【正文】 設(shè)備調(diào)試期間的配合工作 ? 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間的服務(wù)內(nèi)容 ? 其它前期服務(wù)工作 ? 成立本項(xiàng)目管理處的工作 ? 銷售期間的配合服務(wù)工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入服務(wù) 中海物業(yè)將選派各專業(yè)人員對項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容，確定項(xiàng)目檔次，以便協(xié)助對物管服務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確定位。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及 ISO9000 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項(xiàng)目 ，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。 三．移交、接收計(jì)劃 物物 業(yè)業(yè) 驗(yàn)驗(yàn) 收收 、 接接 管管 前前 的的 工工 作作 1) 成立驗(yàn)收、接管小組： 由中海物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場，對驗(yàn)收、接管工作中所涉及問題等進(jìn)行考察。 4） 公共設(shè)施管理部 ：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的公共設(shè)施 、設(shè)備的保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出的日常維修工作等。 14． 物業(yè)使用人有效投訴率、處理率及處理時(shí)限 80% ≤ %/年 100% 按照政策規(guī)定，作好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)與物業(yè)使用人之間的溝通，定期征求物業(yè)使用人意見 ，主動(dòng)改進(jìn)工作；定期舉行物業(yè)使用人座談會(huì)，了解物業(yè)使用人的愿望及要求，滿足物業(yè)使用人的合理的要求，將投訴及時(shí)處理及記錄并建立回訪制度（處理時(shí)限：立即處理，分類考慮可能處理的時(shí)間，一般不超過半天 ） 15. 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 建立培訓(xùn)考核制度，對員工分別進(jìn)行入職、在職及升職的培訓(xùn)，并予以考核，不合格者淘汰，對于特種作業(yè)人員，實(shí)行外送有關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓(xùn)合格率達(dá)到100%，以此確保員工的高素質(zhì) 第二節(jié) 物業(yè)管理 服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作流程 分目錄 ? 管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置 ? 各項(xiàng)服務(wù)運(yùn)作流程 一、 管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置 我司對承接本項(xiàng)目的物業(yè)管理充滿信心，為保證高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保ISO9000、 ISO1400 OHSAS18000 三大體系在項(xiàng)目中的全面貫徹實(shí)施，我司將設(shè)立本項(xiàng)目專門管理機(jī)構(gòu)，為本項(xiàng)目物業(yè)管理提供全方位、強(qiáng)有力的保證。 定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā)生重大故障或事故，在 24 小時(shí)內(nèi)填寫書面報(bào)告報(bào)送發(fā)展商。使所有在此工作和居住的業(yè)戶處處、時(shí)時(shí)感受到尊貴。 ? 內(nèi)審、管理評(píng)審、監(jiān)督審核發(fā)現(xiàn)管理體系運(yùn)作有問題，應(yīng)進(jìn)行調(diào)查、評(píng)估、采取糾正措施，必要時(shí)按程序文件規(guī)定對文件進(jìn)行修改。 ** 定期征詢意見：針對本物業(yè)特點(diǎn)，在管理過程中定期征詢合作公司的意見并針對提出的意見和建議進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。 —— 內(nèi)審：每年由質(zhì)量管理部組織公司有經(jīng)驗(yàn)有內(nèi)審資質(zhì)的內(nèi)審員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、管理處運(yùn)行質(zhì)量體系進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取糾正和預(yù)防措施，保證公司管理體系持續(xù)有效的運(yùn)行。 —— 安全檢查：定期以及在國家法定長假前，由管理處主任和保安、維修主管對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備、防盜設(shè)備、消防疏散通道等進(jìn)行一次全面的檢查。 (2) 接接 待待 服服 務(wù)務(wù) 設(shè)立酒店式接待服務(wù)臺(tái)，選派服務(wù)意識(shí)好、形象氣質(zhì)佳的管理人員為業(yè)主提供溫馨、周到、專業(yè)的接待服務(wù)。 (3) 綠綠 化化 服服 務(wù)務(wù) 中海物業(yè)公司擁有高級(jí)園藝師 21 人， 20%以上的操作人員具有專業(yè)技術(shù)等級(jí)；公司建有花卉苗 木培育基地，并配備優(yōu)秀園藝技術(shù)人員，提供專業(yè)綠化維護(hù)和公共區(qū)域花卉的租擺專項(xiàng)服務(wù)。 作為國內(nèi)首家通過 ISO14001 認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過管理保 證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過回歸自然的氛圍培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識(shí)，從而養(yǎng)成愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣。 高檔社區(qū)的定位使得金泓凱旋城的潛在業(yè)主對于基礎(chǔ)服務(wù)之外的特約服務(wù)往往要求較高，也存在著更大的需求群體。中海物業(yè)將以 實(shí)踐多年的結(jié)合中港兩 地先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理模式，充分發(fā)揮企業(yè)“ 超前化的服務(wù)、精準(zhǔn)化的服務(wù)、規(guī)范化的服務(wù)、個(gè)性化的服務(wù)、菜單式的服務(wù)、人性化的服務(wù)、成熟化的管理、合理化的運(yùn)做成本、專業(yè)化的服務(wù) ” 九大管理優(yōu)勢，為每一位物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)“ 安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便 ”的生活環(huán)境。 ～ 高科技的管理手段 中海物業(yè)實(shí)行一體化管理與市場化服務(wù)相結(jié)合的運(yùn)作模式，技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量高的部分，均由中海物業(yè)自己的專業(yè)公司和團(tuán)體提供，目前我們已經(jīng)成立了教育培訓(xùn)、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè) VI 形象 設(shè)計(jì)、家居裝飾、花木基地、護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)基地和藝術(shù)團(tuán)等 9 個(gè)專業(yè)公司和實(shí)體；簡單勞動(dòng)密集的部分（如保潔服務(wù)），分派給社會(huì)上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)按照中海物業(yè)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)服務(wù)。 ～ 個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì) 中海物業(yè)融匯國內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了被行業(yè)普遍推崇和爭相仿效的中海管理模式。我們涉足 40 多個(gè)大、中城市市場、管理 170 多個(gè)高檔樓盤、接觸 100 萬以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對發(fā)展商大有裨益。 中海外集團(tuán)在香港建筑和房地產(chǎn)的輝煌業(yè)績及高檔物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)孕育了深圳中海物業(yè)的誕生，中海物業(yè)于 1991 年在同行業(yè)中首家引進(jìn)香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的物管模式，并在之后的多年實(shí)踐中將其與內(nèi)地的實(shí)際情況進(jìn)行了充分的融合與提升，逐漸形成獨(dú)具特色的中海物業(yè)管理模式。中海物業(yè)衷心希望能夠有機(jī)會(huì)與貴公司達(dá)成合作，以自身多年的物業(yè)管理實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)，為 貴公司開發(fā)的樓宇提供物業(yè)后續(xù)的增值保值服務(wù)并為廣大業(yè)主提供與樓盤檔次相匹配的高檔次服務(wù)，并以此項(xiàng)目為契機(jī)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、長期合作，與貴公司攜手合作共創(chuàng)精品同塑品牌！ 目前該項(xiàng)目正處于建設(shè)的關(guān)鍵階段，也是物業(yè)公司積極、及時(shí)提供全面的前期介入服務(wù)的最佳階段，中海物業(yè)希望利用自身豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)與各專業(yè)人才從 物業(yè)管理各個(gè)角度提供合理化 專業(yè)建議 ，為今后全面開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ) ，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)戶的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理成本的控制及高品質(zhì)的管理質(zhì)量。 中海物業(yè)目前在深圳擁有全委管理項(xiàng)目約 58 個(gè)，全委管理面積近 500 萬平方米。 設(shè)設(shè) 備備 配配 置置 方方 面面 ：： 多年物業(yè)管理的實(shí)踐，使我們詳知什么品牌、什么型號(hào)的設(shè)備具有最佳的性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免 發(fā)展商在設(shè)施 設(shè)備上無謂投入。所有新項(xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮其地區(qū)、物業(yè)、業(yè)主和發(fā)展商四個(gè)方面要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”的管理方案，使所有的項(xiàng)目既保持中海 物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。 ～ 專業(yè)化的服務(wù)人才 中海物業(yè)一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。 本著“ 業(yè)主至上，服務(wù)第一 ”的服務(wù)精神，圍繞“ 一切以滿足業(yè)主需求為中心 ”的工作原則， 為廣大業(yè)主提供全面、細(xì)致、溫馨的人性化、個(gè)性化服務(wù)。 ? 客戶服務(wù)中心提供一站式服務(wù)，實(shí)行首接責(zé)任制，將所有能提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，提供的特色服務(wù)菜單式細(xì)列，使業(yè)戶可以一冊在手，盡享星級(jí)酒店尊貴服務(wù)。 我司下屬樓宇科技公司曾給國內(nèi)多個(gè)知名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工、維修、保養(yǎng)及招標(biāo)顧問工作，其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于對本項(xiàng)目現(xiàn)有的樓宇智能化系統(tǒng)的全面改進(jìn)，對智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)和管理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。 在安全方面，我們將引入酒店嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化的理念提供安全保障，設(shè)立 24 小時(shí)保安巡查服務(wù)，重要出入口 24 小時(shí)值班、 24 小時(shí)監(jiān)控；執(zhí)行詢問登記制度，實(shí)行進(jìn)出物品檢查登記制度。 （（ 4）） 豐豐 富富 的的 社社 區(qū)區(qū) 文文 化化 活活 動(dòng)動(dòng) 根據(jù)本項(xiàng)目業(yè)主、商戶的實(shí)際情況制定豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，豐富小區(qū)業(yè)主的文化生活、配合商家的營銷活動(dòng)。 —— 職能部門檢查：公司各職能部門每季度對管理處的環(huán)境綠化、清潔、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)文化活動(dòng)、會(huì)所管理、安全護(hù)衛(wèi)、人事管理、財(cái)務(wù)管理等工作進(jìn)行專業(yè)檢查。 —— 政府、 行業(yè)的專項(xiàng)檢查：物業(yè)管理優(yōu)秀 /示范大廈（住宅小區(qū)）評(píng)比，安全文明小區(qū)（標(biāo)兵）評(píng)比，園林式、花園式達(dá)標(biāo)單位 (小區(qū) )評(píng)比，環(huán)境文明小區(qū)評(píng)比等等。 ? 管理處調(diào)查原因、采取糾正措施、必要時(shí)修改作業(yè)指導(dǎo)書。 ～～ 風(fēng)風(fēng) 格格 定定 位位 ：： 利用自有經(jīng)濟(jì)實(shí)力及品牌效應(yīng)，完善環(huán)境保護(hù)設(shè) 施，讓本項(xiàng)目成為舒適、文明、爽潔、美麗的濱海居住的理想家園。 ? 管理目標(biāo)承諾 中海物業(yè)根據(jù)多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對本物業(yè)的物業(yè)管理做出如下 鄭重承諾 ： 執(zhí)行政府有關(guān)法律及市、區(qū)物業(yè)管理主管政府部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 自本物業(yè)正式投入使用即按照國家級(jí)優(yōu)秀示范管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理并將被列入中海物業(yè)評(píng)優(yōu)計(jì)劃中，在符合政府要求的參評(píng)自然條件、貴我雙方嚴(yán)格履行政府及全委合同規(guī)定的有關(guān)責(zé)任、義務(wù)，同時(shí)在 政府有關(guān)部門組織下參加有關(guān)創(chuàng)優(yōu)、考評(píng)。維修工： 4 名，綠化工： 2 名，保安員： 36 人，炊事員 2名，清潔工： 23 名（預(yù)計(jì)外包，已統(tǒng)計(jì)在內(nèi)）。 二、 運(yùn)作流程 管理處運(yùn)作流程 管理處總體運(yùn)作流程如下圖示：