【正文】 設(shè)備無異常聲音、焦味，運轉(zhuǎn)參數(shù)正常，無隱患、無故障。電梯運轉(zhuǎn)實施方案序號項目工作地點時間安排工作頻次實施方法質(zhì)量標準1運轉(zhuǎn)在電梯安裝點早班晚班按需要全開或部分開啟。制定完善、執(zhí)行標準，運行與維保質(zhì)量高。而報警系統(tǒng)則保障了客戶在緊急情況下，能得到適時的幫助。、公共設(shè)施各系統(tǒng)的日常運行（1）給排水、排污系統(tǒng)建立用水、供水管理制度，值班人員結(jié)合樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。（3）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是小區(qū)消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，安全監(jiān)控中心實行24小時值班制度。根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部特征，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。、一般故障處理對于一般故障，可由維修班長處理，維修班應(yīng)及時報告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。ｂ、若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、停水范圍等。路面修繕質(zhì)量標準；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。井蓋完好率達100%；雕塑小品等園藝完好率達95%以上；平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。無泄露；標志設(shè)施完好率100%；正常安全使用；加強裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路；使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。照明設(shè)施線路完好率達95%以上。化糞池清理作業(yè)規(guī)程；春、夏季各補換綠地一次，樹木補種春夏各一次；自第10年起按10%更換綠化草坪。每年對車場側(cè)局部道牙損壞多次修補進行更新一次；停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用；開啟靈活；每半年對標識進行維護一次。標識清晰。相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。安全、正常使用；屋面積水。隔熱層完好無損；各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。線路無亂搭接。線路無搭亂接；消防栓維修操作規(guī)程；樓間墻面、扶手、踏步的維護。扶手完好，無張貼痕跡。排水管維護修繕標準；及時了解客戶家庭有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。2外墻面由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實施；3公共屋面每年對屋面防水層檢修一次；月全面檢測變配電設(shè)備一次；各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每年對防盜門及信箱進行一次堅固維護。系統(tǒng)線路正常；由消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負責設(shè)施；公共通道、門廳的墻、天棚維護；每20年鏟除抹灰翻新一次。固定碼松脫。給水管維護修繕標準。錄像資料保持一周。我公司在接管本項目后擬采取管理措施和技術(shù)措施二方面節(jié)約照明用電：（1）制定全年分類照明運行時間表，并以此指導(dǎo)全年度照明系統(tǒng)運行及開關(guān)。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗，安排好改造施工和運行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機時間，使改造方案切實可行。６、費用來源技術(shù)改造、更新的費用來自用戶的維修基（資）金。（３）每一臺主要設(shè)備均建立。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。（六）、技術(shù)改造、更新隨著時間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點：系統(tǒng)運行正常5BA系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實施，保安部協(xié)助保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項使用功能正常系統(tǒng)運行正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)每天巡視一遍，每月檢查檢測一次：每半年保養(yǎng)一次；日檢由保安部實施，月檢及保養(yǎng)由維修班組織實施，保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項使用功能正常系統(tǒng)運行正常（五）、公共設(shè)施設(shè)備節(jié)電節(jié)水方案 照明系統(tǒng)及電梯用電是小區(qū)主要公共用電，按政策歸定由業(yè)主或住戶分擔，我公司將采取有效措施盡可能減少用戶的用電分擔。圖像清晰；接口及砂眼漏水；8公共通道門廳、樓梯間每年對氣體滅火系統(tǒng)及滅火器全面檢查二次。室內(nèi)消防栓的有效維護及檢修；由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。每月加軸承黃油一次。房屋修繕標準；避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；外墻平整，無滲漏；每年雨季前對客戶外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。結(jié)構(gòu)安全，正常作用；由工程技術(shù)專業(yè)人員負責維修。公用地面的維修改造；公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效；線路的檢修；每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修防水層破損造成屋面滲漏；每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。局部受損；由工程技術(shù)部按相關(guān)維護保養(yǎng)規(guī)程實施。標志清潔美觀；每月清潔標識一次；由工程技術(shù)部組織實施。停車場地面施工技術(shù)標準。雕塑、小品完整清潔、流水清清。流水暢通。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。實現(xiàn)良好的燈具外觀；由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護；路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)。相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。安放牢固。砼路面修繕質(zhì)量標準；井蓋上標志清晰。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施。ｆ、如供電局對小區(qū)突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動設(shè)備。、重大故障處理凡發(fā)生重大故障，由值班人員立即通知維修班并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。、故障處理原則發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。巡視人員每天必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。當出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控中心將立即與巡視員進行對講聯(lián)系，確認情況類別。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。設(shè)備處于完好、高效運轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機房溫度適宜。電梯運行由顧客自行操作，由電梯公司制定電梯使用規(guī)定并指導(dǎo)顧客正確使用電梯。 柴油發(fā)電機組每半月進行一次試運轉(zhuǎn)（一次空載、一次帶負荷），檢查機組各參數(shù)是否正常，設(shè)備是否完好可隨時投入使用。（四）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是設(shè)備、設(shè)施的日常運轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是設(shè)施、設(shè)備、房屋的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。2）實行考核接管與浮動工資、獎金掛鉤辦法、未達標者按考核辦法扣除部分或全部浮動工資或獎金。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。做到人人有動力、有壓力。激勵機制激勵機制圖：激勵機制崗位競爭目標激勵思想工作機制工資福利機制獎懲機制培養(yǎng)提升機制文化活動機制激勵系統(tǒng)示意圖說明：1）激勵是實行人性化管理的主要方式。）5）評審糾正和預(yù)防措施的實施情況；（管理者代表提供糾正和預(yù)防措施的實施情況資料，并作情況報告。、內(nèi)審機制內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動，由企業(yè)內(nèi)部審核員根據(jù)自己的職責，對質(zhì)量管理體系各要素的實施效果進行審查，以便查明存在問題，及時采取改進措施，使質(zhì)量管理體系有效運行。（2）質(zhì)量系統(tǒng)的設(shè)計以顧客的需求為關(guān)注焦點。2) 清潔、維修、綠化工作在年度計劃的框架內(nèi)，對定期工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。這一階段的工作目的是確保機電設(shè)施設(shè)備安全、高效、穩(wěn)定、合理運行，保持房屋、公共設(shè)施、設(shè)備處于完好狀態(tài)和最佳運轉(zhuǎn)狀態(tài)，為用戶提供安全、舒適、整潔、優(yōu)美的工作、生活環(huán)境和周全、溫馨、體貼的人性化服務(wù)。保安班長男性，體重6075公斤，年齡2535歲，退伍軍人，曾在部隊擔任副班長以上職務(wù)，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過硬，相關(guān)工作經(jīng)驗兩年以上，有一定的組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。管理經(jīng)驗豐富，具有較強的物業(yè)管理理論水平和實踐工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理各項服務(wù)的操作流程和檢驗標準，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系，具有較好的協(xié)調(diào)、組織及處理突發(fā)事件的能力，責任心強，善于溝通，具有廣泛而良好的人際關(guān)系?？蛻舴?wù)部負責本物業(yè)管理活動的整體調(diào)度、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作；負責員工錄用、調(diào)配、培訓(xùn)等管理工作；負責本物業(yè)各項資料、檔案的收集、整理、保管工作；負責與業(yè)主或使用人溝通、協(xié)調(diào)等工作，定期公布本物業(yè)管理的工作情況，保持良好的關(guān)系；負責收集、登記、傳達客戶服務(wù)要求信息，進行回訪等工作。六、管理方式 （一）、管理組織架構(gòu)華發(fā)物業(yè)管理公司 山海一品物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理 客戶服務(wù)部 清潔綠化部保安部維修部大堂服務(wù)組 （二）、組織架構(gòu)圖說明管理處組織機構(gòu)設(shè)置的總原則是精干、高效、一專多能，管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責制。便民服務(wù)策劃與措施a、根據(jù)一品山海住戶多為事業(yè)成功人士和城市白領(lǐng)精英，平時工作強度大，精神壓力大，腦力消耗大等特點，擬經(jīng)常開設(shè)豐富的娛樂活動項目，并定期組織輕松愉快的社區(qū)文化活動，以達到為客戶精神減壓，保持愉悅心境的目的。定期清理排雨排污溝渠，管道、砂井和化糞池，保持排雨、排污系統(tǒng)暢通。對智能化系統(tǒng)使用人員實行嚴格培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后才準予上崗，安派我公司弱電工程師定期對智能化系統(tǒng)進行維護，確保智能化系統(tǒng)完好率達到100%，并投入正常使用。二次供水泵房運行參數(shù)，現(xiàn)保證住戶用水、壓力需求，又做到水泵經(jīng)濟運行，消防水泵定期試運轉(zhuǎn)，并做好運轉(zhuǎn)記錄，確保應(yīng)急啟動萬無一失。（須建議建設(shè)單位提供智能卡識別控制裝置），外來人員須經(jīng)登記并經(jīng)核實后才準進入小區(qū)，必要時須保證被訪者的同意才可進入小區(qū)。進一步完善、充實企業(yè)理念系統(tǒng)、建設(shè)良好的企業(yè)文化；制定與改進員工語言與行為規(guī)范，建立企業(yè)員工行為識別系統(tǒng)，充分體現(xiàn)本項目的現(xiàn)代化、智能化的良好形象和物業(yè)管理企業(yè)的整體形象。三是實施“社會效益優(yōu)先”戰(zhàn)略，接管新的物業(yè)管理項目，旨在樹立企業(yè)品牌、擴大社會影響，不以盈利為主要目的。自接管本項目之日起，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系和服務(wù)管理體系，并持續(xù)改進，使各項管理服務(wù)工作實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、程序化。通過請酒店的培訓(xùn)人員前來對員工進行系統(tǒng)而全面的有關(guān)培訓(xùn)，達到積極主動的為業(yè)主及使用人服務(wù)，提高服務(wù)水平、工作效率，內(nèi)容包括：員工的儀容、儀表和舉止。住宅的升值潛力和舒適性在很大程度上取決于物業(yè)服務(wù)的水平。底層架空，一梯一戶， 高層的空中別墅采用四合院設(shè)計，體現(xiàn)了西方現(xiàn)代與東方傳統(tǒng)的完美結(jié)合。為了進一步提高公司經(jīng)營水平和物業(yè)管理服務(wù)水平，本公司在全面實施ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入CI企業(yè)形象系統(tǒng)工程，建立、運行并不斷改進質(zhì)量管理體系。147 / 147一品山海物業(yè)管理服務(wù)方案目 錄公司簡介 顧客群特點及需求分析公司現(xiàn)管理的主要物業(yè)有珠海拱北口岸聯(lián)檢大樓、H發(fā)新城、鴻景花園、美景山莊、珠海特區(qū)報業(yè)大廈、中國建設(shè)銀行珠海市分行及各營業(yè)網(wǎng)點、珠海市中級人民法院審判綜合樓、嘉園、九洲花園、中山H發(fā)生態(tài)園等三十多個項目，物業(yè)類型包括住宅區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠區(qū)、政府物業(yè)等，目前管理物業(yè)總建筑面積三百多萬平方米，擁有員工一千多人，是珠海市規(guī)模最大、實力最強的物業(yè)管理企業(yè)之一。二、建筑設(shè)計理念一品山海由美國加州羅伯特設(shè)計事務(wù)所整體設(shè)計，澳大利亞LAD景觀公司景觀設(shè)計，外觀薈萃加拿大現(xiàn)代建筑風格，充分匯聚了國際建筑、設(shè)計師的才智，合各方優(yōu)勢為一體，倡導(dǎo)國際居住理念和生活方式，是精心打造的國際精英府邸。四、物業(yè)管理服務(wù)模式人們常說“選擇一種物業(yè)就是選擇一種生活模式”。讓酒店式服務(wù)中的服務(wù)理念、行為準則深入每個員工的心中，需要對員工進行不厭其煩的禮儀禮貌，無可挑剔的儀容儀表培訓(xùn)，讓其樹立服務(wù)第一的意識。 五、實施高品位物業(yè)管理的目標與整體策劃（一）、總體工作目標根據(jù)本項目的物業(yè)管理特點，客戶需求特性和對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求，制定本項目實施高品位物業(yè)管理的目標如下：自接管本項目起，嚴格按照國家建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理示范小區(qū)檢驗標準》做好各項物業(yè)管理服務(wù)工作，貫徹本企業(yè)細化、量化、分專業(yè)的《管理服務(wù)質(zhì)量檢驗標準》，一年內(nèi)達到“市優(yōu)”標準，二年內(nèi)達到“省優(yōu)”標準，三年內(nèi)通過“國優(yōu) ”標準。二是實施“精品服務(wù)”戰(zhàn)略，以精品的眼光來審視、檢查一切管理、服務(wù)工作，做到事事是精品、處處是精品、過程是精品。四是建立項目形象設(shè)計與建設(shè)工程體系。d、實行住戶憑證（卡）進出小區(qū)。c、水泵管理。g、智能化系統(tǒng)管理。聘請專業(yè)化進行小區(qū)消殺服務(wù)，并按我公司ISO9001質(zhì)量控制文件的要求對消殺服務(wù)實行d、排雨、排污管理。d、實行首問責任制，對用戶的求助、咨詢、報修、建議、投訴等由首問人負責到底，實施一條龍服務(wù)。貼心：實行人性化管理提供個性化服務(wù)、文明禮貌服務(wù)，急用戶所急、想用戶所未想，從用戶的角度審視、處理日常物業(yè)管理服務(wù)工作，使客戶倍感親切、貼心，時刻關(guān)注顧客的要求，真誠服務(wù)每一天。經(jīng)理助理負責協(xié)助經(jīng)理開展管理處的工作，負責編制月度工作計劃并負責計劃的執(zhí)行，編寫月度工作總結(jié)；處理一般性