【正文】 先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。 對(duì)于項(xiàng)目專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都由中海的各專業(yè)化隊(duì)伍提供專業(yè)服務(wù)，以降低成本，提 高效率。實(shí)行巡查制度、建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保路燈潔凈及完好無損、夜間正常使用 9. 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 99% 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定期檢查及維護(hù)保養(yǎng)。 ～～ 服服 務(wù)務(wù) 定定 位位 : “ 讓每一位中海的業(yè)主永遠(yuǎn)滿意 ” 是我們不變的承諾， “為您提供清潔、 優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境 ” 是我們永恒的追求。事后，公司質(zhì)量管理部要督促管理處針對(duì)業(yè)主 /物業(yè)使用人的意見提出改進(jìn)措施，并檢查實(shí)施。 ～～ 管管 理理 處處 內(nèi)內(nèi) 部部 檢檢 查查 —— 日檢：由管理處主管清潔、綠化、護(hù)衛(wèi)、維修主管在物業(yè)范圍內(nèi)認(rèn)真巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，認(rèn)真填寫 記錄。三個(gè)專業(yè)子公司在中海在管項(xiàng)目中的成功經(jīng)驗(yàn)將被毫無保留地運(yùn)用到本項(xiàng)目的管理中 ,同時(shí)在日常管理中遇到的實(shí)操問題可以在最快時(shí)間內(nèi)反饋給公司總部，在三個(gè)專業(yè)子公司強(qiáng)有力的技術(shù)支持下以得到及時(shí)有效的解決，確保 管理的正常進(jìn)行。 ～ 通過中海家園服務(wù)網(wǎng)，有效整合社會(huì)資源，為業(yè)主提供物超所值的增值服務(wù) 中海物業(yè)公司目前在深圳全委在管面積將近 500 萬平方米，服務(wù)于 3 萬 2 千戶業(yè)主，約 10 萬人口，在同行業(yè)中擁有其他任何物業(yè)公司無可比擬的優(yōu)勢(shì)。 ～ 人本化的服務(wù)理念 中海物業(yè)以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn) 和歸宿點(diǎn)。中海物業(yè)立足于深圳的全委項(xiàng)目管理與顧問輸出模式相 輔相成、相互促進(jìn)，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽(yù)。 中海物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)介紹 品牌優(yōu)勢(shì) ～ 根植于香港，發(fā)展于深圳，在深港兩地享有極高的美譽(yù) 中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“中海物業(yè)” ）隸屬于香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)，中海外集團(tuán) 先後在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500 多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇 1157 萬平方 米，塑造了被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機(jī)場客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺(tái)等項(xiàng)目。 ～ 規(guī)范化的服務(wù)控制 中海物業(yè)堅(jiān)持“管則精品、干則一流”， 通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)，嚴(yán)格貫徹 ISO9000 國際質(zhì)量管理、 ISO14001 國際環(huán)境管理和 OHSAS18000 職業(yè)健康與安全 三套管理體系，通過實(shí)行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評(píng)，以促使各項(xiàng)目部把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升的技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開發(fā)的重點(diǎn)，從各個(gè)方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進(jìn)而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。 中海物業(yè)作為國內(nèi)首家通過 ISO9002 認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)， 通過 7 年的實(shí)際運(yùn)作并結(jié)合市場開拓過 程中的需要，率先對(duì)這種基本的質(zhì)量管理體系進(jìn)行超越，并且將在本項(xiàng)目的實(shí)際管理過程中導(dǎo)入。 特色服務(wù)： (1) 引引 進(jìn)進(jìn) 酒酒 店店 服服 務(wù)務(wù) 理理 念念 酒店式服務(wù)具有標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)效性、可靠性、體貼入微、全天候、全方位服務(wù)的特點(diǎn)。 —— 投訴處理及跟蹤檢查：公司質(zhì)量管理部專門接待各管理處業(yè)主 /物業(yè)使用人投訴，責(zé)成管理處及時(shí)解決日常投訴并跟蹤管理處糾正措施的實(shí)施情況，重大的投訴質(zhì)量管理部進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)證和調(diào)查，具有共性的投訴發(fā)文要求管理處加以注意。 ? 管理處學(xué)習(xí)質(zhì)量簡報(bào)、安檢通報(bào)、公司通報(bào)，針對(duì)類似問題進(jìn)行自查自檢，消 除不符合項(xiàng)目。 將綠化養(yǎng)護(hù)、花卉擺放提升到藝術(shù)鑒賞的高度，營造綠的世界，花的海洋，使在此居住的業(yè)主擁有優(yōu)美、健康的環(huán)境，清新的綠色環(huán)保家園。 2） 社區(qū)服務(wù)部 ：大堂前臺(tái)咨詢待客、負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶的檔案資料管理；管理處日常物資采購；內(nèi)部員工培訓(xùn)、社區(qū)文化活動(dòng)、業(yè)主特色需求服務(wù)、員工餐飲管理等。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。 ? 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； ? 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷 (例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等 )，提出糾正及修改建議； ? 。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。以上數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考，不作為今后實(shí)際配備和測算的唯一依據(jù) ,根據(jù)一、二、三期實(shí)際情況，增配人員。 該物業(yè)一經(jīng)投入使用即按照 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系、 ISO14001環(huán)境管理體系進(jìn)行管理，完全投入使用一年達(dá)到符合 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。 ? 管理處加強(qiáng)培訓(xùn)，杜絕相同問題再次出現(xiàn)。 —— 安全檢查：每季度公司安全委員會(huì)（主 要由公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、社區(qū)環(huán)境部組成）對(duì)管理處的消防設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、技防設(shè)備、安全保衛(wèi)管理、消防管理、裝修管理等有關(guān)安全管理方面進(jìn)行詳細(xì)、全面的檢查。并成立應(yīng)急小分隊(duì) ，應(yīng)急處理各類突發(fā)事件。 酒酒 店店 式式 特特 色色 服服 務(wù)務(wù) 可涉及 私私 家家 區(qū)區(qū) 域域 日日 常常 維維 修修 養(yǎng)養(yǎng) 護(hù)護(hù) 服服 務(wù)務(wù) 、 私私 家家 區(qū)區(qū) 域域 清清 潔潔 服服 務(wù)務(wù) 、 禮禮 儀儀 服服務(wù)務(wù) 、 商商 務(wù)務(wù) 配配 套套 服服 務(wù)務(wù) 、 貼貼 心心 管管 家家 式式 特特 色色 服服 務(wù)務(wù) ， 并在履行這些服務(wù)的過程中，根據(jù)業(yè)主及物業(yè)使用人的需要隨時(shí)增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目。利用自身的吸引力和凝聚力，通過向社會(huì)公開招聘、到內(nèi)地大型企業(yè)借調(diào)和接收名牌院校本科以上畢業(yè)生等途徑，廣泛匯聚各個(gè)門類的人才。 形形 象象 包包 裝裝 方方 面面 ：： 物業(yè)管理的廣泛社會(huì)接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場潮流和走勢(shì)，并和中海物業(yè)的品牌一起促進(jìn)和加速樓宇的銷售。 我們?cè)?貴公司現(xiàn)階段所提供的項(xiàng)目初步資料的基礎(chǔ)上組織相關(guān)專業(yè)人員赴現(xiàn)場觀察了模型并考察了項(xiàng)目現(xiàn)場，制定了本項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)初步方案供貴司審閱。一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動(dòng)前期服務(wù)工作。在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司組織修訂 3 個(gè)層次 40 余萬字的質(zhì)量體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入酒店管理技術(shù)，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時(shí)代特色的中海物業(yè)的升級(jí)版本。推行將以往的“送上樓的被動(dòng)式的服務(wù)”轉(zhuǎn)為“請(qǐng)業(yè)主走下來的主動(dòng)式服務(wù)”，與涉及到業(yè)主消費(fèi)的各大領(lǐng)域如：酒店、餐飲、 娛樂、大型超市、商場、火車、航 空等建立服務(wù)聯(lián)盟，給予中海業(yè)主以各種消費(fèi)的優(yōu)惠，使業(yè)主無時(shí)無刻不感覺到作為中海的業(yè)主的尊貴。 2) 設(shè)設(shè) 施施 設(shè)設(shè) 備備 的的 維維 護(hù)護(hù) 由中海物業(yè)公司下屬的樓宇科技公司為本項(xiàng)目提供駐場工程技術(shù)人員，以高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)保證本項(xiàng)目居住、商業(yè)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用。 —— 夜間查崗：由管理處主任和保安主管在夜間進(jìn)行查崗，對(duì)車場、監(jiān)控、大堂、巡邏、消防值班等崗位進(jìn)行監(jiān)督。檢查可以是合作公司不定時(shí)的抽檢，也可與本公司聯(lián)合檢查。 ～～ 以以 人人 為為 本本 我們把最大限度地滿足物業(yè)使用人物質(zhì)、精神文化的美好追求作為一切管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)。加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練，及時(shí)消除火災(zāi)隱患 12. 火災(zāi) 發(fā)生率 ≤ % 加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患（此項(xiàng)要求保安公司充分配合） 13. 違章發(fā)生率及處理率 無標(biāo)準(zhǔn) 95% 1%、 100% 建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理并記錄，增強(qiáng)宣傳力度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。 二、 工作計(jì)劃安排 序號(hào) 工作內(nèi)容 責(zé)任部門 完成日期 1 項(xiàng)目考察 商務(wù)部接洽、全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織 簽約后一周內(nèi) 2 物業(yè)管理項(xiàng)目考察后的建議 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織專家組，各有關(guān)部門實(shí)施 簽約后 10 天內(nèi) 3 籌建管理處（籌建處） 管理者代表常務(wù)副總經(jīng)理、人事 入伙前 2 個(gè)月 各專業(yè) 子公司 各專業(yè) 部門 幸福海岸 管理處 各主管人員 各專業(yè)班組 中海物業(yè)公司總部 半年一次的突擊檢查 檢查、監(jiān)督體系 內(nèi)部檢查 外部檢查 專業(yè)部門不定期檢查 公司顧問團(tuán)定期檢查 半年一次 業(yè)主 及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計(jì) 政府的各種考評(píng) 一年一次質(zhì)量體系審核 專業(yè)分公司日檢 副總經(jīng)理 4 制訂入伙方案 籌建處制定，有關(guān)部門審閱管理者代表審定 入伙前 1 個(gè)月 5 各項(xiàng)物管文件資料的準(zhǔn)備 籌建處實(shí)施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財(cái)務(wù)部配合 入伙前 18 天 6 工程建議整改實(shí)施的監(jiān)察 籌建處 每周一 次 7 參與樓宇機(jī)電設(shè)備調(diào)試 樓宇科技公司、電梯公司、管理處參與 工程進(jìn)入調(diào)試階段 8 管理處掛牌運(yùn)作 管理處 入伙前 15 天 9 樓宇接管驗(yàn)收 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、工程部實(shí)施、管理處配合 入伙前 15 天 政府部門驗(yàn)收合格后 2 天 10 員工培訓(xùn) 供應(yīng)商、管理處、人事部實(shí)施， 安全部、工程部配合 入伙前 1 個(gè)月 11 電梯接管驗(yàn)收 工程部組織，電梯公司實(shí)施 勞動(dòng)局驗(yàn)收合格后半個(gè)月 12 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收 工程部組織， 樓宇科技公司實(shí)施， 管理處參與 政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格后 1個(gè)月 13 入伙準(zhǔn)備工作 管理處 入伙前 1 天 14 入伙工作 管理處、人事部負(fù)責(zé)調(diào)配有關(guān)人員配合 入伙后首 3 個(gè)工作日 15 檢查指導(dǎo)日常管理工作 公司各部門 每兩周一次 16 巡樓檢查（月檢） 質(zhì)管部牽頭組織， 公司各部門實(shí)施 入伙 3 個(gè)月后每月一次 17 實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo) 管理處、各部門配合 按合同執(zhí)行 18 工程資料收集、整理、歸檔 工程部實(shí)施， 管理處協(xié)助 入伙后半年內(nèi) 19 物業(yè)管理上崗證培訓(xùn) 人事部聯(lián)系住宅局、培訓(xùn)中心 入伙后八個(gè)月內(nèi) 20 合同執(zhí)行日程情況追蹤 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo) 合同有效期內(nèi) 注： 本項(xiàng)目最終 工作計(jì)劃將于進(jìn)行項(xiàng)目全面考察且了解項(xiàng)目更多情況后確定。 4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問 題及時(shí)登記、反映、整改。 二、 運(yùn)作流程 管理處運(yùn)作流程 管理處總體運(yùn)作流程如下圖示：