【正文】 評審 評審設(shè)備完好率：設(shè)備完好率 =完好設(shè)備臺數(shù) /設(shè)備總臺數(shù) 100% 評審紅旗設(shè)備率：紅旗設(shè)備率 =紅旗設(shè)備臺數(shù) /設(shè)備總臺數(shù) 100% 質(zhì)量管理 1) 按 ISO9000 質(zhì)量管理模式實(shí)行規(guī)范化管理 在嚴(yán)格按照 ISO9000 質(zhì)量管理體系運(yùn)行的前提下，實(shí)行每半年的業(yè)戶意見征詢，以及主管部門的定期和不定期相結(jié)合的抽檢工作，可及時發(fā)現(xiàn)實(shí)際運(yùn)行情況與管理目標(biāo)的偏差。 （三） 二級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪 聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 12) 在臺風(fēng)、大雨等來臨前夕，應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。 二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案 共用設(shè)施完好，無隨意改變用途。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。 8) 兒童游戲場等場地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標(biāo)志。 客人有任何需求，直接通知客戶服務(wù)部。 精干高效的原則。 四、 調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理。 (2) 樹立意識： 充分體現(xiàn)業(yè)主是物業(yè)管理方面的顧客（而“顧客是上帝”），全面體現(xiàn)酒店式物管卓越質(zhì)量的精致之處，每一個管理人員與服務(wù)人員都是代表締之美物管形象的愛心天使；“天使”與 “上帝”共同塑造“人間樂土”。 在上次的檢查中（ 7 月中旬），管理處人員對于體系的運(yùn)作，尚待進(jìn)一步加深認(rèn)識，明確“說到的要寫到，寫到的要做到，做到的要記錄，記錄的要檢查”，真正做到件件有回音，事事有記錄。為此，注意在現(xiàn)有人員中，做好人員儲備工作。 項(xiàng)目拓展思路：對已有的項(xiàng)目做精、做強(qiáng)；對發(fā)展 的項(xiàng)目做大、做成規(guī)模，爭取將物業(yè)公司在三年內(nèi)做到一級資質(zhì)，做成深圳的品牌物業(yè)。 在所屬 8 個管理處中，做出一個管理樣板項(xiàng)目（科技園大廈），通過區(qū)優(yōu)、市優(yōu)考評工作。國際化辦公環(huán)境要求高。物業(yè)公司必須有充分的思想準(zhǔn)備。轄區(qū)內(nèi)房屋 240 棟，出租屋 3893間，暫住人口 9767 人，常住人口 612 人，業(yè)主戶數(shù) 238 戶。 九祥嶺村巷多面廣，布局分散、規(guī)劃落后，不是統(tǒng)一有序的規(guī)劃良好的小區(qū)，很難形成有效監(jiān)控。停車場具有停車位 個。 四、項(xiàng)目定位 根據(jù)科技園辦公大廈的項(xiàng)目特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)的整體定位： ? 安全舒適：通過提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)創(chuàng)造安全舒適的生活和工作環(huán)境； ? 現(xiàn)代高效：展示智能化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理，方便顧客，營造優(yōu)美環(huán)境； 五、管理理念 以 五心為基礎(chǔ)，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、高效、有序、尊貴、方便的工作環(huán)境； 六、管理方針 追求完美、持續(xù)創(chuàng)新 第第 二二 章章 設(shè)設(shè) 想想 與與 步步 驟驟 締之美物業(yè)經(jīng)過多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。從理念來講，只有滿意的員工才能有滿意的顧客。對于公司內(nèi)部欲提拔的人員，實(shí)施競爭上崗（職位、待遇、工作目標(biāo)要求），使人才脫穎而出。通過不斷的改進(jìn)，達(dá)到服務(wù)和管理水平不斷提高。 具體而言，將在科技園辦公大廈的物業(yè)管理中，推行“以業(yè)主為中心”的酒店管理服務(wù)模式，倡導(dǎo)人性化服務(wù)，滿足人們生理、身體、生活習(xí)慣的需求。而物業(yè)管理相對說起來，就是保安和清潔衛(wèi)生，設(shè)備維修，機(jī)械而且呆板，缺少感情色彩。 精神文化是文化建設(shè)的核心，它全面體現(xiàn)社區(qū)成員的世界觀、價值觀、道德觀等。 4） 財務(wù)部：負(fù)責(zé)與招標(biāo)方進(jìn)行財務(wù)結(jié)算及 日?，F(xiàn)金管理等工作。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理公司實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。嚴(yán)禁高空拋物，違者處以經(jīng)濟(jì)處罰，并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。 5) 飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。 7) 改動屋面的防水隔熱層。對斷裂損壞部位可按原 截面型號用電焊接換。 5) 使電器能達(dá)到正常使用，保持原有外觀并試用效果。 對于符合磨損規(guī)律的機(jī)械設(shè)備，定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。 二、居住區(qū)域日常清潔程序及標(biāo)準(zhǔn) 首層大堂部分及樓層電項(xiàng) 目 清 潔 程 序 標(biāo) 準(zhǔn) 每 天 每 周 每 月 花崗石地面 大堂等重要位臵拋光補(bǔ)蠟一次，并隨時用吸塵地拖配合牽塵劑推塵十次以上，隨時清除一切雜物，痰漬等 用全自動洗地機(jī)清洗地面一次 用擦地機(jī)徹底清洗地面，起掉殘蠟重新打蠟兩次拋光 隨時保持干凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新 花崗石墻面及其他公共部分之大理石裝飾 清抹水平面部分及 兩米以下部分并隨時保潔 全面清抹一次 清洗打蠟一次并拋光 保持光亮無塵、無污漬、無蛛網(wǎng) 梯間部分 天花、風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾，懸掛牌等 用清潔劑抹凈清抹一次 保持干凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng) 玻璃門及玻璃裝飾 用玻璃清潔劑清洗、清刮一次，并隨時巡回保潔，清抹手印、污漬等 用玻璃清潔劑全面清洗清刮一次 無蛛絲、塵漬、無污漬、手印、光潔明亮 不銹鋼樓層指示牌、信報箱及其它不銹鋼裝飾 用不銹鋼清潔保養(yǎng)劑清抹一次，并隨時保潔 上不銹鋼油一次 保持無塵、無污漬、光亮無手印 人造植物、花盆及其它裝飾物 隨時 清除雜物并清抹花盆一次，并隨時保潔 清除蛛網(wǎng)一次，清抹樹葉，洗刷樹干一次 干凈、無積塵、無蛛網(wǎng)、無雜物 玻璃幕墻內(nèi)側(cè) （公共地方） 刮凈保潔 保持無塵、無污漬、干凈、明亮 大理石垃圾桶 清倒垃圾數(shù)次，隨時整理、清抹桶蓋、桶身，隨時保潔 全面清抹一次 對大理石部分打蠟一次并拋光 無痰漬、無異味、無煙灰、保持干凈、光潔、垃圾不能太滿 指示牌、宣傳牌等 用毛巾清抹一次并隨時保潔 用清潔劑全面清抹一次 無塵、無污漬、無手印、光潔明亮 消防設(shè)備 用毛巾清抹一次并隨時保潔 用清潔劑全面清抹一次 保持光潔、無漬、無塵、內(nèi)部無雜物 不銹鋼垃圾桶 清倒垃圾數(shù)次，隨時整理、清抹桶蓋、桶身，隨時保潔 上不銹鋼油一次 干凈、光亮無異味、垃圾不能太滿 公 共 通 道 項(xiàng) 目 清 潔 程 序 標(biāo) 準(zhǔn) 每 天 每 周 每 月 花崗石地面 清掃拖地兩次，并隨時用吸塵地拖配合牽塵劑推塵，隨時清除一切雜物，痰漬等 用全自動洗地機(jī)清洗地面一次 用擦地機(jī)徹底清洗地面，起掉殘蠟重新打蠟兩次并拋光 隨時保持干凈、無污漬 、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新 墻身 保潔 清抹灰塵、污漬 保持光亮、無塵漬 玻璃窗 保潔 清抹二次 無污漬、光亮明潔 天花、風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾、懸掛牌等 用清潔劑抹凈清洗一次 保持干凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng) 部 分 不銹鋼垃圾桶 清倒垃圾數(shù)次，隨時整理、清抹桶蓋、桶身，隨時保潔 上不銹鋼油一次 干凈、光亮、無異味、垃圾不能太滿 消防設(shè)備 用毛巾清抹，并隨時保潔 用清潔劑全部清抹一次 保持光潔、無漬、無塵、內(nèi)部無雜物 天 臺 地面 清掃、清拖二次并保潔，隨時清除 雜物、清除污漬 大沖洗一次 干凈、無雜物、無污漬 渠口 清理干凈 無垃圾、無雜物 圍欄、扶手 抹凈一次、保潔 無塵、無污漬 燈柱、鋼架等 清潔一次 無塵漬、干凈 消防通道部分 地面及梯級 清掃二次、拖地一次，隨時保潔 全面清洗一次 無塵、無漬、無垃圾 天花、燈飾、排風(fēng)口 清抹一次 無塵、無蛛絲、干凈 墻面 清抹灰塵、除蛛絲一次 無塵、無漬、干凈 扶手、鐵花 清抹一次 保持干凈 消防栓、門、窗及設(shè)備 清抹一次并保潔 無塵、無漬、無雜物、玻璃窗光潔 明亮 垃圾桶 清倒四次并保潔 大清洗一次 無異味、干凈、無污漬、垃圾不能太滿 公 共 洗 項(xiàng) 目 清 潔 程 序 標(biāo) 準(zhǔn) 每 天 每 周 每 月 天花、燈罩及風(fēng)口 清抹一次 無塵、無污漬、干凈無蛛網(wǎng) 瓷磚地面 用清潔劑拖地三次并保持每小時循環(huán)清潔一次 用消毒水拖地二次、殺菌消毒 無污漬、無水漬、保持干凈、光潔明亮、無異味 洗手間門面 用毛巾清抹兩次，隨時保潔 用消毒水洗二次 、殺菌消毒 保持干燥、干凈、無塵、無漬 墻身及隔板 保潔 用清潔劑清抹兩次 無污漬、無塵、干凈、光潔 大小便器皿 上下午各清洗二次并保潔，隨時沖洗污垢 小便器隨時補(bǔ)充除臭香丸 無垢、無污、無臭、保持干凈，光潔明亮 手 間 部 分 洗手盆及臺面 隨時清抹水漬、清除洗手盆污物 無水漬、無污垢、光潔 垃圾桶 清除垃圾，上下午數(shù)次并保潔 大清洗一次 無污、無水漬、干凈、垃圾不能太滿 空氣清新劑 適時噴灑于室內(nèi)，保持空氣清新 無異味、空氣清新自然 玻璃鏡面 清洗、清刮一次并保潔 干凈、無水 漬、無塵、無污垢、無手印、光潔明亮 垂 直 升 降 電 梯 部 不銹鋼電梯門（內(nèi)、外側(cè)）及不銹鋼電梯門框、不銹鋼橋箱內(nèi)壁面、按鈕及面板（內(nèi)外）天花不銹鋼部分等 用毛巾配合不銹鋼清潔劑抹凈，上不銹鋼油一次，并隨時保潔、清抹手印、污漬 天花不銹鋼部分用不銹鋼清潔劑清抹一次，上不銹鋼油一次 無污漬、無塵、保持干凈、光亮，無手印 天花及燈罩、風(fēng)口等 用清潔劑清抹一次 大清潔一次 無塵、無蛛網(wǎng)、無污漬、光亮、干凈 大理石地面 清掃拖地兩次，并隨時用吸塵地拖配合牽塵劑推塵，隨時清除一 切雜物，痰漬等 用全自動洗地機(jī)清洗地面一次 用擦地機(jī)徹底清洗地面，起掉殘蠟重新打蠟兩次并拋光 隨時保持干凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新 分 電梯門軌槽 每天清拖一次并隨時保潔吸塵 保持干凈、無污漬、雜物 地 下 室 項(xiàng) 目 清 潔 程 序 標(biāo) 準(zhǔn) 每 天 每 周 每 月 地面 清掃二次，巡回保潔，局部除漬 用高壓水槍徹底沖洗一次 無果皮、紙屑、雜物、垃圾、泥沙等 墻面、天花及管道、排風(fēng)口、燈管 清 理抹凈一次并除蛛絲 無蛛絲、無塵、無污漬、燈管明亮 指示牌、柱、停車場道閘設(shè)施 抹凈、保潔 清抹一次、洗柱腳、清抹高處 無污漬、保持光亮、干凈、無塵 明溝 清除雜物無積水 無雜物、無積水 垃圾房 清理、沖洗垃圾桶、地面、并保潔 大清洗一次、消毒 保持干凈、無異味 消防設(shè)備、防煙門 抹凈一次并保潔 保持無污漬、無塵 其他附屬設(shè)施 根據(jù)具體情況保潔 外