【正文】 化。工作完畢要徹底清理工作現(xiàn)場恢復(fù)原樣。通過開展園林設(shè)計及工程施工服務(wù)，可增加物業(yè)公司的收入。 （ 2）修剪 考慮季節(jié)特點(diǎn)和草種的生長發(fā)育特性，使草的高度一致，邊緣整齊。 （ 5）填平坑洼 及時填平坑洼地，使草坪內(nèi)無坑洼積水，平整雅觀。發(fā)生病蟲為害，最嚴(yán)重的危害率在 5%以下。一般在每年春、秋季重點(diǎn)施肥 23 次。補(bǔ)植按照種植規(guī)范進(jìn)行，施足基肥并加強(qiáng)淋水等保養(yǎng)措施，保證成活率達(dá) 98%以上。 （ 1）生長勢 生長勢強(qiáng)，生長量超過該樹種該規(guī)格平均年生長量；枝葉健壯，枝條粗壯，葉色濃綠，無枯枝殘葉。補(bǔ)植要按照樹木種植規(guī)范進(jìn)行，施足基肥 并加強(qiáng)淋水等保養(yǎng)措施，保證成活率榕樹類達(dá) 100%，其它樹種達(dá) 90%。臺風(fēng)后及時進(jìn)行扶樹、護(hù)樹，補(bǔ)好殘缺，清除斷枝、落葉和垃圾，使綠化景觀盡快恢復(fù)。防止在樹干上亂刻、亂劃、釘釘、纏繞繩索、鐵絲、用樹木作施工 的支撐物。采取綜合防治、化學(xué)防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病蟲害蔓延和影響樹木生長。 水池管理 水池一級管理的標(biāo)準(zhǔn)是保持水面及水池內(nèi)外清潔，水質(zhì)良好，水量適度，節(jié)約用水。 綠地維護(hù) 綠地維護(hù)的一級標(biāo)準(zhǔn)是綠地紅線范圍內(nèi)不被侵占，綠地版圖完整，花草樹木不受破壞，無亂擺亂賣、亂停亂放的現(xiàn)象。接受總公司組織的年度和任期考核，接受獎懲，對總公司和業(yè)主負(fù)責(zé)； 組織召開每周、月度、半年度、年度工作會議并向總公司報告，及時了解人員思想動態(tài)、工作難點(diǎn)，布置、協(xié)調(diào)、總結(jié)和培訓(xùn)工作。 （ 2）維修 設(shè)施如有損壞，要及時修補(bǔ)或更換，保證設(shè)施的完整美觀。清除垃圾雜物后要注意保潔， 綠地一有垃圾，要求十分鐘內(nèi)揀拾干凈。 （ 8）建卡立檔 統(tǒng)一設(shè)立古樹名木標(biāo)志，標(biāo)明樹名、學(xué)名、科屬、樹齡、地點(diǎn)、權(quán)屬和管理養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位。同時，對于有病腐木、過度衰老的枝條以及病蟲枝條進(jìn)行適當(dāng)修剪，達(dá)到樹冠通風(fēng)透光、改善生長發(fā)育條件的目的。圍欄面積應(yīng)盡量大于樹冠的投影面積，使樹冠的滴水線范圍在圍欄之內(nèi)，以有效地避免人畜對古樹的傷害。臺風(fēng)前加強(qiáng)防御措施，合理修剪，加固護(hù)樹設(shè)施，以增強(qiáng)抵御臺風(fēng)的能力。挖穴或開溝的位置一般是樹冠外緣的投影線（行道樹除外），每株樹挖對稱的兩穴或四穴。發(fā)生病蟲為害，最嚴(yán)重的危害率在 5%以下。 （ 4）除雜草 經(jīng)常除雜草和松土，除雜松土?xí)r要保護(hù)好根系，不能傷根及造成根系 裸露，更不能造成黃土裸露。在雨水缺少的季節(jié)，每天的淋水量要稍大于該種類該規(guī)格的蒸騰量，使含水量保持在：砂土為 36%，砂壤土為 612%，壤土為 1223%，粘土為 2123%。盡量采用生物防治的辦法，以減少對環(huán)境的 污染。 （ 4）除雜草 經(jīng)常除雜草，使純草坪和混合草坪的目的 草種純度達(dá) 97%。 （ 1）生長勢 生長勢強(qiáng)，生長量超過該草種該規(guī)格的平均年生長量。它可以充分利用物業(yè)管理公司所擁有的園林綠化專業(yè)人才開展針 對業(yè)主、住戶甚至是小區(qū)外其它單位的綠化服務(wù)，包括私家庭院園林設(shè)計施工、花木及私家庭院綠化代管、花木出租出售、花藝裝飾設(shè)計服務(wù)、插花及盆景培訓(xùn)班、花卉知識培訓(xùn)班等。 （ 3）工作操作注意事項： a、進(jìn)行換花、噴藥、種植、修剪等可能影響到業(yè)主、客戶的工作生活的工作時，應(yīng)擺放 “工作進(jìn)行中 ”或 “危險勿近 ”等警示牌，以免對業(yè)主、客人造成傷害，產(chǎn)生不必要的麻煩。 （ 5）藥物選用注意環(huán)保，選用高效低毒的藥品，不得使用有濃烈氣味的農(nóng)藥。 （ 2）針對不同植物正確選用施肥時間和周期。 （ 5）效率標(biāo) 準(zhǔn)：單機(jī)全包每人 200300 平方米 /小時。 （ 3）球面或橢圓曲面修剪自然，呈幾何曲度，枝葉細(xì)密。 花木更換 （ 1）換入的植物必須整齊、無黃葉、無積塵、無蟲口、無高于花面的竹簽，株形健壯，具最佳觀賞效果。 （ 6）對業(yè)主（客戶）的咨詢做好禮貌解答，對不懂的問題或超權(quán)限問題及時向上級管理人員匯報。 （ 6）負(fù)責(zé)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求指導(dǎo)和監(jiān)督專業(yè)公司的管理運(yùn)作并及時反饋相關(guān)信息。 （ 3）缺枝倒伏不超過五處。 B、樹木 （ 1）喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。 （ 2）俯臥撐 50 個以上。 （ 4）正步與立定：繃腳尖，小腿帶動大腳，腳掌離地約 25 厘米，步幅 75 厘米，步速 110～ 115 步／分鐘。 （ 4）嚴(yán)格按對講機(jī)充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。 （ 3）不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。 領(lǐng)班交接班 （ 1）接班人須提前 15 分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便班前列隊時將工作重點(diǎn)明確給保安員。 巡邏崗工作 （ 1）著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損； （ 2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感； （ 3）器械佩帶、物品配備齊全、整齊； （ 4）白天巡邏公共區(qū)域不少于 6 次，樓內(nèi)不少于 8 次；夜間巡邏公共區(qū)域不間斷、樓內(nèi)不少于 6 次； 重點(diǎn)部位、重點(diǎn)區(qū)域每小時巡邏不少于一次； （ 5）認(rèn)真作好巡邏記錄，對各種不安全隱患、工程設(shè)施、設(shè)備及清潔衛(wèi) 生情況應(yīng)及時處置并詳細(xì)記錄后上報； （ 6）巡邏過程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動問好，若接到住戶投訴或建議，應(yīng)認(rèn)真記錄及時上報； （ 7）對重點(diǎn)區(qū)域和部位（如監(jiān)測死角、設(shè)備房）做重點(diǎn)監(jiān)測跟蹤和記錄工作； （ 8）巡邏過程中，遇到可疑人員，可進(jìn)行跟蹤、盤查直至帶回辦公室詢問； （ 9）與其他崗位保持密切聯(lián)系，及時通報相關(guān)情況； （ 10）接業(yè)主電話報案后， 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；遇見住戶本人報案， 3 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場； （ 11）熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧； （ 12）熟練使用各種消防器械，掌握使用要領(lǐng)； （ 13）巡邏時注 意行走姿勢、姿態(tài)，且保持統(tǒng)一、一致，目視形象感要好； （ 14）遇緊急情況發(fā)生時，按《緊急事件處理程序》辦； （ 15）下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求； （ 16）按規(guī)定路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈 S 型巡視。 （ 3）貫徹落實(shí)安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對保安員工的領(lǐng)導(dǎo)工作，調(diào)解轄區(qū)內(nèi)各種糾紛。 保安部必須堅決執(zhí)行 “誰主管，誰負(fù)責(zé) ”和 “群防群治 ”的原則，應(yīng)履行以下職責(zé)： （ 1）負(fù)責(zé)做好 “防火、防盜、防爆、防破壞 ”的四防工作，維護(hù)轄區(qū)范圍內(nèi)保安秩序。 對大型物件搬出實(shí)行確認(rèn)制度，并進(jìn)行記錄。 對外來人員進(jìn)入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。 垃圾房：無堆積垃圾。 （ 5）銅牌：無污跡、無 積塵、無銅油跡。 （ 12）廁紙箱：無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。 （ 4）光管罩：無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。 （ 5）墻面：無污跡、無亂張貼物。 微笑問候業(yè)主及家人 “先生／女士好！ ”。 （ 3）先用濕抹布擦抹燈罩內(nèi)污跡和蟲子，再用干布抹干水分。 停車場及道路清潔 （ 1）備水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。 （ 7）用濕毛巾擰干后，擦抹區(qū)域內(nèi)門窗框，防火門、消防栓柜、指示牌、內(nèi)墻面磚等公共設(shè)施。 f、將清潔劑放在洗手盆內(nèi)，用毛刷洗刷，知道洗刷干凈，再用毛巾把水跡擦掉。 （ 10）地毯的清潔 a、啟動吸塵器，扳動限位，將滾刷與地面平行，開始吸塵。 b、先起蠟，以 1 份起蠟水與 4 份 40－ 50 攝氏度熱水稀釋，將起蠟水涂于地面。 b、每周沖洗地墊一次，晾干后備用，將沖洗干凈的地墊放回原位。 b、清掃墻角、裝飾物底下，保持地面無雜物、清潔。 （ 6） 消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（ 9 月每月噴灑一次），每年滅鼠三次。 （ 7） 天臺、 屋頂每月清潔一次。 （ 5）施工過程中，如需動用明火，由工程部同保安部協(xié)商辦理手 續(xù)，并做好安全管理。 （ 7）整個重大活動設(shè)計方案和使用材料及完成效果應(yīng)拍成圖片存檔，已備下次活動參考。同事再次對有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，以防止類似事故再次發(fā)生。值班客戶經(jīng)理可以根據(jù)實(shí)際情況，征得業(yè)主同意后，延至次日上午處理。 （ 5）每次比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，主管要進(jìn)行檢查、驗收。 設(shè)備常規(guī)維修保養(yǎng) （ 1）工程部主管制定設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計劃。 （ 6）完成任務(wù)回到值班室時，并在維修單上寫上日期、完成時間和姓名。 （ 15）、 消防系統(tǒng) a、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常； b、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好； c、每 天檢查火警功能、報警功能是否正常； d、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗，火災(zāi)探測器及時清洗或更換； e、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查； 每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓。 b、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。 （ 8） 休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每周二次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。 （六）、工程維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 每周兩次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。 熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、管線走向、各種設(shè)備設(shè)施的位置；熟悉樓宇和公共設(shè)施、設(shè)備常見故障、常用維修方法；住戶的數(shù)量、居住人員的情況；熟悉物業(yè)管理費(fèi)及 其他應(yīng)收費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，片區(qū)收費(fèi)率達(dá) 99%。 代購火車票、飛機(jī)票。 1認(rèn)真填寫交接班本，記下已 完成的工作內(nèi)容及有待下一班繼續(xù)完成的工作，寫上日期、時間和姓名。 熟悉有關(guān)物業(yè)詢問的知識。接電話先問好，報單位，熟練準(zhǔn)確地使用公司中英文 名稱： “ 杭州泛亞物業(yè)服務(wù)有限公司（英文）： hangzhou fanya Products Manage Co.,Ltd”，親切地使用中英文問候語：“請問能幫您什么忙？ （英文）： May I Help You?” 。再給業(yè)主指引方向時，要把手臂自然前伸，手指并攏，掌心向上指向目標(biāo)。 ３、員工行走要輕而穩(wěn)，上體正直，抬頭，眼平視，兩臂自然地前后擺動，肩部放松。 ９ 、如遇業(yè)主心情不佳，言語過激，也不要面露不悅的神色，要以業(yè)主永遠(yuǎn)是對的準(zhǔn)則對待。 ２、與業(yè)主談話時要精神集中，不得漫不經(jīng)心，左顧右盼。 ５、保持接待環(huán)境安靜： 員工在工作中要保持工作地點(diǎn)的安靜，不可大聲喧嘩，不得開玩笑，哼歌曲。 每天要刷牙漱口，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味食品以保證口腔清潔。 ２、發(fā)型美觀大方，經(jīng) 常梳理，保持清潔，男服務(wù)員發(fā)腳不過耳，后不過領(lǐng)，女服務(wù)員留長發(fā)者需用黑色發(fā)結(jié)束起，不得加其它頭飾。 ５、餐廳廚師上崗必須戴發(fā)帽，頭發(fā)全部包進(jìn)發(fā)帽內(nèi)，工服勤換，保持整潔；工程維修人員進(jìn)入業(yè)主家維修時，必須按公司統(tǒng)一規(guī)定著裝、穿鞋套，保持整潔。 （ 2）接待客人程序：先主客后隨員，先女賓后男賓 。 ７、注意操作禮節(jié)： 未經(jīng)業(yè)主同意，絕不可嬉逗業(yè)主的小孩，以免使其不悅，不要亂給孩子食物。 ４、與業(yè)主談話的聲音以兩個人能夠聽清楚為限，語調(diào)平穩(wěn)、輕柔，速度適中。 1不得偷聽業(yè)主們的談話，如遇有事需找正在談話中的業(yè)主時，應(yīng)先征得業(yè)主同意后再與業(yè)主談話。在狹窄走廊與業(yè)主交匯時應(yīng)側(cè)身，并說您好。另外，在使用手勢時還要尊重各國不同的習(xí)慣。 對方掛斷之后，方為通話完畢，任何時候不得用力擲聽筒。 （ 2）公司不對外公開的情況。 迅速、準(zhǔn)確地回答業(yè)主的問題。 1為業(yè)主提供復(fù)印、打字、傳真收發(fā)、電子郵件 收發(fā)及長話等服務(wù)，并為業(yè)主保密。 密切與業(yè)主的友好關(guān)系，定期組織小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動，主動上門征求業(yè)主的意見和建議，填寫拜訪記錄，歸納總結(jié)意見并向主管匯報，年投訴率不高于1%。 （ 3） 路燈、樓道燈完好率不低于 98%。 （ 11） 供水系統(tǒng) a、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點(diǎn)加油，每季一次對泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。 e、每年清洗暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。值班人員收到《房屋維修保養(yǎng)任務(wù)單》時，在值班日志上做好登記。 （ 7）維修人員如有新的維修單，則按照前述辦法準(zhǔn)備好工具和必要的備件繼續(xù)下一輪的維修。 （ 2）主管根據(jù)要求將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到具體維修人員，安排具體時間。維修人員接到通知后 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，有客戶經(jīng)理陪同前往，在征得業(yè)主的同意下迅速搶修。 （ 2）工程主管接到事故報告后，立即報告客服主管和保安部，并率領(lǐng)工程有關(guān)人員趕赴事故現(xiàn)場。 （ 3）重大活動正式開始前，工程主管組織技術(shù)人員按照設(shè)計方案架設(shè)電源電線，安裝音響、燈光、舞臺、講 臺、麥克風(fēng)、投影機(jī)等，安裝過程中，工程主管應(yīng)全面督導(dǎo)，并協(xié)調(diào)各班組完成和落實(shí)各項任務(wù)。報公司經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 （ 2） 扶手、信報箱、 2M 以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每日擦抹一次， 2M 以上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每周清潔一次。 （ 2） 道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃二次，并巡回保潔，做到