【正文】 務(wù)，滿足并超越客戶的期望。 （ 3）“閉環(huán) +激勵(lì)”管理控制系統(tǒng) “閉環(huán) +激勵(lì)”管理控制圖 采用雙閉環(huán)控制模式。公司按發(fā)展戰(zhàn)略制定工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)服務(wù)管理中心每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和 考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中。從而形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)，確保管轄區(qū)內(nèi)整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程得到有效控制。管理人員每天至少對(duì)小區(qū)巡視檢查兩次，服務(wù)管理中心經(jīng)理每周組織有關(guān)人員對(duì)小區(qū)全面檢查一次，分別作為對(duì) 各崗位人員的考核依據(jù)。通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督考核，既增強(qiáng)了員工的工作責(zé)任感，充分調(diào)動(dòng)了員工的工作主動(dòng)性和積極性，又保證了問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)得到糾正。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范，保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，通過(guò)持續(xù)培訓(xùn)強(qiáng)化員工的素 質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。我們采取以下保障措施： （ 1）預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。 每臺(tái)設(shè)備責(zé)任落實(shí)到人，悉心養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁超負(fù)荷、帶“病”運(yùn)行，禁止違規(guī)操作，設(shè)備運(yùn)行有記錄，設(shè)備設(shè)施定期巡 查保養(yǎng)及維護(hù)，水電等做到每日巡查和維護(hù)，應(yīng)急發(fā)電機(jī)定期試運(yùn)行，設(shè)備出現(xiàn)故障征兆及故障時(shí)能及時(shí)有效地處理。同時(shí)注意完善設(shè)備的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和做好設(shè)備機(jī)房環(huán)境建設(shè)，通過(guò)嚴(yán)格、科學(xué)的定期維修保養(yǎng)，保證設(shè)備始終處于安全高效的運(yùn)行狀態(tài)。 （ 3）制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案并定期組織有關(guān)人員演練，以防出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)有序處理。依據(jù)材料養(yǎng)護(hù)理論，對(duì)各種建筑新材料進(jìn)行物理分析與化學(xué)分析，制定最佳的清潔方案；科學(xué)合理地進(jìn)行化工材料應(yīng)用、試劑調(diào)配，安全、經(jīng)濟(jì)、高效地做好清潔管理工作。垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕一次污染；使用綠色環(huán)保型藥劑；采用物理防治法與生物防治法，定期對(duì)“四害”進(jìn)行消殺。杜絕出現(xiàn)植物枯死現(xiàn)象，加強(qiáng)綠化修剪和澆水、施肥等管理，為小區(qū)營(yíng)造優(yōu)美居住環(huán)境。對(duì)業(yè)主住戶個(gè)人資料及車輛情況及圖紙、設(shè)備設(shè)施清單等屬于機(jī)密資料，嚴(yán)禁外借和向外透露；日常運(yùn)作資料只準(zhǔn)內(nèi)部借閱和使用。 （ 2）與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一道，開(kāi)展有益身心的社區(qū)文化活動(dòng)。 （ 3）根據(jù)業(yè)主的需要，有針 對(duì)性地開(kāi)展一些特約服務(wù)，如：幫助業(yè)主家庭安裝空調(diào)，修理抽油煙機(jī)，水電維修等。 （ 5）公司籌備開(kāi)設(shè)“數(shù)字化社區(qū)”計(jì)算機(jī)網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）通過(guò)網(wǎng)站足不出戶即可提出自己的維修、服務(wù)等需求，并可就我們的工作提出意見(jiàn)或建議，我們將及時(shí)對(duì)這些信息進(jìn)行處理并反饋結(jié)果。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這一現(xiàn)代化紐帶，架起了我們與業(yè)主（住戶）溝通的又一道橋梁，增進(jìn)彼此之間的了解。通過(guò)真誠(chéng)的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、舒適、方便、安全的居住和生活環(huán)境，將管理意識(shí)滲透在整個(gè)服務(wù)的過(guò)程中，使業(yè)主（住戶）在感受到和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛的同時(shí)，同樣感受到我們善意的提醒和溫馨的提示，使得管理與服務(wù)相輔相成，相得益彰。 皇家濱城位于南安市西溪北路北側(cè)、防澇 站西側(cè)。用地周圍環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，臨江美景得天獨(dú)厚，具有頂級(jí)商住小區(qū)的條件。地上總建筑面積為 M2，其中住宅建筑面積 M2，商業(yè)建筑面積 7798 M2，公建面積 935 M2, 地下建筑面積 44912M2,。 本項(xiàng)目分二期建設(shè)： 沿江的 1＃， 2＃點(diǎn)式高層作為一期建設(shè)，加上地下室一起開(kāi)發(fā)，能夠塑造良 好的小區(qū)形象，提升小區(qū)檔次，吸納人氣，為二，三期順利建設(shè)創(chuàng)造條件。 1. 周邊環(huán)境及市政配套 南安皇家濱城位于南安市西溪北路北側(cè)、新國(guó)稅大樓近在咫尺，西鄰市民廣場(chǎng)和五星級(jí)大酒店，隔柳美南路有市政府所在地和市廣電中心、市一中分校。 2. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) A、南安市中心北遷是必然規(guī)律，西溪北岸將是中央之城，皇家濱城更是中央城中之城； B、皇家濱城西臨市民廣場(chǎng)，每天都能在城市公園悠然自 得，享受少數(shù)人的鑒賞之旅； C、 21 萬(wàn)平方米的超大規(guī)模，南安地產(chǎn)史上第一次，也是劃時(shí)代的一次； D、皇家濱城是南安地產(chǎn)中低水平開(kāi)發(fā)的終結(jié)，也是奢華豪宅的開(kāi)端； E、皇家濱城以百年經(jīng)典建筑為標(biāo)準(zhǔn)，造就百年房地產(chǎn)精品； F、皇家濱城不是別墅，勝于別墅，是豪宅中之豪宅，其建筑風(fēng)格獨(dú)特，配套完美。 C、配套指標(biāo) A) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)篇 1)工程概況： 本工程 設(shè)有 29 層 ,30 層， 31 層和 32 層的高層建筑共六棟 ，配套二層商業(yè)店面，地下建筑及六級(jí)人防地下室。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。 設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓值ω o=，地面粗糙度為 B 類。 2)結(jié)構(gòu)體系： 高層：剪力墻結(jié)構(gòu)，其中 2＃樓由于建筑功能需要，將采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層設(shè)在第 3 層，擬采用梁式轉(zhuǎn)換；多層：框架結(jié)構(gòu)。 4)材料： 混凝土： C25～ C45 鋼筋： HPB23Ⅰ（φ）、 fy=210MPa HRB33Ⅱ（ ）、 fy=300MPa HRB400、Ⅱ（ ）、 fy=360MPa 鋼板： Q235 B)給排水設(shè)計(jì)篇 1)生活冷水： 水源：從市政給水管引二路進(jìn)水管 , 在用地紅線內(nèi)形成環(huán)狀給水管。 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量： 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量： 序號(hào) 用水內(nèi)容 用水標(biāo)準(zhǔn) 用 水 量 備 注 最大時(shí)(M3/d) 最大時(shí)(M3/h) 1 住宅 300L/ 1356戶， k=,24h 2 商業(yè) 5 L/ 15533m2, k=,12h 3 車庫(kù) 2 L/ 41450M2,T=,H=8hr 4 空調(diào)冷卻補(bǔ)水 按循環(huán)水的 1% 循環(huán)量 645T/hr, 12h 5 綠化 .車庫(kù)沖洗 2 l/ 42 21399m2,H=6hr 6 末預(yù)見(jiàn)水量 按用水量 的 10%計(jì) 170 7 總用水量 1874 192 給水系統(tǒng)： 用水計(jì)量： 分戶各設(shè)水表單獨(dú)計(jì)量，水表出戶設(shè)置。 五層 ~十層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水 . 3區(qū)：十八層 ~三十二層 ,3 區(qū)變頻調(diào)速泵供水 。 2. 消防： 本工程屬一類高層綜合樓及一類高層住宅樓 ,。 用水量 : 消防用水量一覽表 序號(hào) 系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次火災(zāi) 用水量 備注 1 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 不小于 40L/S 不小于 2小時(shí) 288T 2 室外消火栓 不小于 30L/S 不 小于 2小時(shí) 216T 3 自動(dòng)噴淋 按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L/ , 作用面積 160m2 不小于 1小時(shí) 144T 4 水噴霧系統(tǒng) 噴霧強(qiáng)度20L/ , 不小于 小時(shí) 5 室內(nèi)總用水量 項(xiàng)之和 432T 6 總用水量 1～ 3項(xiàng)之和 648T 供水方式 :室外用水之水壓及水量以及地下室消火栓系統(tǒng)由市政予以滿足 。屋頂設(shè)有小型增壓裝置以保證系統(tǒng)臨時(shí)常高壓 。 自動(dòng)噴淋泵： , Q=40L/S,H=,N=90KW 一用一備。 : 采用雨 .污水分流制 . 污水： 污水量按生活用水量的 90%計(jì)，計(jì)算得污水量為： 1410T4。 化 糞 池 容 積 計(jì) 算 公 式 ： v=*1000+α .().()*1000 式中：α =, 清掏周期 T=90d,b=,k=,c= 停留時(shí)間 t=12 小時(shí) , N為化糞池實(shí)際使用人數(shù) ,q 為每人每天污水排水量。 4．節(jié)能及環(huán)保： 本工程所選用的衛(wèi)生潔具及水嘴均為節(jié)水型潔具及水嘴。 5．衛(wèi)生防疫： 生活儲(chǔ)水采用成品不銹鋼水箱，并進(jìn)行二次消毒處理，以免二次污染產(chǎn)生。消火栓及噴淋系統(tǒng)水管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管（加厚管），絲接或溝槽式連接。壓力 排水管采用鍍鋅鋼管。排水管采用 PVC 雙壁波紋管。 ： 本工程消防用電、應(yīng)急照明為一級(jí)負(fù)荷、客梯、生活水泵電力為二類負(fù)荷，普通設(shè)備用電為三類負(fù)荷，由本小區(qū)開(kāi)閉所引來(lái)兩路 10KV高壓電源 ,另設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī) ,以備二路高壓失電時(shí) 重要負(fù)荷的用電。小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)開(kāi)閉所、三個(gè)變配電室（ STS STS STS3）：變配電室 STSSTS2分別設(shè)置兩臺(tái) 1600kVA供住宅用電， STS3設(shè)置兩臺(tái) 800kVA供商業(yè)用電；開(kāi)閉所、三個(gè)變配電室 STS1~STS3均置于地上一層。 ： 3． 1本工程變電所均設(shè)在地上一層， 2路 10KV電源由 本小區(qū)開(kāi)閉所引 至 變電所高壓開(kāi)關(guān)柜，高壓系統(tǒng)為單母線分段運(yùn)行方式，高壓開(kāi)關(guān)柜采用中置柜，配真空斷路器，分?jǐn)嗄芰?25KA，采用直流操作方式；變壓器選用干式變壓器，配 IP20級(jí)外殼；低壓柜選用 GCK或 GCL型抽出式開(kāi)關(guān)柜；低壓靜電電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置采用干式自愈式電容器。平時(shí)該電源可作為調(diào)峰電源，當(dāng) 10KV電源停電時(shí)，該電源為公共照明、值班照明、電梯、生活泵及部分商業(yè)負(fù)荷提供臨時(shí)電源。另在低壓側(cè)按商業(yè)、非工業(yè)、 住宅三種電價(jià)設(shè)分表計(jì)量。高層住宅采用密集式插接母線供電。與消防有關(guān)的電纜采用 WDZBNYJV1kV型耐火型電纜。 ： 5,1 本工程主要電力設(shè)備包括 :消防風(fēng)機(jī)、消防水泵、消防電梯、應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備 。 5． 2 各消防設(shè)備均由雙電源自動(dòng)切換配電箱供電 ,消防設(shè)備之控制能在現(xiàn)場(chǎng)就地進(jìn)行 ,亦能在消防控制室集中控制。電梯運(yùn)行信號(hào)納入 BA監(jiān)視系統(tǒng)。光源： T8三基色熒光燈 36W，Ra80，色溫 4000K，光通 3250lm. 6,2 商場(chǎng)、走道、樓梯間 ,及地下車庫(kù)均設(shè)值班照明 (事故照明 )及疏散指示照明 ,疏散照明與事故照明均選用鉻鎳電池?zé)艟?，并設(shè)玻璃或其它非燃燒材料制作的保護(hù)罩 ,要求供電時(shí)間不小于 30分鐘。經(jīng)二次裝修后其照度應(yīng)達(dá)到《建筑照明設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)》 (GB5003420xx)的規(guī)定值。本工程采用的熒光燈等氣體放電光源照明器均應(yīng)有電子鎮(zhèn)流器，長(zhǎng)期工作或停留的房間或場(chǎng)所，照明光源的顯色指數(shù)（ Ra）不宜小于 80,要求其單燈功率因數(shù)補(bǔ)償至不低于 。 ： 住宅：普通配電線路均采用 BV750 型銅芯塑料線導(dǎo)線或 YJV 型交聯(lián)電纜，消防用電設(shè)備配電線路均采用 WDZBNBYJ750 耐火型銅芯塑料線導(dǎo)線或WDZBNYJV 耐火型交 聯(lián)電纜；柴油發(fā)電機(jī)至變電所的消防應(yīng)急出線采用重型銅鋅銅護(hù)套氧化鎂絕緣電力電纜；其它場(chǎng)所：普通配電線路均采用 WDBYJ750型聚烯烴絕緣電線或 WDYJV 型交聯(lián)電纜、消防用電設(shè)備配電線路均采用WDZBNBYJ750 耐火型聚烯烴絕緣電線或 WDZBNYJV 耐火型交聯(lián)電纜。 ： 本工程一類高層建筑按二類防雷考慮，采取防直擊雷、防側(cè) 擊和等電位保護(hù)、防雷電波侵入和防雷擊電磁脈沖的措施。 六層以上部分設(shè)置均壓環(huán)防側(cè)擊雷，并與每層外露的金屬門窗、欄桿及其它金屬構(gòu)件牢固焊接。 本工程電氣接地采用 TNS系統(tǒng)，所有正常情況下非載流的金屬設(shè)備外殼、構(gòu)件、管路、橋架及各設(shè)備專業(yè)進(jìn)入本建筑物的金屬管道均須做總等電位連接，形成一體化接地系統(tǒng)。 ：數(shù)據(jù)、語(yǔ)音、圖像等信號(hào)。 （ CCTV）： 攝像機(jī)置于電梯轎箱，地下車庫(kù)、商場(chǎng)、大廳、各出入口等。 65度）鏡頭變焦，焦距調(diào)整，光圈調(diào)整等；系統(tǒng)監(jiān)視以 10″彩色監(jiān)視器為主，視像切換采用矩陣切換，控制方式為總線控制，系統(tǒng)記錄方式采用時(shí)滯超慢速磁帶錄像機(jī)。 （ CATV）： 有線電視系統(tǒng)節(jié)目源接自城市有線電視網(wǎng)。 4dB。 本系統(tǒng)前端設(shè)備位于有線電視機(jī)房?jī)?nèi)，系統(tǒng)器件（放大器、分支器、分配器等）在豎井或吊頂內(nèi)安裝，傳輸干線在豎井內(nèi)明敷，傳輸支線在吊頂內(nèi)敷設(shè)或沿墻、樓板暗敷。消控室設(shè)有火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電話及緊急廣播設(shè) 備 地下車庫(kù)、柴油機(jī)房等場(chǎng)所設(shè)置感溫探測(cè)器，門廳、走廊、電梯前室、消防樓梯間前室、商場(chǎng)、店面、設(shè)備間、電梯機(jī)房等場(chǎng)所均采用感煙探測(cè)器。 消防控制室聯(lián)動(dòng)控制柜可聯(lián)動(dòng)控制：消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、防火卷簾，可切換非消防電源，并監(jiān)視它們的工作和故障狀態(tài)。 系統(tǒng)導(dǎo)線采用耐火型導(dǎo)線 ，豎井內(nèi)沿橋架敷設(shè)，其他均穿鍍鋅鋼管暗敷。 廣播系統(tǒng)可提供播放背景音樂(lè)廣播和緊急廣播，緊急廣播通過(guò)消防聯(lián)動(dòng)控制柜分層分區(qū)控制。 : 住宅大堂入口設(shè)置可視對(duì)講主機(jī)，每個(gè)住宅內(nèi)均 設(shè)可視對(duì)講分機(jī)。 1 其他配套非本方案重點(diǎn)，暫時(shí)省略 二、顧客群特點(diǎn)及需求分析 （據(jù)售房介紹） * 受過(guò)高等教育； * 身處在受人羨慕的行業(yè)中（普遍為公務(wù)員）； * 有較高的收入；（普遍為公務(wù)員）； * 得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)；（普遍為公務(wù)員）； * 追求生活品質(zhì)。通過(guò)我們的 服務(wù)，秉承 “物業(yè)管理服務(wù)對(duì)皇家濱城而言，管理只是基本，水一樣的服務(wù)才是本質(zhì)。 一、 總體服務(wù)管理目標(biāo) 前期目標(biāo) 成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售； 為南安鼎盛房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的皇家濱城一期（ 2 號(hào)樓保值增值），及皇家濱城二期（ 4號(hào)樓）、皇家濱城三期（ 6 號(hào)樓）的保值增值做貢獻(xiàn)。 三年內(nèi)達(dá)到 ISO9001 質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證； 三年內(nèi)達(dá)到 ISO14001 環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證； 三年內(nèi)達(dá)到 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證； 三年