．移交、接收計劃 物物 業(yè)業(yè) 驗驗 收收 、 接接 管管 前前 的的 工工 作作 1) 成立驗收、接管小組： 由中海物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認(rèn)，并制定驗收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗收小組。 2) 有關(guān)專業(yè)人員提前進駐小區(qū)： 提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設(shè) 備的安裝調(diào)試，了解 整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。 物物 業(yè)業(yè) 驗驗 收收 、 接接 管管 中中 的的 工工 作作 1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期： 管理處驗收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項和交接日期。 2) 印制驗收、接管工作表格： 物業(yè)公司對所接收的建筑物、設(shè) 備設(shè)施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設(shè)備驗收單，公用建筑、小型設(shè)施驗收單，公用機電設(shè)備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗收記錄表等。 3) 全面驗收、交接： 驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目 ，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。 物物 業(yè)業(yè) 驗驗 收收 、 接接 管管 后后 的的 工工 作作 ：： 1) 已接收項目的管理： 管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設(shè)備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問 題及時登記、反映、整改。 2） 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收： 管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務(wù)。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。 3） 歸檔小區(qū)各種資料： 建筑施工圖紙、隱蔽工程資 料 、各種交工驗收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。 4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進計劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實施。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及 ISO9000 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。 第四節(jié) 前期介入階段服務(wù)工作計劃 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊 存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎(chǔ)。 因此一旦我司與貴司達(dá)成合作協(xié)議，我司將立即組織資深專家組為幸福海岸二期提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進入實操階段做好充分的準(zhǔn)備工作： ? 規(guī)劃設(shè)計期間的介入服務(wù) ? 施工期間的介入服務(wù) ? 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作 ? 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間的服務(wù)內(nèi)容 ? 其它前期服務(wù)工作 ? 成立本項目管理處的工作 ? 銷售期間的配合服務(wù)工作 規(guī)劃設(shè)計期間的介入服務(wù) 中海物業(yè)將選派各專業(yè)人員對項目及所在區(qū)域進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商提供的項目可行性研究報告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計、項目模型、全套施工圖紙等資料，了解項目的規(guī)劃意圖和設(shè)計內(nèi)容，確定項目檔次，以便協(xié)助對物管服務(wù)進行準(zhǔn)確定位。 ? 考查整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案； ? 建筑設(shè)計（地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； ? 設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； ? 對室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； ? 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的 建造位置和建造價格建議； ? 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； ? 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán) 保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； ? 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議； ? 在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建 議； ? 對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項目本身 的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 ? 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； ? 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷 (例如布局不合理造成人力浪費等 )，提出糾正及修改建議； ?