【正文】 7650kW,其中住宅用電約 6150kW, 商業(yè)用電約 1500kW。 4．低壓配電： 4,1 低壓配電系統(tǒng)采用放射式及樹干式混合方式。 5,3 大樓設(shè)置 BA控制系統(tǒng)，給水設(shè)備及普通風(fēng)機(jī)控制能實(shí)現(xiàn)自動控制 ,也可手動控制 。 6,5 本工程預(yù)留景觀、外立面及廣告照明，具體方案待二次裝修或?qū)I(yè)公司配套設(shè)計。 各住宅衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件均設(shè)置局 部等電位連接 D）弱電設(shè)計 （ PDS） 本工程市話程式有市話直通及內(nèi)部交換網(wǎng)絡(luò)，由市話引 3200對的電話電纜進(jìn)入電話機(jī)房，電話通信及數(shù)據(jù)信號均由綜合布線傳輸。 45～ 550MHZ頻段設(shè)計，主要設(shè)計指標(biāo)：載噪比大于 44dB，交擾調(diào)制比不小于 47dB，載波互調(diào)比不小于 58dB，各頻道電平差不大于 6dB，用戶電平為 68177。 商場、車庫、機(jī)房、前室、主要出入口、通道等公 共場所設(shè)置手動報按鈕（附電話插孔）、緊急廣播、警鈴、設(shè)備用房設(shè)消防電話分機(jī)。 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。 公司將在實(shí)際工作中嚴(yán)格遵照《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理工作服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，參考國內(nèi)外優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)成功管理經(jīng)驗，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系、ISO14001 環(huán)境管理體系、 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系三項貫標(biāo)體系。 一）、組織系統(tǒng) 外部組織體系圖（下圖） 當(dāng)?shù)卣? 泉州摯誠物業(yè)有限公司 發(fā)展商 街道、公安、工商、稅務(wù) 皇家濱城物業(yè)服務(wù)管理中心 業(yè)主委員會 1 .1 發(fā)展商與 泉州摯誠物業(yè)有限公司系委托關(guān)系。 開發(fā)商 /業(yè)主委員會 泉州摯誠物業(yè)有 限公司 客戶服務(wù)部 皇家濱城服務(wù)管理中心 管理部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 管理部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通、停車與消防管理、環(huán)保管理及社區(qū)衛(wèi) 生和綠化、美化服務(wù)；工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)及技術(shù)服務(wù)；物業(yè)客戶部負(fù)責(zé)客戶日常服務(wù)管理工作，并接受業(yè)主委托，代為租賃、管理業(yè)主的閑置房產(chǎn)。同時我們倡導(dǎo)主動管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動積極性和創(chuàng)造性?？刂频拇胧┯蓄A(yù)先控制、現(xiàn)場控制、反饋控制等方式。工作方式有談心、座談、家訪等等。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。 在以人為本的激勵系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合美國的 JIT 管理模式，進(jìn)行適時管 理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。 規(guī)劃設(shè)計階段對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使皇家濱城的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象； ? 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； ? 對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作； ? 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 ? 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 ? 業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。每月 4 次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。 您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件： （ 1） 購房預(yù)售合同； （ 2） 業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章； （ 3） 公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； （ 4） 《入伙通知書》； （ 5） 已繳款項的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）； （ 6） 未繳的購房 款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 入伙作業(yè)檢查規(guī)范 為了保證南安市皇家濱城入伙工作正 常有序，服務(wù)管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 ? 入伙按戶匯總，次月 5 日前全部歸檔。 4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。 6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，服務(wù)管理中心應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗房。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物 業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度 。 皇家濱城物業(yè)管理中心也將導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量保證體系在小區(qū)物業(yè)的正常運(yùn)行。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)激勵機(jī)制 工資福利機(jī)制 獎勵機(jī)制 思想工作機(jī)制 文化活動機(jī)制 培養(yǎng)提升機(jī)制 展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。引導(dǎo)員工動機(jī)，尊重個人情感。 員工 1 充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。管理層即是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時到位。 客戶服務(wù)部物 業(yè)服務(wù)管理中心是指揮、控制的樞紐， 24 小時值班熱線服務(wù)。將先進(jìn)管理理念貫徹到日常工作中，適合南安皇家濱城的三級操作文件貫穿于南安皇家濱城的物業(yè)管理之中?！钡姆?wù)宗旨；堅持“真誠、樸實(shí)、親切、熱情”的服務(wù)風(fēng)格。 弱電各系統(tǒng)的接地均采用大樓綜合接地裝置，接地電阻不大于１ 歐姆。 系統(tǒng)采用二總線制產(chǎn)品，接入火災(zāi)報警系統(tǒng)的信號還有噴淋系統(tǒng)之水流指標(biāo)器、信號閥、消火栓按鈕、手動報警按鈕信號、壓力開關(guān)信號，通過控制模塊控制排煙閥、加壓送風(fēng)閥、緊急廣播等。 ，系統(tǒng)供電采用集中供電方式。 ： 防雷接地與電氣接地共用一套接地裝置，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋做接地體，要求接地電阻小于 1歐姆。公共場所優(yōu)選高效節(jié)能燈具。中央空調(diào)機(jī)組、空調(diào)柜機(jī)、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管等中央空調(diào)設(shè)備，送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)等通風(fēng)設(shè)備 ，電梯、扶梯、殘疾人電梯等電梯設(shè)備，生活變頻泵 ,污水泵等給排水設(shè)備。 。 C）電氣設(shè)計 ： 包括紅線范圍內(nèi)的 10／ ,電力 ,照明 ,電氣控制及保護(hù)接地等內(nèi)容 ,超市、商場、門廳、餐廳、廚房及社區(qū)服務(wù)等有二次裝修的部位僅預(yù)留電源，其電氣部分裝修時另行設(shè)計。 水泵設(shè)隔振基礎(chǔ)，進(jìn)出口處設(shè)橡膠軟接頭以降噪。 消防水泵選用： 消防泵： , Q=40L/S,H=,N=90KW 一用一備。 系統(tǒng)供水： 采用分區(qū)供水方式 1區(qū)：地下室 四層，由市政管網(wǎng)直接供水 . 2 區(qū)：五層 ~十七層 ,2 區(qū)變頻調(diào)速泵供水 。 本工程抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計基本地震加速度值 ，場地設(shè)計地震分組為第二組。 二期為 3＃， 4＃樓；三期為 5＃， 6＃樓。 一、項目概況 南安市以其宜人的氣候，優(yōu)美的山水環(huán)境；自在悠閑的生活氛圍，獨(dú)特的組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)，成為極具吸引力的宜居城市。如球類比賽、聯(lián)歡晚會等，既豐富業(yè)主（住戶）的業(yè)余文化生活，又達(dá)到增進(jìn)了解、融洽關(guān)系的目的。 （ 2）環(huán)保清潔。 （ 2）實(shí)行機(jī)電設(shè)備專管制度。服務(wù)管理中心在具體實(shí)施時，實(shí)行維修、保潔人員分區(qū)負(fù)責(zé)制，管理人員分專業(yè)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個人，所有的工作都有相應(yīng)的責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查，監(jiān)督下級的工作。服務(wù)管理中心內(nèi)部落實(shí)消防責(zé)任制，建立區(qū)域防火責(zé)任人制度，對物業(yè)的重點(diǎn)防火部位進(jìn)行登記，對管轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常巡視和定期維護(hù)，保證設(shè)備有效運(yùn)行；成立義務(wù)消防隊，訂立火災(zāi)應(yīng)急處理方案，并每年至少組織兩次消防演習(xí)。我們需借助各種知識，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作，使物業(yè)管理工作更具活力、更具新意。同時，公司可通過網(wǎng)站，對現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運(yùn)行和管理問題，可及時得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到“運(yùn)籌帷幄，決勝千里”。做到有部署、有檢查、有評價，從而保證管理有效性和可操作性。激勵員工求知上進(jìn)。 ● 實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶”制度。 （三）科學(xué)的人力資源管理體系 物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向業(yè)主（住戶）提供服務(wù)的過程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象。在物業(yè)管理中實(shí)際工用中，我們逐步導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系，對整個服務(wù)運(yùn)作過程實(shí)施全程質(zhì)量控制，持續(xù)滿足客戶的明示需求及潛在的期望，確?？蛻魸M意。物業(yè)使用高峰期時，清潔員在所轄清潔范圍 內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能因保潔而影響和干擾客戶。同時以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù) ”、“機(jī)務(wù)作風(fēng)”、“便民服務(wù)”等。而作為基層作業(yè)層的各個服務(wù)管理中心，則能夠在各自的職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確目標(biāo)和要求具體工作。 讓 —— 嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流 您 —— 客戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門 更 —— 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、 100%客戶第一、不斷超越客戶日益增長的需求 滿意 —— 為客戶的好保姆、好管家、好朋友 成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友 成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、 好伙伴、好朋友 三、公司的服務(wù)追求 成為客戶的好保姆、好管家、好朋友?，F(xiàn)在管小區(qū)為泉州市豐盛假日城堡（建筑面積）、泉州市迎津新村（建筑面積 ）。 我公司將依托自身的團(tuán)隊的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合南安皇家濱城項目的現(xiàn)狀，對南安皇家濱城項目的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。 我司一旦有機(jī)會與南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，將組建強(qiáng)有力的團(tuán)隊實(shí)現(xiàn) 服務(wù)管理方案中所有承諾。 公司中層以上管理人員均從事過多年物業(yè)管理工作，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，曾應(yīng)邀為多家物業(yè)公司做過新樓盤的交樓入住輔導(dǎo)工作，在公司內(nèi)部建立“學(xué)習(xí)型”團(tuán)隊，定期不定期進(jìn)行在職員工培訓(xùn)，整個團(tuán)隊形成積極向上的工作熱情。 六、公司的服務(wù)方針 我們的服務(wù)方針是：質(zhì)量第一，科學(xué)管理，精益求精。 （二）理念優(yōu)勢 —— 以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想 理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動力的源泉。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法，與自身的實(shí) 踐相結(jié)合，創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。 ● 零缺陷 就是要求每一個員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低到“零”的一種管理方法。我們開展每項工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算（計劃），然后按計劃去實(shí)施，即執(zhí)行；計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時糾偏與調(diào)整，即核對檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。通過精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論，規(guī)范員工的形象，讓員工隨時掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作 能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。 ● 崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。 ● 實(shí)施 CS（客戶滿意）戰(zhàn)略。 —— 建立客戶